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1、西西 4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日西西 4#地投资估算分析1一、总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程” 。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程 4#地用地面积约 16703 平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的 1318 平米的绿地。项目技术指标如下：占地面积：16072.66 平方米总建
2、筑面积 21.4866 平方米其中：地下建筑面积 63760 平方米地上建筑面积 151106 平方米层数： 地上：15 层地下：4 层檐高：59.4 米容积率：9.4停车位：996 个绿化率：11.6%建筑形式：共分为 1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼 ：地上建筑面积为 19001 平方米，1-5 层为商业部分共 8738 平方米，6-11 层为办公部分共 10263 平方米。2#楼 ：地上建筑面积为 46879 平方米，1-5 层为商业部分共 21213 平方米，6-11 层为餐饮娱乐部分共 25666 平方米。3#楼 ：地上建筑面积为 52944 平方米，其中 1-5 层
3、为商业部分 5736西西 4#地投资估算分析2平方米，1-6 层为剧场 13853 平方米；8-11 层为影院 7354 平方米，6-11 层为休闲娱乐 11946 平方米；12-15 层为办公部分共 14055 平方米。4#楼 ：地上建筑面积为 32282 平方米，1-5 层为商业部分共 10544 平方米，1-15 层为办公部分共 21738 平方米。西西 4#地楼层功能分布图楼号 1 2 3 4层数 1 商业 商业 商业 剧场 办公 商业2 商业 商业 商业 剧场 办公 商业3 商业 商业 商业 剧场 办公 商业4 商业 商业 商业 剧场 办公 商业5 商业 商业 商业 剧场 办公 商业
4、6 办公 餐饮娱乐 剧场、休闲娱 乐 办公 7 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 办公 8 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 9 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 10 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 11 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 12 办公 办公 13 办公 办公 14 办公 办公 15 办公 办公 二、费用估算1、项目的成本估算：项目名称 费 用（万元） 平米单价（元/平米） 测算说明土地成本 100000 6790 土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用）前期其他费用 5280 359 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共481
5、4.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。建安费 107433 5000 建安费按5000元/平米暂估西西 4#地投资估算分析3业主管理费 2686 182 按照建安费费用的2.5%计不可预见费 3223 219 按照建安费费用的3%计小计 218622 12550 利息 10620 721 土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。广告销售费用 4832 328 按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米） ， 15000*46056+2500
6、0*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165亿元。两税一费 17716 1203 按照销售收入的5.5%计取。合计 251790 14474 说明：1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。2、销售情况按可销售面积的100%售完。3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。2、西西 4#地工程建安成本估算表单位：元项目名称 分项名称 费用 平米单价土方及回填 16667478 77.57 降水 1395430 6.49 护坡 4913568 22.8
7、7 基础处理 1087792 5.06 基础处理合计 24064268 112.00 钢筋混凝土结构 200223583 931.85 二次结构及初装 14775544 68.77 非实体费用 83235605 387.38 钢筋混凝土结构及初装修合计 298234732 1388.00 装饰工程 地库 1608044 7.48 西西 4#地投资估算分析4商业 37387035 174.00 办公 32148655 149.62 休闲与餐厅 32390059 150.75 影院 24728879 115.09 剧场 31634603 147.23 外装 98992000 460.72 室内门
8、22551087 104.95 屋面 2917316 13.58 隔断 2819840 13.12 装置及设备 35584117 165.61 合计 322761636 1502.15 水卫及采暖 29635260 137.92 消防系统 24916332 115.96 通风空调 103978896 483.92 电梯工程 53109644 247.18 变配电 37050000 172.43 照明动力 66559716 309.77 电话 9239238 43.00 煤气工程 2074330 9.65 综合布线 40394808 188.00 楼宇自控 15040620 70.00 安保工程
9、 6445980 30.00 机电工程合计 388444824 1807.85 室外排水 7520310 35.00 室外工程 21486600 100.00 绿化及照明 11817630 55.00 室外工程合计 40824540 190.00 建筑安装成本合计 1074330000 5000.00 注：钢筋含量 135KG/M2，混凝土含量 0.65M3/M2三、项目的前期准备及开竣工日期的假定：假定本项目的前期工作在 2004 年 2 月底前完成。假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。项目的假定持续时间：项目 分项 持续时间（月）前期施工准备完成 项目组建 2004 年 2 底前基础施工
10、 6建安施工结构施工 8西西 4#地投资估算分析5装修施工 13竣工清理及验收 2 四、经济指标分析1、项目的现金流出如下：三、销售方式：销售原则：销售为主，加快资金流通。销售情况假定：1、 写字楼及商业部分 100%于 2005 年 6 月到 2006 年 9 月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 9818 平米，销售单价为写字楼 1.5 万元/平米，商业部分销售单价为 2.5 万元/平米。2、 写字楼部分未销售，商业部分 100%于 2005 年 6 月到 2006 年 9 月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为 6748 平米，销售单价 2.5 万元/平米；五、财务
11、分析1、现金流量分析：（1） 现金流出：见附表（2） 现金流入：见附表（3） 现金流量表见附表2、投资收益率：A、销售假定一的成本收益率：成本收益率（322117-261603）/26160323.13B、销售假定二的成本收益率：成本收益率（253033-251379）/2513790.66西西 4#地投资估算分析63、投资回报率：A、销售假定一的投资利润率：投资利润率=（322117-261603）/50514=119.8%B、销售假定二的投资利润率：投资利润率=（253033-251379）/48797=3.4%五、项目定位建议：西西 4#地已有规划面积分配情况：使用功能 建筑面积 情况说
12、明商业 63601 可以销售办公 46056 可以销售剧场 13853 无偿提供 4500 平米给北京市文化局影院 7354 成本价格转让给北京首都影院休闲娱乐 11946 销售或租赁餐饮娱乐 25666 销售或租赁汽车库 35130 经营自行车库 650 不可销售设备用房 10610 不可销售合计 214866 其中：商业及娱乐 101213 办公 46056 影院、剧场 21207 车库及配套 46390 西西 4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到 2 万平米左右） ，增加商业面积（增加
13、到 13 万平米左右） ；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西 4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所以西西 4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式：1、 大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理西西 4#地投资估算分析7公司即可进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全部商业定购的资金至少需 30
14、亿元） ，国外的商业投资公司是否认可西西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目计划 2004 年 3 月开工，在不到 5 个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。2、 项目建成后持有经营达到一定规模后再销售：项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参与决策及分红。 （2）项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。在持有期间，出租率必须达到 45%才能维持资金利息及运营成本。出租率计算：假定：月租金 400 元/平米；运营费用 37.8 元/平米（5000 万元/年，商业面积 11 万平米） ；年利息 1.38 亿元（贷款 26 亿元） ，折合 104.5 元/平米。可出租面积为建筑面积的 80%。（104.5+37.8）/（400*80%）=45%
