沈阳市x房地产项目可行性研究报告(doc 36)

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1、沈阳（暂名）项目可行性研究报告二二年七月八日目 录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（ 一 ） 国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（ 二 ） 工业经济保持平稳增长（ 三 ） 建筑业生产持续增长（ 四 ） 全市固定资产投资保持较快增长（ 五 ） 市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（ 六 ） 居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（ 七 ） 人口（ 八 ） 居民收入和储蓄（ 九 ） 城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户

2、层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目 SWOT 分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济

3、形势分析（ 一 ） 国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大 2001 年 实现国内生产总值 1238.0 亿元，比上年增长 10.1%。 第一产业实现增加值 76.6 亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值542.0 亿元，增长 9.5%；第三产业实现增加值 619.4 亿元，增长11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为 6.2%、43.8%和50.0%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8 亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入 68.7 亿元，增长 23.8%。全年地方财政支出达 103.5 亿元，增长 17.7%。 2002 年前 5 个月 国内生产总

4、值达 441.75 亿元，比上年同期增长 11.1%，增幅提高 4.4个百分点。 第一产业实现增加值 13.52 亿元，第二产业实现增加值 187.85 亿元，第三产业实现增加值 240.38 亿元，分别增长 8.3%、9.0%和 12.9%，增幅比上年同期提高 5.1、1.8 和 4.5 个百分点。（ 二 ） 工业经济保持平稳增长 2001 年 2001 年全市完成工业增加值 482.0 亿元，增长 9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在 500 万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值 198.5 亿元，增长 9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值 6

5、0.6 亿元，增长 9.3 %；重工业企业实现增加值 137.9 亿元，增长 9.6%。 工业企业经济效益水平有所下滑。2001 年规模以上工业企业产品销售率为 96.9%，比上年下降 0.2 个百分点。工业企业实现利税总额 55.8 亿元，比上年下降 8.0%。全市工业经济效益综合指数为 89.34%，比上年下降3.93 个百分点。 2002 年前 5 个月 工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5 月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7 亿元，比上年同月增长 10.8%；1-

6、5 月累计完成工业总产值 286.4亿元，比上年同期增长 10.4%，增速比上月末加快 0.1 个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5 月累计为 96.8%,同比提高 2.3 个百分点，比前 4 个月累计提高 0.2 个百分点。工业出口产品大幅增长，5 月份实现出口交货值 4.6 亿元，比上年同月增长 26.6%；累计实现出口交货值26.4 亿元，比上年同期增长 10.7%。 工业经济效益水平趋于好转。1-4 月份，规模以上工业累计实现利润 3.6亿元，同比下降 22.3%；实现利税 15.2 亿元，同比下降 0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了 9.8 个、5.1 个百分点。亏损企

7、业亏损额 6.8亿元，增长 5%，增幅比一季度缩小了 6.2 个百分点。前 4 个月，规模以上工业实现税金 11.6 亿元，同比增长 9%，增幅比一季度提高了 5.7 个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（ 三 ） 建筑业生产持续增长 2001 年 建筑业实现增加值 60.0 亿元，比上年增长 10.0%。房屋建筑施工面积2160.4 万平方米，增长 12%；竣工面积 1016.1 万平方米，增长 11%。 2002 年前 5 个月 随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为 10.5 亿元，增长 16.5%，增幅比上年同期提高 8.4 个百分点。（ 四 ） 全

8、市固定资产投资保持较快增长 2001 年 全年全社会完成固定资产投资 302.8 亿元，比上年增长 15.5%。其中国有经济投资 126.1 亿元，增长 8.5%；非国有经济投资 176.7 亿元，增长21.0%。 投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达 283.6 亿元，比上年增长 14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达 70.6 亿元，增长 35.6%；基本建设投资 122.5 亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资 78.1 亿元，比上年增长 22%。房地产施工面积 888.9 万平方米，增长 7.3%，其中住宅708.2 万

9、平方米，增长 11.5%。全年销售商品房 192.5 万平方米(建筑面积)，下降 8.6%。 2002 年前 5 个月 5 月份，全市完成固定资产投资 58.6 亿元，同比增长 40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资 0.4 亿元，下降 48.4%；第二产业完成投资18.2 亿元，增长 24.6%；第三产业完成投资 40.0 亿元，增长 52.9%。从投资管理渠道看，基本建设完成投资 20.2 亿元，增长 78.6%；更新改造完成投资 17.8 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 19.7 亿元，增长37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5 月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年

10、同期增长 36.7% 和 2.9 倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长 44.3%和 46.4%。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前 5 个月共完成住宅投资 16 亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的 70.4%提高到 81.4%。（ 五 ） 市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 2001 年 年末全市已有各类市场 512 个。各类市场商品成交额达 728 亿元,比上年增长 3.8%。全市年成交额超过 10 亿元的市场 13 个。2001 年，全市实现社会消费品零售额 623.5 亿元，增长 10.2%。 2002 年前 5 个月 5 月份全市社会消费品零

11、售额达 57 亿元，比上年同期增加 6 亿元，增长11%，比上月增幅提高 1 个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止 5月末，全市社会消费品零售总额累计实现 276.1 亿元，同比增长 10.9%,累计增幅与上年同期持平。（ 六 ） 居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 2001 年 全年居民消费价格总指数为 100.0%，其中，服务项目价格指数 105.7%，消费品价格指数 98.5%。在消费品价格指数中，食品 102.1%，烟酒及用品 95.9%，衣着 98.8%，家庭设备用品及维修服务 94.3%，医疗保健和个人用品 87.9%，交通和通讯 97.0%，娱乐教育文化用品及服务 1

12、04.2%，居住 106.8%。 2002 年前 5 个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5 月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 101.0%，与上月相比上升 1 个百分点。但从前 5 个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为 99.5%。其中，服务项目价格指数为 112.5%，消费品价格指数为 96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（ 七 ） 人口2001 年，全市人口出生率为 6.40

13、 ，比上年下降 1.97 个千分点；死亡率为 5.55 ，下降 1.22 个千分点；人口自然增长率为 0.85 ，下降 0.75 个千分点。年末全市总人口达 689.3 万人（户籍人口） ，比上年增加 4.2 万人。在总人口中，市区人口 487.7 万人；县(市)人口 201.6 万人。农业人口 253.6 万人，非农业人口 435.7 万人。（ 八 ） 居民收入和储蓄 2001 年全市职工平均工资为 8172 元，比上年增长 16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达 6386 元，增长 9.2 %。农民人均纯收入达到3230 元，增长 3 %。城市居民人均消费性支出

14、5515 元，增长 8.1%。农村居民人均生活消费支出 1944 元，下降 2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达 15350元，比上年增长 9.8%。 2002 年前 5 个月 截止 5 月末，在岗职工平均工资为 5003 元，比上年同期增加 978 元，增长 24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前 5 个月，全市城市居民人均可支配收入累计为 2981.8 元，比上年同期增长 16.1%；城市居民人均消费支出累计为 2281.4 元，增长 12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教

15、育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（ 九 ） 城镇居民居住条件继续改善 2001 年 全年住宅建设投资 72.1 亿元，比上年增长 19.6%；竣工住宅面积444.2 万平方米，增长 5.0%。城镇人均居住面积由上年的 8.37 平方米增至 8.79 平方米；农民人均住房面积达 22.8 平方米，比上年增加 1平方米。二、房地产市场分析(一) 房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001 年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资 78.1 亿元，同比增加 14.1 亿元，增长 22.0%；占全市固定资产投资的比重达 25.8%，同比提高了 1.4 个百分点

16、。房屋施工面积 888.9 平方米,同比增长 7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001 年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资 59.9 亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资 8.6 个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到 76.7%；完成商品住宅施工面积 708.2 万平方米，同比增长11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的 76.7%提高到 79.7%；商品住宅竣工面积 302.4 万平方米，占商品房竣工面积的 86.7%，较上年提高了 3.8 个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001 年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积 513.0 万平方米，同比增长1.3 倍。其中已完成开发土地面积 181.1 万平方米，同比增长 67.8%，正在开发土地面积 197.1 万平方米，同比增长 3.7 倍，待开发土地面