上海房地产可行性调研报告

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1、上篇：一 上海城市概况1地理位置、人口、面积11 地理位置上海位于北纬 31 度 14 分，东经 121 度 29 分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为 4 米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000 年，全年平均气温17.6，无霜期 300 天。年降雨量 1302 毫米，但全年 50%以上的雨量集中在 5

2、 至 9 月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。12 人口上海人口规模不断扩大。1949 年，上海人口仅为 520 万。至2000 年末，全市年末户籍人口已达 1321.63 万人，是解放前的 2.5 倍，占全国总人口的比重为 1%。2000 年，全市人口密度为每平方公里 2084 人，其中市区 2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为 1674 万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。13 面积上海全市面积 6340.5 平方公里，占全国总面积的 0.06%，南北长约 120 公里，东西宽约 100 公里。其中区面积 3924.24 平方公里，县面积 241

3、6.26 平方公里；陆地面积 6219 平方公里，水面面积 122 平方公里。境内辖有崇明岛，面积为 1041 平方公里，是我国的第三大岛。各区、县土地面积（2000 年）地 区面积(平方公里)地 区面积(平方公里)黄浦区12.41闵行区371.68卢湾区8.05嘉定区458.80徐汇区54.76宝山区415.27长宁区38.30金山区586.05静安区7.62松江区604.71普陀区54.83青浦区675.54闸北区29.26南汇县687.66虹口区23.48奉贤县687.39杨浦区60.73崇明县1041.21浦东新区522.7514 行政区划1949 年以来，经过多次行政区划调整和撤县建

4、区，至 2001 年末，上海共有 18 个区、1 个县，共 153 个镇，3 个乡，99 个街道办事处，3408 个居民委员会和 2771 个村民委员会。2上海交通21 上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界 59 个城市的国际航空线和 14 条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约 12873 万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。 在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解

5、。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近 4 千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。22 海陆空交通航空上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为 1640 万人次，待浦东国际机场 4 条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近 1 亿人次。 铁路上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。 港口上海港是中国大陆最大的港口，港区面积 1

6、3600 多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。 航运上海巳与世界上 200 多个国家和地区的 1100 多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地 )、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线： 可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。23 中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货

7、物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达 186 亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之

8、喻意”。上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4城市经济特色与产业结构41 经济特色作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性 指的是：（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值 3534.13 亿元，比上年增长 5；0100200300400500600700进 出 口 总 额 进 口 总 额 出 口

9、总 额2000年2001年非公有制经济增加值 1416.71 亿元，增长 19.6，占国内生产总值的比重由上年的 26上升到 28.6。各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001 年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目 277 项，总金额 143.47 亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性 指的是：（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001 年外贸进出口总额 60

10、8.95 亿美元，比上年增长 11.3。其中，进口总额 332.67 亿美元，增长 13.3；出口总额 276.28 亿美元，增长 9。单位：亿元（2）吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458 项，比上年增长 35.5；吸收外资合同金额 73.73 亿美元,增长15.4；实际到位金额 43.92 亿美元，增长 39。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业

11、升级。全年共签订技术设备引进合同 1514 项，成交金额 28.26 亿美元。同时，积极实施“走出去” 战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。至 2001 年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达 130 个。 42 产业结构上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000 年，第三产业实现增加值 2282.6 亿元，按可比价格计算，比 1995 年增长 1 倍，“九五”期间平均每年增长 15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7 个百分点。第三产业占

12、国内生产总值的比重首次超过 50%，三次产业的比例由 1995 年的 2.557.340.2 调整为 2000 年的1.84850.2。48.0%50.2%1.8%第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业5城市发展战略随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市 6340 平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了 9 个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。

13、面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二 经济 概况1国家经济状况2001 年国内生产总值为 95933 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.3%。其中第一产业增加值 14610 亿元，增长 2.8%；第二产业增加值 49069 亿元，增长 8.7%；第三产业增加值 32254 亿元，增长7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额 37595 亿元，比上年增长 10.1%。其中，城市消费品零售额 23543 亿元，增长 11.5%；县及县以下消费品零售额

14、14052 亿元，增长 7.7%。批发零售贸易业零售额 25511 亿元，增长 10.7%；餐饮业零售额 4369 亿元，增长16.4%；其他行业零售额 7716 亿元，增长 4.9%。城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入 6860 元，比上年实际增长 8.5%。农村居民人均纯收入 2366 元，实际增长 4.2%。其中农村居民人均现金纯收入 1748 元，实际增长5.7%。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积 5.4 亿平方米，农村竣工住宅面积 7.4 亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和 47.8%，均比上年降低 1.3 个百分点。附表：2001

15、年居民消费价格指数（以 2000 年为 100）项 目 名 称 全 国 城 市 农 村居民消费价格指数 100.7 100.7 100.8 食 品 100.0 100.1 99.8 粮 食 99.3 99.2 99.7 肉禽及其制品 101.6 101.7 101.4 蛋 106.0 106.3 105.3 水产品 97.1 96.9 97.8 鲜 菜 101.4 101.4 100.9 在外用餐 100.2 100.4 99.6 烟酒及用品 99.7 99.7 99.6 衣 着 98.1 97.8 98.9 家庭设备用品及服务 97.7 97.5 98.4 医疗保健及个人用品 100.0 9

16、9.3 101.1 交通和通信 99.0 99.1 98.7 娱乐教育文化用品及服务 106.6 106.7 106.4 居 住 101.2 101.7 100.32上海地方经济状况21 经济总量国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值 4950.84 亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2，增长幅度连续第 10 年保持两位数水平。产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产业增加值 85.5亿元，比上年增长 3；第二产业增加值 2355.53 亿元，增长 12；第三产业增加值 2509.81 亿元，增长 8.7。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7。 财政收入保持快速增长。全年全市财政收入 1995.62