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1、南宁苹果园项目可行性研究报告项目发展时机研究经济发展因素A. 南宁市地理位置概述本项目所在城市南宁，简称“邕” ，广西壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽，终年树绿花繁，四季常青。拥有丰富的矿产资源、农副产品资源、土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。南宁地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。南宁市区
2、距钦州港、防城港、北海港分别是 104 公里、173 公里和 204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部” ，是人流、物流、信息流的汇流中心。南宁距中越边境的东兴市、凭祥市分别为 204 公里和 230 公里，毗邻南宁的 7 个县（市）与越南接壤，陆地边境线长 1020 公里，对发展边境贸易十分有利。南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。B. 南宁市近两年经济发展情况及态势房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。
3、经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础。房地产的健康发展又会带动国民经济的发展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周期、收入与消费、固定资产投资水平、住宅产业化（商品化）等。2001 年，南宁市全年国内生产总值达 322.63 亿元，增长 10%。其中，第一产业增加值 48.63 亿元，增长 1.6%；第二产业增加值 94.27 亿元，年增长 7.5%；第三产业增加值 179.73 亿元，年增长 13.6%。一、二、三产业在国民经济总量中所占的比重分别是 15.2%、28.8%、56.0%，第三产业的兴旺发达，充分体现了首府城市的经济特色。 （数据来源：南宁统计年鉴2001 ）
4、2002 年，南宁市国民经济继续保持持续稳定健康发展的良好态势，国内生产总值达 356 亿元，比上年增长 11.50%，高于全国和广西的平均水平，其中，第一产业达 50.90 亿元，增长 10.80 %；第二产业达 101.90 亿元，增长 12.20%；第三产业达 203.20 亿元，增长 11.30%。产业结构进一步优化，经济运行质量不断提高,固定资产投资完成 122.94 亿元。城乡居民收入稳定增长，人民生活基本实现小康，城镇居民人均可支配收入为 8796 元，比上年增加 890 元；农民人均纯收入为 2524 元，增加 203 元。城镇和农村人均居住面积分别达到 9.1 平方米和 19
5、 平方米.（以政府工作报告为准）2003 年开始，南宁市进入全面建设小康社会、加快推进现代化发展的重要关键阶段。主要预期目标：国内生产总值增长 11%左右，其中，第一产业增长 6%,第二产业增长 10%,第三产业增长 12%;财政总收入增长 11%;全社会固定资产投资增长 13%左右;实际利用外资增长 11%,全市外贸出口增长 5%;社会消费品零售总额增长 10%;城镇居民人均可支配收入增加 7%元,农民人均纯收入增加 200 元。 （以上数据摘自 2003 年政府工作报告 ）表 1.1.2-1 南宁市近十年国内生产总值（按当年价格计算） 单位：万元年份 国内生产总值 第一产业 第二产业工业
6、建筑业第三产业1992 年 624798 133095 240777 208914 31863 2509261993 年 941350 166406 378992 315657 63335 3659521994 年 1331851 237402 518505 439309 79196 5759441995 年 1715252 293697 655478 552092 103386 7660771996 年 1954519 334403 683731 546773 136958 9363851997 年 2262395 398122 755121 586308 168813 1109152199
7、8 年 2575733 440156 815278 622581 192697 13202991999 年 2745506 463683 845594 631482 214112 14362292000 年 2950000 480000 910000 679580 230420 15400002001 年 3247856 495173 934271 695726 238545 18184122002 年 3560670 511573 1025567 754742 270825 2023530数据表明：南宁市国民经济和社会发展处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步增长，特别
8、是第三产业、固定资产投资增长迅速。人口因素南宁是一个以壮族人口为主的多民族聚居城市，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首府城市。南宁市聚居着壮、汉、瑶、苗、侗等 30 多个民族，2002 年，全市壮族人口有1892245 人，汉族人口有 1048034 人，分别占全市总人口的 63.56%和 35.20%。南宁市现辖新城、兴宁、城北、永新、江南、南湖开发区六个城区、一个郊区和邕宁、武鸣两个县。2002 年末，南宁市总人口 297.70 万人，其中市区人口 140.38 万人，两个县人口为 157.31 万人。全市人口自然增长率为4.99，人口增速保持平衡增长。
9、在 2001 年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目标：在单位：万元2005 年把广西的南宁、柳州建设成为特大城市，城市人口分别达到 150 万和 120 万，相当于南宁市每年的人口机械净增长约为 10 万人。城市化的加速发展，使南宁市中低价位的商品房需求增大，为南宁楼市的健康发展提供了极大的商机。表 1.2-1 南宁市 2002 年人口统计指标名称 单位 全市 市区 邕宁县 武鸣县总户数 户 825387 409893 233982 181512总人口数 人 2977064 1403897 926037 647130男性人口 人 1547153 724737 486043 3363
10、73女性人口 人 1429911 679160 439994 310757农业人口 人 1736244 372225 824940 539079非农业人口 人 1240820 1031672 101097 108051年平均人口 人 2961309 1391202 922701 647407自然增长率 4.99 4.63 7.46 2.24表 1.2-2 南宁市 2002 年各区人口统计指标名称总户数（户）总人口（人）占地面积 （平方公里）人口密度（人/平方公里）指标名称总户数（户）总人口（人）占地面积 （平方公里）人口密度（人/平方公里）兴宁区 53009 170203 7.2 23639新
11、城区 104040 334747 24 13947城北区 111963 425651 28 15201江南区 60582 196486 24 8186永新区 80299 276810 5.55 49875邕宁县 233982 926037 4725 195武鸣县 181512 647130 3366 192如图所示，邕宁、武鸣两县人口分别占南宁市总人口的 31.10%和21.73%；主要的五个城区中，城北区人口最多，占南宁全市人口的 14%；其次是新城区，占全市总人口的 11%；而江南区、永新区和兴宁区人口数量相当，分别占全市人口的 6%、9%和 5%。通过考察南宁市各区的面积与人口数量两项指
12、标，可以看出，五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为 49875 人；兴宁区次之，人口密度为 23639 人/平方公里；新城区人口密度为 13947 人/平方公里；江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到一万人，每平方公里仅为 8186 人，是南宁市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置及以工业发展为主的区域经济有着较大的关系。随着国家、广西区、南宁市经济态势的强劲发展，未来全球一体化，以及南宁市户籍管理制度改革、加快城镇化政策实施，南宁市人口增长的数量、速度在“十五”期间将急速发展，为区域房地产投资发展带来了巨大需求空间。南宁市经济不断发展，使市民的收入和消费得到
13、较大的提高。2002 年，南宁市城市居民人均可支配收入为 8796 元，比 2001 年增加 890 元，增长11.26%，扣除价格因素，实际增长 13%；城市居民人均消费性支出 6970 元，比上年增加 521 元，增长 8.98%，扣除价格因素，实际增长 13.64%。城市居民人均收支节余额为 526 元，节余率为 7.68%，比上年降低 4.04%，意味着城市居民消费观念、消费意识均有所提高。表 1.2-4 南宁市近十年城市居民人均收支统计年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消费性支出（元）1990 1454 13601991 1659 16671992 2106 1853199
14、3 3081 26241994 4543 42881995 5544 50551996 5973 5425年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消费性支出（元）1997 5931 54561998 6570 58001999 6847 63212000 7483 69532001 7906 71072002 8796 6970今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚，1-3 月南宁市个人所得税入库为 9400 万元，同比增长 112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由 1998 年的42.36%下降为 37.5%。
15、而设备用品及服务、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由 1998 年的 7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。城市居民家庭消费质量显著提高。随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修支出的上升。2002 年，南宁市居民人均购建房支出 1127.83 元，比上年增长 7.62%；年人均住房装修服务支出 66.15 元，增长 61.98%；年人均家具材料及室内装饰品支出 63.42 元，增长 5.3 倍。表 1.2-4 2002 年南宁市居民家庭居住情况指标名称调查户数（户）家庭常住人口数（人）总计
16、200 619按居住面积分4 平方米以下 1 44-6 平方米 3 126-8 平方米 9 368-10 平方米 16 6810-12 平方米 25 7912-14 平方米 32 10214 平方米以上 114 318按房屋产权分公房 30 95租赁私房 1 5自有房 99 297部分产权的自有房 69 219其他 1 3南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后，1950 年设南宁（省辖市）为广西省会，1958 年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力、努力塑造城市新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开放，喜欢、愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社
