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1、海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告2004-12目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、2004 年国内经济及房地产市场回眸二、嘉兴市房地产市场概况三、海盐县城市总概况四、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、海盐地区区域分析三、项目区域地区住宅市场调查四、海盐消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建
2、议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算第九章 项目开发经营风险分析一、项目开发经营主要风险及对策分析第十章 结论与建议第十一章 结束语第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出
3、相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、海盐市规划局规划方案；2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；3、嘉兴市统计局，海盐县统计局；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约 73 亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018 号文件批准通过，该地块主要用途为居住用地，类别代号 R2，容积率不大于 1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上
4、住宅建筑面积占住宅总面积 65%以上）时不大于 2.0，建筑密度不大于 25%，绿化率不小于 35%。建筑限高多层不超过五层（约 15 米左右，不含底层层高 2.2 米以下的自行车库） ，允许建高层，高层住宅层数不超过 16 层（约 48米左右） ；根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层 70%，小高层 30%，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：48763 平方米，合 73 亩。容积率：1.25总建筑面积：60953.75M 2其中：排屋、多层住宅：39167.625M 2小高层住宅：18286.125M 2公建面积：3500M 2
5、建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积） 。 绿化率：35%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、2004 年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 宏观市场分析 据国家统计局，最新发布的“国房景气指数 ”报告显示，今年 10 月的“国房景气指数”为104.87，比 9月份微升 0.04 点。今年 1-10 月，全国商品房平均销售价格为每平方米 27
6、58 元，与去年同期相比上涨 11.7%，增幅比 9 月回落 1.3 个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米 2566 元，同比上涨 10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10 月，全国房地产开发投资 9526 亿元，同比增长 28.9%，增幅比上月提高 0.6 个百分点。其中，商品住宅完成投资 6461 亿元，同比增长27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了 33.8%和 34.7%。显然，国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但
7、百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 “18 号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示，今年上半年由于国家宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标由于惯性的作用，仍处于高位运行态势。在近日， “2004 中国（浙江）房地产著名品牌年会”上，得出的一个有关结论，认为中国整个房地产市场目前正处于一个快速增长时期，至少还有 20 年的发展历程。 我省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧
8、缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进一步降温。1-9 月，全省房地产开发投资 793.2 亿元，同比增长 36.4%，增幅分别比 1-3 月、1-6 月回落 10.6 和 3.9个百分点。主要特点有： 1、住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。1-9 月，全省住宅投资 602.8 亿元，增长41.7%，增幅超出总速度 5.3 个百分点；办公楼和商业营业用房分别投资 37.6 和 100.8 亿元，增长 34.5%和 14.4%，增幅均低于住宅投资。 2、一、二级资质企业增幅上升，三、四级企业出现回落。今年以来，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。1-9 月，在总速度回落的情况
9、下，一、二级企业开发速度不降反升，分别增长64.9%和 4.8%，增幅比 1-3 月上升 19.9 和 5.4 个百分点；三、四级企业分别增长 41.1%和 4.9%，增幅回落 30.2 和 1.7 个百分点。 3、银行贷款增幅进一步下滑。1-9 月，国内贷款到位 278.7 亿元，只增长 4.6%，增幅比 1-3 月回落了 25.7 个百分点，比去年同期回落了 50.9 个百分点，占本年资金比重 23.9%，同比回落 6.8 个百分点。9 月末，全省各项应付款及工程拖欠款增长了 22.3%和 18%。 4、各市对宏观调控的反映差别较大。衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大，1-9 月增幅分别
10、比1-3 月回落 105 和 51.4 个百分点，比 1-6 月回落 2.9 和 9.1 个百分点；杭州和宁波市下滑速度比较平稳，1-9 月增幅分别比 1-3 月回落 8.1 和 15.1 个百分点，比 1-6 月回落 6.6 和 12 个百分点。在宏观严控下，一些市的增幅还有所上升，与 1-3 月相比，增幅上升的有温州、嘉兴和丽水市；与 1-6 月相比，增幅上升的有温州、舟山、台州和丽水市。嘉兴市 1-9 月增幅达到了 83.5%，速度明显偏高。二、嘉兴市房地产发展概况 地产业仍是投资的热门行业，今年上半年市区又新开设房地产开发公司 24 家，至 6 月末市区累计已有房地产开发公司 105
11、家，总注册资本金 131799 万元，注册资金在 2000 万元或 2000 万元以上的企业达26 家，占企业总数的 24.8；在 1000 万元-2000 万元的有 39 家，占 37.1；在 500 万元-1000 万元的有 40 家，占 38.1。 房地产开发投资已开始回落，今年 1-6 月房地产开发投资为 225463 万元，与去年同期相比增加91.47，但比 2003 年下半年下降 0.93。 商品房新开工面积达到 110.41 万平方米，比 2003 年下半年减少 74.93 万平方米，下降 40.43。其中住宅开工面积 73.50 万平方米，比 2003 年下半年减少 95.94
12、 万平方米，下降 56.62。 商品房施工面积由于去年新开工面积规模较大，结转到今年的施工面积数量较多。上半年达到 452.69 万平方米，比 2003 年下半年增加 260.18 万平方米，增长了 135.15；其中住宅增加 197.76 万平方米，增加 115.32。 商品房竣工面积持续走低，上半年仅 11.22 万平方米，比 2003 年下半年减少 59.23 万下方米，下降84.08，与 2003 年同期相比下降 27.0。 商品房销售已趋缓和。上半年累计销售面积为 23.30 万平方米，比去年同期减少 13.39 万平方米，下降36.49。比 2003 年下半年减少 43.18 万平
13、方米，下降 64.95。 空置房继续减少，仅 4.39 万平方米，同 2003 年下半年相比减少 229.88。土地开发面积和土地购置面积双双下降，上半年分别为 14.53 万平方米和 30.89 万平方米，分别比 2003年下半年下降 71.06和 73.32。 商品住房价格稳中微扬，涨幅逐季回落。今年一季度住宅均价 3676 元，较去年四季度上涨 6.9%，二季度住宅均价为 3742 元/平方米，比上季上涨 1.79%，房价处于全省中游。 二手房源充裕。据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。价格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加与宏
14、观调控措施出台直接有关，一手房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。持币观望已成为市民购房消费心态的主要特征。 市场交易活跃，价格不断攀升。二季度市区房地产市场非常火爆。据市统计局调查统计：与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长 1909，房屋销售价格上涨 153，价格比上季上涨 53。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点：一是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升 153，同比涨幅较一季度提高了 47 个百分点。二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨 154，私有住房销售价格同比上
15、涨 149。在商品房中，多层住宅、写字楼、商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨 167、121、101、150、157；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨 124和 207。三、海盐县城市总概况海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地处北纬 30o2147到 30o3829，东经 120o4321到12o0255，南离省会杭州 98 公里，北距上海 118 公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。海盐置县于秦，历史悠久，素有“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。1985 年被国务院列入
16、沿海经济开放区，下辖武原、澉浦、秦山等 8 个乡镇。全县陆地面积 507 平方公里，江口海湾面积 564.9 平方公里，总人口近 37 万。县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘，地势从东南向西北倾斜，以平原为主，南部为平原低丘区，西部是平原水网区，东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。海盐地处北亚热带南缘，四季分明，日照充足，气候温和湿润，是典型的东亚季风气候。 改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。2003 年，全县国民经济继续保持较快增长，全年实现生产总值 110.8 亿元，按可比价格计算，比上年增长 32.8%(扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生产总值80.11 亿元，比上年增长 17.0%)。其中：第一产业实现增加值 9.
