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1、 物业管理远程教育网() 版主发布 因为专业所以优秀网 欢迎光临：中国注册物业管理师交流中心 物业管理实务复习要点之三： 第三章 物业管理合同 第一节 合同的概念 合同时双方或多方当事人之间的协议，合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段 一、合同的要约（L） 要约： 是指一方当事人以缔结合同为目的的，向对方当事人所做出的希望与订立合同的意思表示。（物业管理中的中标通知书就是要约） （一） 要约的构成要件 1、 对象 2、 内容 3、 生效 （二） 要约和要约邀请 要约邀请：是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。 如：拍卖、广告、标价、招标等 （三） 合同要约的法律意义（T）
2、 是一种法律行为、一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销。 二、合同的承诺（L） 承诺：是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约已经承诺，合同即告成立。 （一） 承诺的构成条件 （T） 1、 承诺人的明确性 2、 承诺时间的有效性 3、 承诺内容的一致性 4、 送到 （二） 承诺的法律意义（T） 1. 是一种法律行为，一经做出承诺，该合同宣告成立； 2. 承诺可以撤回，但要注意时间性。 三、合同的要件（） 1、 当事人的缔约能力 2、 当事人的真实意思表示 3、 合同的内容合法 4、 合同形式合法 四、口头合同、书面合同和事实合同 （
3、一） 口头合同 （二） 书面合同 物业服务合同。（越细越好） （三） 事实合同 如：车主将车辆开到停车场进口处，即表示车辆要进入停车场停放车辆，停车场管理员将停车道闸打开允许车辆进入内后，车辆的停放合同即成立。 五、合同签订应遵循的原则 物业管理远程教育网() 版主发布 因为专业所以优秀网 欢迎光临：中国注册物业管理师交流中心 （一） 主体平等 （二） 合同自由 （三） 权利义务公平对等 （四） 诚实信用 （五） 守法和维护社会公益 该节内容除以上外还要补充： 物权法第 76 条物业服务合同 第 81 条规定自行管理、物业管理师组建队伍管理、专业化企业进行管理 第二节 前期物业服务合同 一、前
4、期物业服务合同的概念 前期物业服务合同： 物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段的双方权利义务所达成的协议。 参照物业管理条例第二十一条和二十五条，其中二十五条中有“应当”也就是“必须”的意思。 二、前期物业服务合同的主要内容（ （一） 合同的当事人 （二） 物业基本情况 （三） 服务内容和质量 （四） 服务费用关注收费模式 （五） 物业的经营与管理配套设施的有偿经营 （六） 物业承接查验和使用维护 承接查验：关键是物业的公有公用部位，而不是业主的私有部位。 z 共有共用 共有业主专有权之外的部位、设施； 共用共有的部位就是共用 z 物业查验一定要多好“共有共用”部位，做好“建管分离”，
5、免得“物业公司”成为开发商的附庸。 z 专有部位应该由物业买受人和开发商进行验收，物业公司无责任，若物业公司与开发商有委托关系，则一定要签合同，物业公司要学会保护自己（免得在前期物业管理工作中大部分工作做完后被开发商炒掉）。 （七） 专项维修资金 （八） 违约责任 （九） 其他事项 三、签订前期物业服务合同应注意的事项（(一) 物业的承接查验注意共有共用与业主的自由自用部位(二) 物业服务的费用分清建设单位与小业主应付的各种费用 (三) 前期物业服务合同的解除和终止属于终止条件的合同规避风险第三节 物业服务合同 物业管理远程教育网() 版主发布 因为专业所以优秀网 欢迎光临：中国注册物业管理师
6、交流中心 、物业服务合同的概念 物业服务合同：物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间签订的协议/ 二、物业服务合同的特点（T） 1、 合同主体之一即委托主体业主大会的特殊性 2、 合同另一主体即受托主体企业的接收指导和监督性 3、 合同具有有偿性 4、 属于集体性质的合同及合同主体之一业主大会由多个业主构成 三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（ 1、 订立合同的当事人不同 2、 合同期限不同（前期服务合同是有条件无期限） 3、 终止的条件不同 四、物业服务合同的签订 （一） 成立 （二） 生效 （三） 注意事项（ 教材 、物业服务合同的终止 1、 期限届满 2、 协商解
7、除 3、 不可抗力 4、 企业宣告破产 第四节 业主公约和其他物业管理合同 一、 业主公约 1、 概念（ 业主公约由业主大会制定，对全体业主具有约束力。 2、 制定和宣传（ 销售之前由建设单位制定临时业主公约，物业管理企业协助； 销售中向买受人明示，买受人书面承诺 入住时发放资料，张贴墙报等广泛宣传，做到家喻户晓； 入住后召开业主大会，业主公约正式成立 二、 其他物业管理合同（ 建设单位涉及的物业管理活动的合同土地使用合同、销售合同中的物业管理条款； 物业管理企业与业主、使用人签订的合同装修协议、车位使用协议、施工管理协议、特约服务协议等； 物业服务中的协议清洁承包协议、垃圾、电梯等 物业管理远程教育网() 版主发布 因为专业所以优秀网 欢迎光临：中国注册物业管理师交流中心 其他物业管理相关合同供水、供电、供气有偿委托服务合同、物业经营协议、供水、供电、供气、供暖等 补充了解物权法第 75、83 条的权利和义务。
