某商业小区房地产开发可行性研究报告

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1、第一部分 项目总论1 项目概况1.1 项目名称： *商住小区1.2 建设单位： *房地产开发有限公司1.3 项目地点：本项目选址于*霞阳镇*村。1.4 项目单位基本情况：*房地产开发有限责任公司成立于 200年 12 月 12 日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工 20 人，其中：工程师 2 人，助理工程师 7 人。经营办公地址：*霞阳镇霞阳路。公司注册资本：伍佰零壹万元人民币。该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达 48000 平方米，投资近20000 万元。根据公司 2009 年会计年报情况

2、来看，该公司资产总额 546 万元，其中：固定资产 44 万元、流动资产 502 万元，全年实现经营收入 500 万元，利润42 万元。资产负责率 1.3，流动比率 72.9，销售利润率 16.67。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。1.5 项目概况：1.5.1 建设内容与建设规模小区规划占地区 平方米，建筑占地 平方米，总建筑面积 平方米，绿化占地面积 平方米。一次规划，一次建设。1.5.2 进度计划本项目预计开发周期为 14 个月，即 2010 年 7 月动工，至 2011 年 8 月竣工。1.5.3 投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资 万元。2

3、）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表 1-1。表 1-1 主要经济技术指标序号 项 目 指 标 指标值 备 注1 总用地面积 2 建筑占地面积 3 总建筑面积 3.1 住宅 3.2 商业 4 容积率 总建筑面积/总用地面积5 住宅户数 户建筑密度 %绿地率 %估算总投资 万元预计销售收入 万元利润总额 万元所得税 万元净利润 万元投资利润率 %投资利税率 %投资回收期 年建设工期 月1.6 研究工作依据1） *城总体规划 20062015 ；2） *国民经济和社会

4、发展“十一五”规划 ；3） 投资项目可行性研究指南 （2002） ；4） 房地产开发项目经济评价方法 （2000） ；5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；6） 城市居住区规划设计规范 ；7） *城市拆迁管理条例 ； 8） 城市居住区公共服务设施设置规定 ；9） 住宅设计规范 ；10） 住宅建筑设计标准 ；11） 建筑工程交通设计及停车场设置标准 ；12） 城市道路绿化规划及设计规范 ；13） 民用建筑设计防火规范 ；14）其他相关文件。1.7 项目提出的背景及理由本项目地块系*房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商业用地。根据*规划办规划

5、和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善旧城区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。2 可行性研究结论2.1 经济及市场分析*位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。 “十一五”期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶

6、、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村 202 个，村通公路率达 99%；累计通电话村达201 个，村通电话率达 95%；新建移动基站 12 个，开通 15 个乡镇移动通信；村通广播电视率达 96%。工业发展迅速。实现工业总产值 27.5 亿元，增长 25.8%，其中规模以上工业总产值 18.8 亿元，增长 34.3%。 “1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至 56 家,产值过亿元企业达 3 家。小水电开发有新发展。新投产电站 11 座，新增装机容量 1.3 万千瓦，全县总装机容量达 19.93 万千瓦。2009 年，全

7、县围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“保增长、强基础、调结构、保民生”和“目标不变、速度不减、标准不降”要求，干事创业，锐意进取，实现地区生产总值 22.8 亿元，增长 15.6%；财政收入 2.6 亿元，增长27%；完成全社会固定资产投资 24.7 亿元，增长 62.1%；社会消费品零售总额7.13 亿元，增长 22.2%。城镇居民人均可支配收入 12574 元，增长 11.9%，农民人均纯收入 6602 元，增长 10.3%。全县综合实力和人民生活迈上新的台阶。随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制

8、日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为*加快发展提供了重大历史性机遇。未来一个时期，*将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。同时，*的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。由此看来，*正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，*健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条

9、件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平均取得极大成效。全县围绕解放路、炎陵路、炎帝路、井冈路、内环线等城市主要道路的建设，开发房地产。至 2009 年，房地产业增加值为 2005 年的二倍以上。特别是 2009 年，*房地产市场十分活跃。在推进“东扩北展” ，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区 5.4 平方公里。推进旧城改造，完成拆旧建新 1.2 万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长7.3%和 60.1%，全县住宅建设新开工面积 30.28 万平方米，竣工面积 12.1 万平方米，完

10、成投资 1.48 亿元。小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着房地产的红火，城区住房均价不断攀升。2009 年底，城区住房均价为 1507 元/平方米，预计 2010 年均价将达到 1650 元/平方米。根据*城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房 0.4 万套，拆迁安置住房 0.85 万套。十二五期末，城区人口要达到 8 万，城区面积达到 8 万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到 40%，城市人均公共绿地面积超过 15 平方米。城区供水设施建设完备，自来水普及率达到 1

11、00%。未来*城区房地产业发展的重力是：围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快城区居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。加大城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和小城镇建设投入，着力培育“国际性的生态旅游城市” ，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积 4 万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培

12、育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2 项目地块分析本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道-内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地南边 200 米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到 1500 米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积 平方米，建设占地面积 平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积： m 2其中：商业用房面积 m 2住宅面积 m 2车库面积 m 2地杂屋间面积 m 2。2

13、.3 项目规划方案2.3.1 规划依据：1城市居住区规划设计规范GB50180-932湖南省城市规划管理技术规定3 规 划 基 地 地 形 图 及 界 点 坐 标4*规划局提供的规划条件5 国家及湖南省，*的其他有关规范规定。2.3.2 选 址 概 况 及 规 划 定 性 ：1 选 址 概 况 ：本方案用地位于霞阳镇*村，东靠*村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积 平方米。二条城市主干道从项目地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业、文化体育、医疗卫生等公共服务设施。2 规 划 定 性 ：地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业

14、住宅楼 栋，建筑占地面积 平方米，总建筑面积 平方米。2.3.3 规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4 规划构思及特点：1 规划概述功能：项目要功能是居

15、民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式（路宽 6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。2 总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。3 建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到*的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高