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1、“营改增”对房地产行业的影响和挑战摘 要 从 2014 年 6 月，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围之后，房地产、建筑业、金融服务及保险业和生活服务业等改革难度大却又十分重要的行业何时改，如何改成了业内外最关心的话题之一。在 2016 年 3 月 5 日，国务院总理李克强的政府工作报告，给这个问题一个正式的回复。今年 5 月 1日开始要完成全面推行营业税改为增值税的试点。从 3 月份公布到 5 月份实施，准备时间短，涉及范围广，作为国民支柱的房地产行业面对这次“营改增”又会遭遇哪些影响和挑战呢？ 关键词 “营改增” 房地产 税收 一、“营改增”对于房地产行业的影响 从整体上上来说，这次“营
2、改增”对于房地产行业的影响主要体现在下面几个方面： （一）对于已经开始的项目的影响 众所周知，房地产行业的明显特征之一就是项目周期长，成本支出与资金回收的时间不匹配。因此，“营改增”首先对房地产行业造成的冲击，就是关于其对已经投入的项目如何处理的问题。这种影响来源于增值税采用购进扣除法计算的特点，即采用销项税减去进项税的方法来计算应纳税额。“营改增”后，对于已经开发完成进入预售的项目，其建造成本、项目成本基本已经发生，相当于本该充当进项税的项目支出无法抵扣，而预售合同可能也已经签订一部分，无法将税负转嫁到消费者身上，造成企业利润的大幅下降，或者就算可以重新修订售价，也势必会给企业的销售增加很大
3、的困难。 （二）对于土地成本和建安成本在项目工程占比的影响 对于房地产行业的支出中最重要的一部分，购置的土地成本能否参与进项税抵扣，将在很大程度上影响企业的税负水平。但是，到目前为止，这仍然是未知数。因此我们需要考虑两种情况：首先，如果土地购置成本不得抵扣，那么对于房地产的二级市场，很有可能会对土地购置成本造成重复缴税，若后续的房产市场价格不变，则很有可能会增加企业的税负水平。如果土地购置成本可以抵扣，此时房地产行业的税负可能不会加重，那么房地产企业应将重心放到关注土地成本带来的进项税与未来产生的销项税的匹配度上面。“营改增”改革的目标在于减轻行业的整体税负，因此将所有企业新增不动产所含增值税
4、纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产，并且对房地产开发商和投资者来说，还是有很大可能可以将土地成本允许参与进项税抵扣的。 （三）对于交易方选择的影响 由于房地产行业和建筑行业关系密切，房地产企业在关注自身的同时也要留意到建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，因为这意味着建筑业可能部分支出无法取得增值税专用发票从而难以抵扣。因此，“营改增”后建筑行业的税负水平也会有所改。这就要求房地产行业对建筑业的增值税税负变化进行了解，在进行交易选择时要考虑到这一点。 （四）对于核算体系的影响 房地产行业“营改增”带来的冲击，最明显的就是公司财务核算体系。公司的财务核算可以说是贯穿于
5、企业经营的各个阶段，从营业税变为增值税，可谓是牵一发动全身，会导致公司中的许多财务核算方面发生变化。从会计处理到纳税申报表的填写，从增值税专用发票的使用规则到管辖的税务机关，这些都需要房地产企业去提前了解学习，提前适应。如果因为财务核算不合规而多缴了本不需要缴纳的税金，对于企业来说就太得不偿失了。 上面说到了“营改增”对于房地产企业影响比较大的几个方面，那么为了应对好这些改变，就需要提前对其进行税务管理和税务筹划。房地产企业可以从下面几个方面来进行考虑。 二、房地产行业对于“营改增”的应对措施 （一）提前评估“营改增”对企业造成的影响 俗话说得好，不打无准备的仗，因此在具体的政策出台之前，各个
6、企业根据自身企业情况，评估“营改增”给公司带来的税负变化是十分有必要的。只有了解了自家企业的收入、成本、费用等各方面受到的影响，才能对后续的销售价格的制定、项目工程的调整提供解决方案。 （二）抓紧时间建立增值税的财务核算体系 既然上面我们说到，“营改增”对房地产行业影响最明显的就是财务核算体系，那么企业就应该抓紧时间重新构建新的、适用于增值税的财务核算体系。提前做好员工的相关培训、学习，保证在新政策实施之后可以顺利、准确地进行相关核算会计记录和财务核算，准确计算公司的销项、进项和应缴税费，实现顺利过渡。 （三）重新对公司的业务进行评估改革，流程再造 房地产企业可以根据自身企业的特点和节税效果，
7、选择最适合自己公司的业务流程方案，对业务流程进行调整，大体上可以分为以下几个小点： 1.对于过渡期的合同和工程进行梳理。对于在政策出台之前已经签订的合同应该重新审视，看是否适用于过渡期的政策，在纳税方面是否存在模棱两可的条款。若存在，应及时与合同另一方就细节部分进行商讨和补充，签订补充条款。企业自身无法确定的可以寻求专业方面的人士进行帮助。 2.重新考虑、选择相关的供应商和合作企业。考虑到增值税的应纳税额和进项税的抵扣时密切相关的，“营改增”之后，从税务方面来说，具有一般纳税人资格的供应商会更加有利。除此之外，还要确保供应商和合作企业可以提供完整的发票信息，尽可能及早应对房地产“营改增”的潜在
8、影响。 3.重新考虑现有业务模式，考虑未来发展规划。考察现有业务模式是否适应新的税收政策，是否存在涉税风险，分析不同商业模式和组织架构的税务影响，根据情况看是否需要作出必要的调整。公司未来发展的主要模式受到的影响有多大，是否要进行调整。同时，需要注意的是，涉及公司各项调整，如果范围、成本、影响过大，除了要考虑税务方面的成本，更应该考虑隐形税收、非税成本等成本，以实现公司运营目标为原则，而非单单考虑税负。 任何一次变革的背后，从来都是挑战与机遇并存的，此次“营改增”完成之后，对于房地产行业，不单单只是影响了其纳税的方式，更有可能对其有以下好处。 三、“营改增”对于房地产行业的发展意义 （一）有利
9、于房地产企业的现金流压力的减轻 在“营改增”之前，房地产企业在确认预售收入的时候就要缴纳营业税。对于多采用预售制且开发时间较长的房地产行业来说，这往往会占用流动资金，但是在“营改增”之后，已经购入的项目材料就可以进行进项税抵扣，这样可以减轻房地产企业在开发初期的现金流压力。 （二）有利于房地产行业销售模式的多元化 “营改增”之后，建安成本可以计算进项税进行抵扣。企业可以在未来的业务模式中尽量提高这一部分成本的占比，从而达到降低税负，增加盈利的目标。那么精装修房、高档别墅，“拎包入住”的模式住房都可能更加受到销售方的青睐，这就会使得房地产行业的销售模式、项目产品更加的多元化。 （三）有利于企业内
10、部管理水平的提升 此次“营改增”对于企业在实际经营过程中管理核算水平提出了更高的要求。从降低税负和提高利润来说，公司将会尽可能地利用最大化进项税来进行抵扣，这就对公司在管理方面，尤其是采购环节的内控水平提出了要求。同时，企业的谈判能力和议价能力越强，其税负转嫁能力就越好，这些都有助于企业提升自己的管理水平。 此次“营改增”结束之后，营业税将成为过去，增值税立法工作也即将开展。这次税制变革能顺利实施，不光对于我国财税体制有着深远影响，更有可能在未来成为世界各国的效仿对象。5 月 1 日全面实施的“营改增”对于各行各业来说不是一个句号，而更像是一个开端。此番变革后，各行业会以怎样的姿态应对，会有怎样的表现，让我们拭目以待。
