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1、普明 CBD 公寓关于空中别墅的可行性建议一、空中别墅概念特征1、概念空中别墅，又称为平层别墅，发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼” ， 以“ 第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段 ”为特征，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层具有别墅形态的住宅，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。 2、空中别墅的特征空中别墅之所以称为别墅，其面积也应该是最大的，至少应在 200 平方米以上，以保证户型的奢侈程度。同时，因为其比较独特，在楼盘中应具有最高的单价和最高的总价。空中别墅的消费层是属于金字塔最顶端的那部分人，促使其购买的是一种成功者的心理优势。空中别墅楼层高，视野开
2、阔、安静、空气新鲜，是底层住宅所不能比拟的。空中别墅，既处于社区优良的景观中心，又处于楼层的顶端，以保证享受充分的景观和采光。在各种配套上，也要显现出独特的优势，如：南方地区一般在楼顶配有私人泳池；独享屋顶花园；电梯入户等等。空中别墅因处在顶层，户型的设计上可以处理得非常独到，比如超大的观景玻璃幕墙、直通屋顶花园的专有通道、通天玻璃顶棚的阳光房等，以显示出与众不同。并且同类套型极少，以体现出稀缺性。目前空中别墅经过中国开发商的改革创造后，已不仅是单指顶层的物业单位，一般是指整层出现或者面积超过 200 平米的高层住宅物业单位。3、空中别墅与传统别墅的区别传统别墅更多体现的是空间立体组合上的舒适
3、度。空中别墅更多是买家意义上的结构组织的舒适度。平层与别墅在建造成本和使用成本上，有规模效应的差别，平层可以降低各户的成本，而别墅则没有这个规模，相对比重最大的土地成本，建筑成本、维护成本都是很重要的因素，因此平层其实是很“着数”的。从使用空间看，平层豪宅会比较方便，特别是有老人孩子，少了楼梯的交通面积，使用起来实用率高。别墅比较追求空间变化，有天有地，私密性比平层好，通过分曾，楼下公共空间和居住空间，私密性高，互相干扰少，有些利用半地下室，活动空间，音响或者健身等功能空间。从价值方面看，别墅有花园，天台，有天有地，最大的价值是地价，而平层没有这个优势，但在中国有使用年限，不比外国。二、西安的
4、高档住宅物业市场案例对比分析1、样板项目情况项目 均价 户型面积 总价兰乔圣菲 4500 元/平米156260 平米主力 200 平米70.2117 万主力 90 万逸翠园 4800 元/平米5500 元/平米6800 元/平米145 平米（平层 3 室 2厅）180228 平米（复式）392430 平米（联排别墅）69.6 万99125.4 万266.6292.4 万湖滨花园 3 期 6300 元/平米320360 平米 201.6226.8 万曲江公馆 9000 元/平米337790 平米主力 461.69529.27平米303.3711 万主力 415.5476.3 万兰乔圣菲住宅（总建
5、筑面积 18 万平米，4 幢高层、7 幢中小高层） ，主力户型 200，均价 4500 元/，总价 90 万。其中 240310一期共推出20 套，总价高达 108 万139.5 万，且已全部售磬，该楼盘 2006 年 11 月 18 日开盘。和记黄埔逸翠园180230复式，均价约 5500 元/，总价 99126.5 万元，392430联排别墅 6800 元/，总价高达 266292 万。湖滨花园 3 期86 套，320360，均价 6300 元/，总价高达 201226 万，现已全部售磬，2005 年 4 月 2 日开盘。曲江公馆76 套， 337790（主力 461.69529.27）
6、，均价9000 元，总价高达 303.3711 万元（主力 415476 万元） ，2006 年 12 月 9 日开盘。综上所述四个案例，与本案区位地段最近似的是兰乔圣菲和逸翠园 ；与本案建筑形态最相似的是兰乔圣菲 ，均为高层；与本案价位最近似的是兰乔圣菲108139.5 万元和逸翠园复式 99126.5 万元。2、分析结论：无论是逸翠园还是曲江上述两项目，联排别墅的单价均已高达63009000 元/，总价更高达 201711 万元。这也是目前本地段联排别墅的市场总价区间，即想要拥有联排别墅总价最少要在 200 万元以上。从逸翠园复式总价 99126.5 万元，到联排别墅总价 201711 万
7、元两组数据得出以下结论：由于本案定位的空中别墅属低于联排别墅等于或高于复式大宅的物业类型，那么，本案总价定位在 99200 万之间为合理价格区间。从市场销售情况分析，包括兰乔圣菲20 套大户型 108139.5 万元现已全部售磬， 湖滨花园 3 期86 套 201226 万现已全部售磬，可见高端客群对于 108226 万的总价已经接受和认可。本案整层销售后每户销售总价在 90150 万元之间，已经有了前述客户接受和认可的市场依据。同时也必须认识到这一价位并非一般住宅。因此，结合本案具体现状，定位为空中别墅是可行的。三、西安高档住宅物业市场客户分析1、客户特征：资金充沛，一次性付款比例大；胃口大
8、，能吃下大面积，以满足其狭义居住以外的功能多元化需求；精于价格，控制总价能力强。商务人士部分喜欢首付分期，有资金周转需求；重形象、好面子、要气派、享尊贵；注重环境，包括“离尘不离城”的自然环境、图书馆等人文环境、学校等教育环境、高尔夫等健康休闲以及生活配套环境；社交圈窄，多与同档次人打交道，强调阶层认同感，物以类聚，人以群分，上下楼最好一个阶层，高科技人群最好，对自己生意和孩子同学及其今后成长有利；自我防卫意识强，注重安防、物业管理。2、客户类型*各类型私营、股份制公司老板、股东；中资、外资、合资企业老板、股东；*有沿海发达城市阅历、视野，甚至海外经历者对于产品性价比已了然于心，往往不用多加推
9、荐即下定；*家族式企业的兄弟、姐妹等同辈合居；*两代、三代居：父母和子女共同创业形成合居需求者；子女成名成就后孝敬老人者；父母为子女就学发展置业者；三代同堂注重亲情氛围者；*银行、证券、政府、医疗、文艺、体育界等高薪水、有灰色收入人群；*商居混合，包括居家书画需求者；*海归派、候鸟型和高科技、高收入“双高”科教人员；*在上海、广州等异地经营生意，但祖籍或父母亲朋在西安的叶落归根者；*客带客，情趣相投或生意关联紧密的亲密型 1+1 客户；*驻陕机构、个人和外籍人员等租住需求者；*背景复杂的投资者，看好产品的稀缺性，别墅品质住宅价格的至高性价比，认可增值潜力和蓝筹概念；*陕北、陕南、关中等高收入人
10、群。3、客户数量恩格尔系数显示，西安达到 34%，那么小康水平为 39%，最富裕水平指数为 30%，可见，西安正处在小康之上，最富裕之下。西安人均 GDP 为 1910 美元，高于全国平均水平 1100 美元，并以年均增长率约 14%速度上升。同时，西安城市化水平已达 50%，表明西安已进入城市化高速发展阶段。根据社会财富分配 2：8 理论，20%的人掌握着社会 80%的财富，在西安804 万人中非农人口约 400 万人中 20%者占 80 万人，在平均每年净增非农人口约 45 万人中占 9 万人，这一数据不包括榆林、神木、府谷等陕北和其他地区财富人群。财富人物的收入相对比较稳定，在攒取第一桶
11、金后，有的财富增长还表现出不规则呈几何式倍增。如果一家特色小吃肉夹馍店每年利润稳定在 100 万，那么一家民营企业 500 万元按年投资收益率 20%计算，一年可攒 100 万，1000万元年投资收益即为 200 万。可见，购买本案一年的收益即可。这也正吻合了豪宅置业顺口溜所言：八、九十万刚起步（凑合住） ，二百万埂上富（舒舒服） ，三百万才叫富（才够住） 。那么，本案的超值性价比就体现在：一百万的价钱，两百万的享受。对于大多数有钱人来说，住别墅开名车仍然是一生追求的梦想。本案供应量有限，一幢楼仅 21 套，其中 30%（1723 层：322和 422回笼资金约740 万元）被市场消化后，16
12、 套 533 平米消化一部分，再分割为 410和 120两种畅销户型后进一步消化。而且今后其他开发商一般不太可能再做与本案类似的产品，我们的供应量会呈逐渐下降态势，而市场财富人物的年收益则呈逐年上升趋势，加上财富新星、异地置业的增量，供需矛盾十分明显，对本案销售将起到进一步推动作用。四、本案更改定位的优势分析1、解决公摊过大的困难目前本项目公摊系数平均在 %，这主要是由于核心筒和过道的面积使然，作为空中别墅出现后，整层都为一个业主所有，过道的面积便可不计算入公摊，提升了实际得房率，而核心筒虽然占有面积，但该部分面积却可以转化成独享尊贵生活的优势，即两部电梯均为每层的一户人家享用。2、与紫薇田园
13、都市等区域住宅物业进行有效区隔目前本项目的实际销售价格与紫薇田园都市较接近，但是本身景观、配套等无法与田园都市抗衡，在客户的直观认识上处于劣势，而改为一层一户的空中别墅后，近区域内没有可参考的物业，反而提升项目销售的概率。以前销售 35 套物业才算完成了一层的销售，而成为空中别墅后只要销售一套物业就可以完成一层物业的销售，大大提升了销售进度。此外目前西安市空中别墅销售数量较少，资源且有稀缺性，物以稀为贵，同时尊贵性更是西安独有。3、使项目本身与定位更加贴近本项目的物业在布局中存在着硬伤：柱梁过多，没有阳台、分隔后户型存在着暗厅、暗卧、暗厨、暗卫、无阳台等严重缺陷，部分 100 平米以下的户型利
14、用率极低。这些都影响着客户的选择、成交意向的达成。而定位为空中别墅后，整个户型为大开间，四面均可采光，可以有效的规避以上的诸多缺陷。至于阳台的问题，也可以采取退入式阳台的构造达成目的。本案目前物业收费与紫薇田园都市 1.2 元/相比较高，空中别墅为高物业费找到了理由。4、使定位与区域特色更加贴近虽然本区域的商务氛围终将会浓烈，但是作为急待销售的本案却无法等待区域商务市场的成熟，作为空中别墅的定位是比较接近目前区域主导的住宅定位，尤其与绿地、和黄等高端住宅物业相呼应，此外相对较低廉的售价也可以大大提升项目的区域竞争力。5、定位基本不会带来工程变动等费用的增加作为空中花园定位后，由于是把 35 间
15、物业作为一间物业，所以工程基本无须大的变动，产生的费用极低。6、别墅品质住宅价格别墅品质住宅价格，充分体现至高性价比：在兰乔圣菲120 万元可买到 266 平方，而同在西万路，往南多走 5 分钟的本案可以买到 420 平方，多出154 平方，而且是整层，还是别墅（兰乔圣菲整体项目仍是高档住宅） ，同时上下楼业主阶层划一，本案配套 2 亿元的高新国际学校及图书馆、高尔夫练习场等更是兰乔圣菲无法比拟的。7、使用上的舒适感形成鲜明的“双化”产品（差异化和优化）本案空中别墅为平层，产品大大优于复式结构，避免了复式楼梯给老人、儿童和残障人员上下楼造成不便的弊端，而且整栋平层，这在西安是很难得的。因为复式
16、空中别墅一般出面积在多层或高层顶部，往往是开发商加建的结果，整栋平层空中别墅一般开发商没条件做到。但是对于业主来说更愿意选择这种形态，因为他们并不愿意与其顶层豪宅之下一般的二室户、三室户混居。本案其它产品优化点在今后具体户型设计中会更多表现出来。8、销售时机的优化性目前兰乔圣菲20 套百万大宅现已全部售磬， 湖滨花园 3 期86 套也已全部售磬，此时正好形成一个市场空挡期。即将开盘的和记黄埔逸翠园复式和联排别墅在价格上更与本案形成很大落差，反衬出本案的至优性价比，成为客户下定本案的催化剂。因此可以在今年过年或本月底逸翠园开盘之际隆重推出本案空中别墅，吸引眼球，热炒热销。综上所述，普明 CBD 公寓项目部认为空中别墅的定位是可行的，希望公司拿出一栋塔楼作为试点销售，并予以推广和销售资金上
