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1、德州宝林物业管理公司整体策划方案2004年 1 月一、国内物业管理市场发展趋势与分析中国物业管理经过近 20 年的探索、积累，已取得了较为明显的进展。目前，全国物业管理企业已逾 2 万家，从业人员 200 万左右，物业管理业类型已涉及住宅、商场、写字楼、工业厂房、社会后勤、家政服务等各类物业，管理物业面积数百亿平方米，物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化进程正在逐步加快。中国的物业管理市场具备了规模庞大的市场基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，因此，整个物业管理的市场需求是巨大的。但中国的物业管理企业虽然数量众多，却良莠不齐。经过初步的市场竞争，一部分物业管理企
2、业的品牌及管理水平达到了一定程度的提高，具有一定的实力，这些企业已成为推动物业管理市场化进程的主要力量。中国物业管理卖方市场的主体已基本形成，这种主体的形成尚是不完整的雏形，仍有许多问题需要解决，如：业主委员会成立困难、缺乏相应的资金支持、业主委员会成员素质低下且不能代表全体业主的心愿、物业管理企业违规操作、乱收费、服务滞后及服务态度较差等等，这使得物业管理市场中的市场主体地位和内容经常缺位。物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素，物业管理的市场化难以得到实质性的推进。由于物业管理企业规模普遍较小，因此物业管理实施专业化就比较困难，如物业管理“安全管理”方面的专业公司就很少，清洁公司虽然多，但由
3、于人员工资过低、人员流动过快，也影响了物业管理的服务质量。全国的物业管理品牌格局没有形成，物业管理企业之间的市场竞争尚未真正开始，使得物业管理企业多而杂，小而全，这种状况为未来物业管理市场的重新洗牌提供了良好的条件。地区间发展不平衡，经济发达地区和不发达地区差异很大，经济不发达地区的物业管理水平明显滞后，而经济发达地区相对较规范和成熟。一般来说，南方地区管理水平高于北方地区，沿海城市高于内地城市，这种发展态势形成了中国物业管理市场发展格局的不平衡。中国物业管理市场的发展趋势显示，在未来的 23 年内，中国物业管理市场将进入“战国时代”。自建自管的发展模式造成整个物业管理行业公司数目多，管理规模
4、小，管理质量差，市场化程度低，物业管理品牌效应差等问题。物业管理是一种微利性行业，行业门槛较低，行业风险小，这仍会吸引大量资金和人才进入，在物业管理市场化未能全面启动的现在，全国城市特别是中小城市物业管理公司数目仍在急剧上升，又加速形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。随着市场的筛滤和资本对利润的追逐，在 35 年之间必然加剧市场的竞争，也必然会使物业管理的市场化进程进入实质性阶段，行业的重新洗牌将促进物业管理品牌化格局的形成。物业管理企业通过市场竞争获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应，通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，增强企业的竞争力，最终形成少数物业管理企业
5、占据大部分物业管理市场的格局。少数品牌物业管理企业市场份额的增加，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈，而且层次更高，这种状况会使一般企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性将大大减少。从物业管理的类别来看：高档住宅和写字楼的物业管理尚有较大的利润空间，由于业主普遍有较高的素质和经济基础，对物业管理的服务内容及质量要求也很高，所以这将是物管市场中利润较丰厚的市场。此外，社会公共型物业，如学校、医院、机关事业单位的办公、住宅、物业等，这些物业本来由单位统一管理，但由于管理不够专业等多种因素，致使管理成本高，管理档次低，随着政府后勤制度的改革，将
6、最终走向市场。由于这些物业业主单一，物业管理企业的运作要求相对简单，而收费等却相对容易，故是一块有潜力、有利润的市场。一些档次较低的物业，如低档住宅、工业厂房等，由于物业管理费定价较低，业主经济承受能力有限，管理难度较大等，这类物业的市场化进程相对较慢，这将是物管企业市场化、专业化发展进程中的“瓶颈”与“最后的宴席”。可以肯定：随着物管市场的发展与业主对服务内容、服务质量要求的提高，随着房地产业社会生产力的发展，物业管理市场化进程的推进，物业管理产业化的形成，物业管理智能化和集约化的运用，以及政府对物业管理的产业分业经营的推动，物业管理作为一个独立的产业形态从房地产业中分离出来，实现房地产业与
7、物业管理业的分业经营，将是市场发展的必然。二、德州物业管理的发展空间与机会点分析德州市的物业管理市场目前正处在起步阶段，随着近几年的物业管理市场运作进程，“物业管理”这一概念也正逐渐被德州市民接受。从目前居民小区的管理来看，虽有少量在物业管理方面相对较好的小区（如市中花园等），但绝大多数的小区物管尚停留在“保洁、保安、绿化、维修”的初级层面上，有的甚至连这些基本服务内容都难以正常向业主提供。而以“市中花园”为代表的目前相对较高档的小区管理，虽然已经拥有较先进的小区管理电子设备和小区环境设施系统，但在小区的人文管理和综合多样化的人居服务以及作为产业化内容之一的物业商业化经营等现代物业企业运作理念
8、、方式等“软件”内容及小区的“概念”式管理方面却差距甚大，居住在小区内的居民除有居住在与外界隔绝的“禁地”之感外，还对其小区物业综合服务等意见甚多。从另一个方面看，外地物业管理公司现已逐步介入德州市场，天宝嘉园、五环庄园及阳光花园等几个小区均为外地公司管理，这将为德州物业管理市场注入新的活力。从对前期已亮相公司初步考察来看，这些外地公司虽然来头较大，号称背景雄厚，但其实际经营理念与运作实操水平等，都还处在一个初级阶段。而且由于这些企业自身原因及本地市场环境，在短期内还难以在品牌上形成较大的号召力。由此，形成了德州市物业管理的两个层面：管理差的小区，服务跟不上；管理严的小区，服务过于呆板，这就给
9、宝林物业管理公司提供了很大的市场空间。在这样的市场环境下，宝林物业管理公司超前一步着手于自身的战略发展基础建设，将在市场营运中顺利形成自己的管理模式和企业品牌，待完成企业化的改造后，会快速成为德州市物业管理的优秀品牌并在更大的区域市场平台上拓展业务与获取利益。三、宝林物业管理公司优劣势分析宝林新华小区（一期）是德州市较早的实施物业管理的住宅小区之一，其“物业管理公司”在宝林房地产公司的指导与支持下，工作内容较为明细，小区管理较为规范。业主们普遍对保安、保洁、维修、绿化服务感到比较满意，有较好的口碑，这些在春节前夕的调查问卷中得到了证实。新华小区的物业管理有很好的基础与经验，这是应该充分肯定的。
10、（一）优势分析：1、宝林物业管理公司是德州市较早的在新华住宅小区实行封闭式管理的公司，在德州市有很好的口碑。2、宝林物业管理公司基本上完成了最初的企业机构建设，有管理层和执行层的分工，并有效地为小区业主提供了物业管理服务。3、宝林物业管理公司在小区的维修、保安等工作方面做得较好，维修服务比较及时，保安工作基本上做到业主东西不丢失。4、与同等档次的物业小区相比较，宝林物业的卫生工作属于较完善的，楼道内基本上没有杂物和灰尘。绿化方面也属德州业界先进单位，经常有本市或外地单位来参观、学习。5、宝林物业管理公司领导层在工作中十分负责，与员工同甘共苦，并且已经有社区服务和建立小区文化氛围的想法和思路。随
11、着社会的进步，人们对物业管理的服务内容及服务方式提出了更高的要求。因此，宝林新华小区的物业管理也必须加快适应社会需要的步伐。根据我们调查与分析，新华小区物业管理目前尚停留在保安、保洁和简单绿化、简单维修的初级层面上，在物业管理的实际运作上有许多亟待解决的问题：（二）劣势分析：1、“物业管理公司”虽然有制度（图表上墙），但没有手段、没有办法去落实之，内部管理也较松散，没有企业化管理系统及运作方式。因此，从其运行机制与工作现状来讲，目前的物业管理公司只是替代或增加了早期“居民委员会”的功能，而并非真正意义上的“专业公司”。2、小区业主的收费困难是新华小区最头疼的事（当然也是共性问题）之一，由于开发
12、前期未能在设计中提前考虑物管的相关事宜以及后期管理运作中的种种脱节因素导致收费问题积压，虽然采用了一些诸如“断水”等的无奈办法，但在收费问题上依然困难重重。这一难题已到了必须从“根”上解决的时候了。3、“物业管理公司”与宝林房地产公司从目前看应当是“母子关系”，一荣俱荣，一损俱损。而物业管理公司并未在前期住宅楼设计、开发时介入并从物业管理角度提出专业意见、建议。因此，形成新华小区在物业管理上的许多难点、盲点，甚至因设计上造成的“先天不足”点，致使业主入住后，要求“母债子还”，使物业管理公司从一开始就陷入了被动之中。4、物业管理公司在小区日常管理服务中，教育、引导、沟通、联谊等尚未做细，没有营造
13、出一个“大家庭”的社会氛围，使得业主们对小区社会公益、业主义务、有偿管理服务等内容的观念意识不强。在业主们维权意识不断加强的同时，却对自己应当承担的社会与经济责任比较淡漠，这也是物业管理收费困难的主要障碍。5、物业管理公司目前在特约服务、专项服务以及保险服务、广告服务方面几乎是空白，这样既使得物业管理公司的服务内容单调、稀少，又丧失了经济收益的多种渠道。结果，物业管理公司每年不但不盈利，反而有 5 万元的亏损等待公司解决。后来为了降低亏损，又采取了减员、减薪等下策，造成人员流失。待遇不高使得一些有经验的老员工跳槽，为了顶岗又匆忙招进新员工，使一些不具备上岗素质的人员仓促上岗，最终使物业管理公司
14、整体素质下降，面对市场变化与机遇，虽有心却无力，难以有所作为。6、新华小区有 450 多户居民，千余名业主，服务量可谓不小，但从事物业管理的人员却大多数未经过专业培训，这样低质量的服务随时有可能爆发管理危机，对宝林物业管理公司乃至宝林房地产公司的品牌建设与品牌提升有相当大的隐患。7、新华小区内有某信用社的 100 多户业主（集团购买），他们自行封闭、自行管理，已经侵害了其他业主对于公共建筑、公共场地、绿化等地的共有权。国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知表明：对居住小区进行统一的物业管理是必须的，只有专业的物业管理公司才能服务于广大业主，满足住户各方面的需求，保证业主在
15、优美、方便、安全的环境中生活。小区内的自行封闭管理，破坏了小区的统一性，也形成了“等级业主”，给宝林物业管理公司带来管理、服务、保安、绿化等诸多工作上的不便。应该说 “该单位”的住户与其他业主一样都是新华小区的业主，他们有权对物业管理公司的服务监督、审查，也可以选聘、解聘物业管理公司，但原则是：必须按照法定程序通过业主管理委员会来行使，而不能将这种权利任意地无限制地行使。因此，收回“该单位”的物业管理权，是符合国家有关规定的，也有利于宝林物业管理公司正常工作的开展。8、新华小区已经成立了由 5 人组成的业主管理委员会，但在日常工作中，物业管理公司尚未充分引导和发挥其应有的作用。业主管理委员会与
16、物业管理企业之间是一种平等的民事主体关系，通过合同约定的方式来明确双方的权利和义务，它是物业管理企业和业主之间的“桥梁”和“纽带”，它既是对物业管理公司的监督、审查，又是物业管理公司的积极合作者，因此代表着广大业主的根本利益。同时，由于业主管理委员会是由业主民主选举产生的，也需要物业管理公司的正确引导与主动的工作配合。综上所述：宝林物业管理公司由于内部的、外部的各种原因，目前尚处在初级阶段。综合分析德州市物业管理市场状况与宝林物业自身水平，宝林物业管理公司要想在德州市迅速崛起，根本出路是要从市场发展战略上进行深层次、系统性构思，在客观评价自身素质、水平的基础上，合理制订发展规划，明确目标，理顺关系，建立体制，扩大服务，努力以现代企业化运作方式形成自己独特的管理、服务模式，提升宝林物业管理公司的品牌，为将来的集约化运作、品牌输出、管理输出打下良好基础。四、宝林物业管理公司经营与发展战略定位德州市目前的物业管理市场状况已经给宝林物业管理公司提供了极好的发展机会。宝林物业管理公司应该将自己的经营思路定位在填充和完善德州市
