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1、 浙江绿城房地产集团 市场研究部浙江西子置业有限公司 营销策划部2009-9-4月明路地块预可行性研究报告 滨江月明路可研报告- 1 -目 录第一章 项目概论 .- 4 -一、项目概况 .- 4 -二、可行性研究初步结论 .- 6 -第二章 项目投资环境可行性分析 .- 8 -一、经济发展背景 .- 8 -二、钱江新城区域规划概况 .- 14 -三、总结 .- 16 -第三章 市场可行性分析 .- 17 -一、杭州市区房地产市场发展概况 .- 17 -二、项目周边区域市场概况 .- 29 -三、竞争楼盘分析 .- 31 -第四章 项目自身可行性分析 .- 38 -一、项目概况 .- 38 -二
2、、项目周边配套 .- 41 -三、项目 SWOT分析 .- 43 -四、结论 .- 46 -第五章 项目构想与建设规划 .- 48 -一、项目构想 .- 48 -二、项目主要开发节点时间计划 .- 52 -三、工程实施进度 .- 52 -第六章 经济可行性分析 .- 54 -一、销售价格估算 .- 54 -二、投资估算 .- 54 -三、财务分析 .- 55 -四、敏感性分析 .- 56 -五、方案二测算 .- 57 -附件：1、主要楼盘个案表 滨江月明路可研报告- 2 -第一章 项目概论一、项目概况（一） 地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南
3、至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地理位置图（二） 经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积 38100 平方米容积率 2.4总建筑面积 118452 平方米地上建筑面积 91440 平方米项目地块项目地块 滨江月明路可研报告- 3 -其中住宅 88590 平方米会所 2000 平方米物业及其他 640+210 平方米地下建筑面积 27012 平方米建筑密度 22%绿化率 30%户均面积 149 平方米总户数 600 户车位配比 1：1车位个数 600 个车位面积 45 平方米注：本项目代建幼儿园，建筑面积 1936平方米；
4、考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为 2000平方米；不考虑 70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段（平方米） 户型结构 所占比例 户均面积（平方米） 户数（户）90以下 两室两厅 10% 90 90-140 三室两厅 30% 130 140-180 三/四室两厅 55% 145、170 180-200 四室两厅 5% 185 合计 100% 二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08 年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是 09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注
5、意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09 年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基 滨江月明路可研报告- 4 -本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到 18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁 1号线江陵路站仅 800米。项目周
6、边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在 11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照 3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为 13万元/
7、个；推算出土地总价为 83466.36万元，按照 2.5的容积率，建筑面积为 91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09 年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到 90/70
8、的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程 滨江月明路可研报告- 5 -中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章 项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.0，连续 18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值 2389.38亿元，第三产业增加值 2213.14亿元，比上年分别增长 3.6、9.0和 13.8。三次产业结构由上年的4.0
9、50.245.8 调整为 3.750.046.3。全市按常住人口计算的人均 GDP为 60414元，按户籍人口计算的人均 GDP为 70832元，分别增长 9.4和10.1，按国家公布的 2008年平均汇率计算，人均分别达到 8699美元和10199美元。 滨江月明路可研报告- 6 -2、非公经济活跃，比重不断提升。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到 68.6，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的 47.8上升到 49.2。2008 年末，全市共有私营企业 12.82万户，从业人员 123.56万人;个体工商户 27.53万户，从业人员 50.25万
10、人。3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。全年完成财政总收入 910.55亿元，比上年增长 15.5，其中地方财政一般预算收入 455.35亿元，比上年增长 16.3。在税收收入中，增值税 305.44亿元，增长 16.5；营业税 143.74亿元，增长 13.2；企业所得税 203.64亿元，增长 13.1；个人所得税 68.11亿元，增长 15.8。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长 25.0。其中：教育、科学技术支出 92.8亿元，增长 23.9；社会保障和就业支出 40.31亿元，增长 34.6；医疗卫生支出25.95亿元，增长 31.7；环境保护支出 7.46亿元，
11、增长 43.7；城乡社区事务支出 68.25亿元，增长 26。财 政 收 入 （ 单 位 ： 亿 元 ）329.7 395.7820.8624.5788.4 910.6150.4 197.5 250.5301.4 391.6 419.702004006008001000总 财 政 收 入 329.7 395.7 820.8 624.5 788.4 910.6地 方 财 政 收 入 150.4 197.5 250.5 301.4 391.6 419.72003 2004 2005 2006 2007 20084、人口增长平稳，市区人口比例高。2008年末，全市常住人口达 796.6万人，比上年末增加 10.4万人。其中户籍人口 677.64万人，比上年末增加 5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口 340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生
