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1、上海东海别墅项目投资可行性研究报告详细摘要第一部分 项目决策背景七大利好因素一、上海市经济保持着快速健康的发展；二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好；三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升；四、上海市嘉定区发展势头良好；五、F1 方程式赛车场距本项目仅 4 公里；六、南翔镇国际化社区“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕；2002 年 2 月 28 日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地 140 公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区“格林风范”的启动标志着嘉定区房地
2、产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。南翔星城居住区项目总规划土地面积约 333 公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。该项目与东海别墅相隔不远，对东海别墅的营销是一个大的利好因素。七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。最后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分 项目及周边环境分析从项目位置、项目现状、项目周边 3000 米范围内的社区配套三个方面的分析，作出项目的初步评估：东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房
3、地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。随着 F1 方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。第三部分 市场现状及其趋势判断一、上海市房地产市场整体分析1、2002 年上海房地产市场现状分析2、2003 年上海房地产市场趋势判断二、上海市别墅市场整体分析1、上海别墅市场回顾和展望2、上海别墅市场用途的六大类型3、上海别墅市场的区域分布4、上海别墅市场的价格区间5、上海别墅市场的供需状况6
4、、上海别墅市场的客源构成三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析四、南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议通过第三部分的市场分析得出：一、项目优劣势分析1、项目优势 由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的东海别墅 2003 年入市的市场风险较小； 嘉定区 F1 方程式赛车场的建造、南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇； 东海别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显； 东海别墅具有一定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资； 东海别墅的绿化
5、较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。2、项目劣势 东海别墅产品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键； 东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来一定难度； 东海别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。二、产品的营销建议1、目标客户层 南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者； 嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户； 本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。2、项目营销的建议项目需要改建的具体方案： 外墙面需要清洗； 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的
6、立面变化增加每幢别墅的可识别性； 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型； 别墅室内需要清扫； 部分户型，如户型 A 的结构设计需要整改； 小区内植被和草坪需要修整； 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司； 小区引入有线电视、宽带等配套； 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境； 清洗游泳池； 小区大门重新设计并建造； 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象； 配备一辆看房专车。第五部分 项目均价的预测一、类比价值预测法1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价（1）选择可类比项目根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周
7、边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。嘉定区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅普陀区：美墅南汇区（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。量化的标准：以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为100，优于东海别墅则分值高于 100，比东海别墅差则分值低于 100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100均价（元/平方米） 综合分值东海别墅
8、可实现的均价（元/平方米）东渡园景别墅3800 924130 皇府别墅 3800 95 4000 绿谷别墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康桥半岛 5000 110 4545 算术平均值 4499东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000 元/平方米，中价位：4500 元/平方米，高价位：5000 元/平方米。2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 4050 元/平方米以上。结论：东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000 元/平方米，中价位：4500 元/平方米，高价位：5000 元/平方米。二、东海别墅 400050
9、00 元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致三、分析各价位下的均价的销售风险综合结论：鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择 4500 元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。第六部分 项目的投资收益分析一、销售收入预测二、别墅成本预测三、项目利润测算利润指标的测算：单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97 元/平方米单位净利=税后利润/销售面积=605.66 元/平方米销售毛利率=项目利润/销售收入100%=22.32%销售净利率=项目净利润/销售收入100%=13.33%核心指标的基本要求（参考）：销售净利率9%四、现
10、金流量测算内部收益率为 76.32%，核心指标的基本要求（参考）： 内部收益率25%。五、经济指标汇总经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 备注销售收入 4542 8635 住宅销售收入直接成本 3290 6254 开发成本总投资 3400 6463 开发成本+期间费用税前利润 1719 税后利润 1151 内部收益率 73.32% 使累计净现值为零的贴现率销售净利率 13.33% 项目净利润/销售收入100%总投资回报率 17.81% 项目净利润/项目总投资100%六、敏感性分析就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感
11、。当售价下降 10%、成本上升超过 10%时，项目的销售净利率低于 9%，项目的投资回报将受到一定的影响。第七部分：综合分析与建议从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。目 录第一部分 项目决策背景 七大利好因素 .8一、上海市经济保持着快速健康的发展 .8二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 .8三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 .9四、上海市嘉定区发展势头良好 .9五、F1 方程式赛车场距本
12、项目仅 4 公里 .10六、南翔镇国际化社区 “格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 .10七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 .11第二部分 项目及周边环境分析 .12一、项目位置 .12二、项目现状 .12三、项目周边 3000 米范围内的社区配套 .13四、项目的初步评估 .14第三部分 市场现状及其趋势判断 .14一、上海市房地产市场整体分析 .14二、上海市别墅市场整体分析 .17三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 .26四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 .28第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 .29一、项目优劣势分析 .29二、产品的营销建议 .30第五部分 项目均价的预测 .31一、类比价值预测法 .311、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 .312、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可 能的市场均价.32二、东海别墅 40005000 元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 .33三、分析各价位下的均价的销售风险 .33第六部分 项目的投资收益分析 .
