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1、宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-0061第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目1.1.2建设单位概况宜宾北方川安化工有限公司是 20 世纪 60 年代根据国防军事工业战略规划在黄河以南建设的唯一一家双基发射药和推进剂生产企业 (原二一五厂) ，生产线工房周围既有茂密的树林掩蔽，又有起伏的山 峦作为天然屏障，极适合发射药生产必需的安全和隐蔽条件。公司于一九七一年正式投产，军 品主要生产大口径火炮发射药及火箭弹、导弹、运载火箭推进剂；民品主要从事民用双基发射药、农药及化工中间体、油墨、建筑施工升降机等系列产品的
2、生产经营。2006 年 9 月通过国防科工委武器装备科研生产许可证现场审核、并于 2007 年 6 月获取证书。2008 年 10 月通过中国人民解放军总装备部陆军装备科研订购部组织的武器装备承制单位资格审核， 证书编号 09EYS01024。公司注册资本为 3758.00 万元，拥有资产总值 16953.00 万元，其中固定资产净值 2097.00 万元（原值 9969.00 万元），军品科研生产占地面积72.40 万平方米，军品科研生产建筑面积 6.40 万平方米，现有员工 1200人，其中高中级职称 93 人。近三年销售收入、产值、利润见表 11。宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可
3、行性研究报告 项目编号 2010-0062表 11 近三年销售收入、产值、利润表（单位：万元） 年 份 销售收入 产 值 利 润 备 注2007 年 11060 12173 11 补贴后盈利2008 年 11357 12574 460 补贴后盈利2009 年 15370 15004 847 补贴后盈利公司军品生产线有硝化甘油生产线一条（主要设备自瑞士引进）、吸收药生产线一条、双基发射药成型生产线四条，双基发射药成型生产线拥有全国乃至亚洲最大的 240螺压机，其成型药柱直径 280mm，还可生产直径更大的发射药药柱。几十年来，工厂一直是国家军用火炸药的主要生产和研发基地，现已发展成为集生产、科研
4、为一体的综合性化工企业，为兵器、航空、航天及陆军、海军 、空 军、二炮、工程兵等行业近 100 个单位（企业）提供产品或原料，取得了较好的经济效益和社会效益。1.1.3可行性研究报告编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）2.财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753 号）3.建设部 发 展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258 号）宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-00634.住房城乡建设部、国家
5、发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295 号）5.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104 号）6.住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知(建保201056 号)。7.江安县发展和改革局关于下达宜宾北方川安有限公司 2009 年经济适用房建设计划的通知（江发改200963 号）8.宜宾北方川安有限公司关于 2009 年经济适用房建设的请示9.建筑设计防火规范GBJ16-87 （2001 年版）以下 简称防火规范。10.国家现行的有关设计规范和标准。11.宜宾北方川安
6、化工有限公司提供的设计基础资料。1.1.4项目提出的理由及过程宜宾北方川安化工有限公司是一家 20 世纪 60 年南迁入川的军工企业， 现在宜 宾市江安县井口镇，东距泸州市约 40.00 公里，西距宜宾市约90.00 公里，距江安县城约 30.00 公里，距离井口镇 1.00 公里。该公司长期以来远离城市，由于其产品的特殊性，长期按国家计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，国家对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许 多职工仍住在 20 世纪 60 年代建厂时的土木结构房屋内。宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性
7、研究报告 项目编号 2010-0064为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求助解决棚户区的职工住房问题，到 现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。自党中央、国务院提出 进行棚户区改造以来，公司领导就非常关注相关政策，并多次向有关部门提出对公司棚户区进行改造。本项 目就是在这种政策背景下提出，并向政府有关部门申报的。现在国家新一轮的棚户区住房改造政策已经出台，川安化工有限公司领导认真研究了住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295 号）、住房城乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关
8、问题的通知(建保201056 号) 的政策文件，认为本公司的棚户区住房改造符合这两个政策条件，因此再一次提出申报。1.2项目概况1.2.1拟建项目场地概况拟建项目地块在宜宾北方川安化工有限公司家属区松林山片区。北东距泸宜公路约 5.00 公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间 1.00 公里，距离公司办公楼 0.50 公里，紧邻井口镇。拟建项目场地属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨，气象条件好，不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不
9、良工程地质构造存在。宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-00651.2.2项目建设规模本项目规划建筑面积 14110.00m2，建设净用地面积 7864.00m2，占地面积 8030.00m2。1.2.3主要建设条件本项目在川安化工有限公司厂区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。建设用地也是棚户区已划拨土地，符合国家的鼓励类产业政策，同时也有国家相关的政策支持。1.2.4项目投入总资金本项目总投资 1647.70 万元（其中实际投资 1641.00 万元，期间费用6.70 万元）， 资金来源为申请国家棚户区改造财
10、政补助 360.00 万元，棚户区改造项目购房款 987.70 万元，公司补贴 300.00 万元。1.2.5主要技术经济指标1.总占地面积 8030.00m22.净用地面积 7864.00m23.建筑面积 14110.00 m24.容积率 1.79 5.建筑密度 28.3%6.绿地率 35%宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-00661.3可行性研究存在的问题与建议1.本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。2.选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项 目现场管理，使项目尽快早日完成。第二章棚户区及住户
11、情况调查2.1宜宾北方川安化工有限公司工矿棚户区概况宜宾北方川安化工有限公司原为宜宾北方川安化工厂(原二一五厂) ，是 20 世纪 60 年代南迁的军工厂，位于四川省宜宾市江安县井口镇。该公司的职工宿舍是在“先生产后生活” 的指 导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69 栋，建造于 19651968 年期间。20 世纪 80 年代期间受国家政策的支持改造了部分宿舍，进入 20 世纪 90 年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到 2008 年底仍有34 栋职工宿舍在继续使用，总住户数 221 户。主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。1.土木结构宿舍超期使用由于受
12、当时的指导思想和建设条件限制，全部宿舍采用土木结构，设计不合理，施工技术差，使用时间（已近 40 年）超限，1980 年经五机部鉴定全部宿舍为危房。主要存在以下问题：排水不畅、基础下沉，位移， 墙体长期雨水被浸泡。宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-0067墙面存在纵向贯通裂缝。廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存在随时垮塌的可能性。由于以上原因而导致了 2002 年夏季 28#土木结构住宅垮塌和 2005年夏季 41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬
13、迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。2.地基与基础存在问题该公司家属区域内的金竹坪，峰谷高差约 50.00 米，坡度约 60.00 度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，整个堆积层也有下移的迹象。这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发 滑坡， 严重威胁一百多 户人家的生命及财产安全，由于 2005、2006 年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了 41#、0#、1#楼坍塌，15#、51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂 缝、外表脱落、基 础移位。3.设施老化，火灾难防由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化
14、严重，因而其火灾难防。2003 年，宜 宾北方川安公司 1#、2#两栋土木结构住宅因线路短路而发生火灾。该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪的冲刷， 为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。4.受“5.12”汶川地震严重影响宜宾北方川安化工有限公司棚户区改造项目可行性研究报告 项目编号 2010-00682008 年 5 月 12 日汶川地震，公司所在地区震感强烈，致使公司居民房 76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础 下沉、外表脱落等， 57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此 5 栋宿舍不能住人。2.2棚户区
15、住户的情况调查分析2.2.1棚户区住房的基本情况川安工矿棚户区住宅主要分布在松林山片区、二营片区、三合院片区。其中干打垒 13 幢，现住 117 户 268 人，另有空房 32 间（套）；砖木结构危房 11 幢，住有 69 户 166 人，空房 3 户；另外近期拆迁干打垒到临时周转房 35 户 96 人。住户主要为农转非职工和年轻职工， 宜宾北方川安公司于 1999 年已终止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数为农村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买 商品房，致使目前仍然居住在危房中。2.2.2棚户区人口结构分析川安工矿棚户区 221 户中，总居住人数 530 人，按照性别统计为男性 300 人，占 56.6%，女性 230 人，占 43.4%；按年龄统计为 60 岁以上老年人 115 名，占 20.9%，未成年人 115 名占 21.7%，其余 58.6%为成年人。2.2.3棚户区人口职业岗位分析川安工矿棚户区住户的 530 人中，在该公司从事双基发射药等化工宜宾北方川
