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1、,【国兴天原厂项目】商业定位终稿,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,发展机会 城市区位,江北区地处嘉陵江，长江交汇处，是重庆市主城核心区之一，区域幅员面积221平方公里，常住人口68万。2009年，江北区商品销售额突破1000亿元，增幅名列主城第一；社会消费品零售总额达177亿元、增长26.3%，增幅位居全市第一；地方财政收入完成37.1亿元、增长25%，总量位居全市第一；,区域定位拥有年商品销售额达600亿元的观音桥商圈及寸滩保税港区，是重庆重要新兴商贸中心；拥有江北嘴中央商务区
2、，是重庆未来的金融中心；集水运、航空、公路、铁路与一体的立体交通网络优势，是重庆最重要的交通、物流枢纽；大量世界知名企业入驻，是重庆集约发展的现代制造业基地 ；集中大量高品质住宅、是中产阶级聚集区；,发展机会 区域定位,北滨路从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上；未来周边常驻人群、商务人群及旅游者，产生巨大的消费需求以及极强的消费能力，为商业发展提供巨大机会和空间；,发展机
3、会 北滨路,日均人流量35万人次的观音桥商圈将打造长江上游商贸中心，2010年1-8月实现1至8月销售额646.38亿元，规划已从原有2平方公里扩容至6.8平方公里（包含北滨路部分路段）对于以百货零售为主的观音桥商圈面临最大的问题就是交通，而与之联为一体的北滨路正是承接部分对交通便捷性依赖较高的业态转移的重要区域，作为观音桥商圈的重要补充。,发展机会 商圈补充,本项目,发展机会 江北嘴CBD,江北嘴CBD用总开发量约653万平方米 ，其中办公写字楼262万，酒店31万；建成后可容纳居住人口约5万人，商务工作人群20万人。,江北嘴CBD未来将成为：商务氛围极为成熟的区域；商务客群最为高端的区域；
4、居住人口最为高端的区域；,江北嘴CBD规划,江北嘴CBD将为北滨路带来前所未有的高端商务客群，巨大的消费需求成为区域商业发展的超级引擎,2009年，在江北区滨江经济带规划建设座谈会，区委书记燕平透露，北滨路佰富高尔夫至黄花园大桥段的最新规划已经确定。未来3至5年时间里，这段主城区重要的滨江路将聚集31万常住人口，不但要打造成“重庆中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为重庆新的城市客厅。,提档升级,按照规划，佰富高尔夫至黄花园大桥段将形成三大特色带：黄花园大桥至嘉华大桥段变身商务服务带；嘉华大桥至石门大桥段，将建成“都市休闲带”；石门大桥至佰富高尔夫段，营造“滨水乐活
5、”的生活空间。,发展机会 未来规划,1,2,4,3,四大功能区 在北滨路上，为吸引人流集中消费和娱乐，还将重点打造四个功能性节点。从东至西分别为：三钢厂片区将打造“江北上城”，以办公、购物、娱乐休闲一站式配套为重点；鸿恩寺片区将建设“风尚巴渝”，江边建一个大型亲水公园，滨江地带为低矮的中式建筑，利用观光缆车及魔幻花街一直延伸到鸿恩寺公园门前，创造集山地娱乐、滨水体验、休闲娱乐、餐饮于一体的都市休闲空间；庙溪嘴片区将打造“人文绿谷”，建设开放式文化遗址公园、滨水生态绿谷、文化生活区；国奥片区则将打造成为“滨水乐活”区，在这里，将建成风格各异又相互融合的建筑，打造滨江休闲的生活空间。,北滨路未来规
6、划四大功能区,发展机会 未来规划,发展机会 小结,区域拥有众多资源优势，未来升值潜力巨大，为商业发展提供良好机会,未来规划：作为重庆中央商务区第一经济带的规划优势便捷交通：由五座大桥、双向四车道的北滨路及未来的轻轨5号线带来的便捷交通资源优势：嘉陵江滨江资源、鸿恩寺公园、观音桥商圈、江北嘴CBD、保税港区城市景观：瑞安新天地城市景观及高九路城市山脊线消费需求：大量高端人群入住、白领商务客群及城市旅游观光、休闲人群产生巨大消费需求,内容纲要 CONTENTS,一、发展机会分析二、市场环境研究三、项目环境解析四、目标商户访谈分析五、项目商业定位及发展方向六、项目价值实现相关建议,重庆市滨江商业研究
7、,南滨路概况位于南岸区，临长江江岸，全长约21公里；于1998年起，政府开始对南滨路进行规划开发，到2010年已形成占地14.23平方公里、全长15公里的滨江商业带；以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD（Recreational Business Center，即游憩商务区） 现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于2007年荣获“中华美食街”称号,南滨路商业研究,龙湖郦江,洋人街,阳光100,中海国际社区,武夷滨江,总部经济区,长江国际,东原1891,珊瑚水岸,阳光汇,海棠晓月,喜来登,大型
8、住宅社区,商务及酒店,旅游项目,南滨路商业研究商业分布,商业分布南滨路商业呈沿江带状分布，由于滨江楼盘相对集中，形成三大版块。以珊瑚水岸第一大道喜来登形成“前段”以1891巴味堂武夷滨江形成“中段”以阳光100中海国际社区龙湖郦江形成“末段”,前段,中段,末段,南滨路商业研究商业规模,南滨路商业研究未来供应,南滨路由于开发阶段较早，目前第一大道版块已相对成熟，未来商业开发将向弹子石区域发展,现状前段：集中南滨路目前的主要餐饮商家，娱乐、休闲、风情酒店如酒吧、茶餐厅、茶楼等商家；中段：龙门浩商业街集中部分大型餐饮、酒楼。武夷滨江项目临江以酒店为主，非临江位置以社区配套为主；末段：阳光100为少量
9、社区配套商业，龙湖郦江规划以特色餐饮、娱乐为主，国际社区商业尚在规划阶段。,南滨路商业研究业态分布,南滨路商业研究业态分布,未来随着珊瑚水岸、阳光100集中式商业（规划中）等大型集中式商业的新建，招商及运营，未来将新增百货、精品零售等业态，南滨路以餐饮为主的业态布局将会得到极大的改变，业态丰富性将会大大加强；,南滨路商业研究商业档次,南滨路作为“中华美食”名街及旅游景点，汇集重庆知名商家68个.包含餐饮、休闲娱乐多个业态；是重庆目前高端餐饮最集中的区域，是重庆高端餐饮消费及商务宴请的首选目的地之一；据统计09年南滨路餐饮行业总计营业额接近4亿元；商家多以大型餐饮为主，以满足企业接待、商务宴请、
10、婚宴寿宴为主，缺乏情调与特色；,关键词之一：中、高端关键词之二：缺乏特色,南滨路商业研究消费客群,沿线已建成、在建或规划的写字楼及五星级酒店有6-8家，未来将聚集大量高端商务人群；作为重庆高端餐饮集中地，吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动；南滨路作为重庆著名的景点之一，吸引大量旅游人群；周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主；,南滨路商业研究商业价值,南滨路商业研究商业价值,2007,2008,2009,2010,2005,未来,第一大道投入使用标准南滨路商业发展启动,获得“中华餐饮”名街逐渐获得市场认可,大量酒店、写字楼兴建原有商业格局已无法满足新的消费人群及需求,全新规划将颠覆原有商业
11、格局成为代表重庆国际都市形象的滨水商业带,商业价值,2006,餐饮商家逐渐进驻消费者逐渐接受销售难度极大租金及售价水平较低,实现销售（带租约、自营）商家经营状况良好成为重庆的城市名片之一物业价值逐渐提升,新颖业态陆续进驻物业价值飞速提升租金水平上涨明显商家档次形象渴望升级,发展阶段,商业价值,区域定位,定位为餐饮、休闲、娱乐区力图打造成为重庆的城市名片,定位为滨江游憩商务区集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD,南滨路的商业价值的实现，经历了“培育认可成熟突破”四个阶段；随着南滨路的不断建设升级，未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升；,全新规划，带来价值飞速提升商业形态发生改变
12、，持有为主高端商家进驻，业态逐渐丰富商业形象地位发生改变,南滨路商业研究典型项目,第一大道,项目概况：位于南滨路海棠大道入口处;占地面积80余亩，总建筑面积9万平方米，由18座3至5层的独栋建筑构成 ;定位：集休闲、购物、旅游、餐饮、娱乐、文化、艺术、金融等多复合业态为一体的滨江商业区。现状：集中了大量品牌餐饮，成为目的性消费场所，业态丰富性显得不足；发展商:重庆浦辉房地产开发有限公司 租售方式：70%租赁，30%销售投入使用时间：2005年,项目入驻商家：陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平张鸭子、顺风123、澳门豆捞、同和春、凯香龙、快车道等均是在重庆地区有一定影响力的中、高档次餐饮、娱乐商家。
13、,南滨路商业研究典型项目,第一大道,第一大道所处区域高档楼盘集中，常驻人口密集且消费力强，交通便捷，具备良好的景观资源，区位优势明显；由18懂3至5层独栋建筑构成，并且大量采用退台、露台等元素，符合中高端商家的经营及形象展示要求；项目至2005年面世以来，吸引大量中高端餐饮商家进驻，并成为重庆商务、宴请等中高端餐饮消费的主要目的地之一。未来随着“长江畔1891”商业的面世，南滨路整体的商业形象与档次将会迎来新的升级，项目面临新的发展机遇；,南滨路商业研究典型项目,第一大道,长江畔1891,南滨路商业研究典型项目,项目概况：位于南滨路喜来登酒店旁，烟雨公园对面；项目占地面积188余亩，总建筑面积
14、40万平方米，商业面积10万平米；建筑形态：集中式商业裙楼项目定位：发展商:东原地产租售方式：全持有投入使用时间：2013年,长江畔1891,部分已签约品牌：,南滨路商业研究典型项目,部分拟入驻品牌：,金钱豹,南京1912,嘉禾影城,南滨路商业发展的优势,景观资源优势,既拥有自身江景优势，又可观赏渝中半岛风光是重庆观光旅游的著名景点之一。交通方便，易达性强,南滨路商业研究小结,以独栋商业建筑与大型集中式商业为主，符合品牌商家经营及形象展示要求；集中大量知名餐饮品牌，形成规模效应；,建筑形态优势,高端消费群,南滨路周边高档楼盘聚集、集中了大量固定高端消费群体已在重庆高端餐饮消费群心中树立起形象，
15、成为其首选目的地；,南滨路商业研究小结,南滨路商业发展的劣势,交通限制,进入滨江路的出入口较少，出入车辆相对集中，容易造成拥堵；,定位局限,前期政府规划定位局限于打造餐饮休闲为主的商业街；随着南滨路版块的不断成熟与发展，原有的商业规划已无法满足新增消费群体的消费需求；业态的单一，局限了区域的商业价值，与国内外知名滨水商业带相比，南滨路的商业价值明显偏低；,配套限制,部分物业修建时间较早，在车位配比等配套方面存在缺陷，目前已在一定程度上影响了商家经营,未来发展规划,南滨路通过全新规划，计划打造未来规划的RBD（游憩商务区），成为重庆国际大都市的形象窗口；南滨路沿线新建大量商务写字楼及酒店(如长江国际、喜来登等），高端商务带来旺盛消费需求；新建的高档商业项目将会在业态丰富度以及商家的档次形象上给南滨路带来全新的突破；,南滨路商业研究小结,南滨路商业发展的前景,南滨路商业发展起步较早，通过多年的经营，商业价值已逐渐得到商家、市场、消费者的认可。随着未来整体升级的规划逐步实施，其影响整个城市的领导地位短期内无法动摇！,南滨路商业对本项目的启示,对本项目启示： 城市对于滨江商业的价值期望在不断提升，商业规划应具备一定前瞻性； 商业价值的体现需要一定的市场培育期，决不能急功近利； 南滨路滨江商业带城市领先地位短期内无法动摇，本项目定位应当与其存在差异化,
