物业管理实务教程

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1、2016/12/21 1 物业管理实务 主 讲：张 作 祥 016/12/21 2 主要内容 物业管理企业化 物业管理的招标与投标 物业管理的前期介入和接管验收 用户入伙、装修管理与产权产籍管理 房屋维修管理 房屋设备管理 物业的环境管理 物业的安全管理 物业综合经营服务与管理 物业管理与社区建设 2016/12/21 3 参考书目 1. 王青兰，齐 坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育出版社， 1998 2. 赵绍鸿 主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社，. 宋建阳 编著，物业管理概论，广东，华南理工大学出版社，2004年 3月 4. 谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机

2、械工业出版社， . 陈友铭 主编，物业管理，北京，高等教育出版社， . 王在庚 白丽华 主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版社， 016/12/21 4 第一章 物业管理企业化 一、物业管理必须实现现代企业化管理 二、物业管理企业的质量管理 三、物业管理企业的形象 2016/12/21 5 1、企业 就是从事生产、流通、服务等经济活动，为满足社会需要并获取利润，进行自主经营，实行独立经济核算，具有法人资格的基本经济单位。 一、 （ 1）企业是一个完全的经济组织。 （ 2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我发展的经济组织。 （ 3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。 2016/

3、12/21 6 2、物业管理企业的性质和一般特征 经济性 经济组织、经济活动 商品性 有形商品和无形商品 竞争性 在竞争中求生存、求发展 盈利性 讲效益、讲盈利 自主性 独立的法人 2016/12/21 7 3、物业的现代化企业管理 管理思想发展史 （ 1 ）早期的管理思想，产生于 19世纪末以前 （ 2 ）古典的管理思想（ 19 世纪末 1930年） （ 3 ）中期的管理思想（ 19301945） （ 4 ） 现代管理思想（始于 1945年） 2016/12/21 8 （ 1）管理观念的现代化 主要是经营者的观念 （ 2）管理机构的现代化 建立现代企业制度 “产权清晰、权责明确、政企分开、管

4、理科学” （ 3）管理方式和手段的现代化 新的科学技术 （ 4）管理人员素质的现代化 专业化、知识化、现代化 现代化企业管理主要内容 2016/12/21 9 4、经营战略 根据企业内外条件及环境的分析，为求得企业的生存和长期稳定的发展，对企业的发展目标以及达到目标的途径和手段的总和。 2016/12/21 10 在竞争环境中，企业为实现企业长期经营目标，在对外部环境和内部条件进行估量和分析的基础上，选择企业达到这个目标的途径，并依据它对企业重要资源进行优化组合，以对目前和将来的经营活动进行总体的谋划并制定相应对策和活动的纲领。 （ 1）企业经营战略的作用 促使企业顺利发展 提高生产经营的目的

5、性 增强企业活力 提高企业管理人员的素质 （ 2）企业经营战略的构成内容 A：战略指导思想 指企业战略制定与实施的基本思想和观念，是 整个企业战略的灵魂 。 包括： 满足市场需要的思想、整体性和全局性的思想、发展的思想、竞争的思想、依靠群众的思想等内容。 B：战略目标 指企业经过战略时期的努力和战略时期的风险，预期达到的总体经营成果指标，是 战略方向的具体化 。 1）制定要求 目标要建立在可靠的基础上； 目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到； 目标层次清楚； 目标的指标要定性与定量相结合； 目标要经过综合平衡，保持相对稳定 贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、企业文化建设目标等。 2

6、）内 容： C：战略方针 是针对企业某一战略时期而确定的 经营领域 和差别优势 的基本原则，即长远的战略方向。 指企业生产什么产品，提供什么劳务，市场定位在哪里，市场规模多大 指企业优于竞争对手的别具一格的相对优势。 一个企业往往只能选择一个或几个最有利于企业的差别优势。 D：战略对策 用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括： 战略重点： 指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱的项目或部门。 （可以是一个，也可以是几个，不宜太多） 战略阶段： 为实现战略目标，在整个战略实施期间根据特定的战略任务所明确的时间段落。 （相对独立性、不可分割性） 战略措施： 又称战术，是为实现战略目标，创造优势

7、和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方法。（战术活动包括：研究变化、捕捉战机、调整行动、改变态势） 2016/12/21 16 没有战略也可以成功 战略就是做计划 战略是领导考虑的事 战略是长期不变的计划 2016/12/21 17 战略问题是任何一个组织都会面临的重大的 决策问题 。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制定企业完成目标的重大方针政

8、策，而且必须懂得如何更准确地判断竞争对手的状况 。 2016/12/21 18 21世纪全球商务环境的特征 全球化 企业在全球范围内寻求资源的最佳配置，寻找最合理的业务活动地点和方式。 信息化 企业不但由此创造出了新的业务活动类型，还通过改造传统产业和业务活动而使已经出现明显衰退迹象的传统业务获得了新的发展空间。 有关企业希望在这一调整过程中重新组合自己的业务活动 ， 进而与全球化和信息化趋势相融合 ， 为自己在新的商务环境中赵找到恰当的生存空间和发展方向 。 全球结构性大调整 2016/12/21 19 与 20世纪相比较， 21世纪的企业要取得竞争成功，需要具备新的条件。 20世纪竞争成功

9、的主要因素是规模及实现规模所要求的专业性活动和严格的内部控制。 21世纪推动经济发展的首要因素不再是由单个企业物质投入积累所形成的规模经济性，而是通过对产业内各项活动的合理组合，充分利用外部协作系统所形成的 速度经济性 和 系统经济性 。 为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业优化进化的基础上建立起自己的灵活性和反应性，这一优势的形成是建立在企业创造性功能的基础上的。 2016/12/21 20 外部环境和竞争成功因素的改变，已经使企业，特别是那些嗅觉灵敏的企业意识到重新确定企业战略目标和战略定位的必要性，新的竞争战略和战略观念在逐渐出现。 许多在 20世纪成功地指导了企业的基本竞争已

10、经成为竞争的基本要求，例如我们熟悉的 “ 质量第一 ” 、 “ 成本领先 ” 、 “ 产品差别化 ” 等战略观念和手段已不再能使企业取得竞争优势，而不具备这些条件的企业根本就无法生存下去。 2016/12/21 21 企业管理之纲 发展战略 2016/12/21 22 从军事角度看，战略是指对战争全局的策划和指挥，即依据敌对双方的军事、政治、经济、地理等因素，遵从战争规律，照顾战争全局的各方面，所制定和采取的有关战争方针、政策和方法。 战略是军事指挥官在战争中利用军事手段达到战争目的的科学和艺术。 战略的来源 2016/12/21 23 长期计划 阶段 50战略计划 阶段 70年代 战略管理

11、阶段 80年代 经济繁荣，企业强调长期平衡发展。 经济停滞，企业重视竞争环境变化。 全球性竞争加剧，战略思维拓宽，企业要具备自适应能力，以适应复杂多变的环境。 2016/12/21 24 企业战略是以企业未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而作出的有关全局的重大筹划和谋略。 2016/12/21 25 战 略 的 特 征 全局性 长远性 整体最优性 风险性 社会性 2016/12/21 26 战 略 的 特 征 指导性 现实性 相对稳定性 创新性 竞争性 2016/12/21 27 战略管理 战略管理是根据企业所处的环境条件（包括外部环境和内部能力）确定企业发展方向和目标，并给予实施的整个管理

12、过程。 战略管理过程： 1、战略分析 分析了解组织战略地位 2、战略选择 对可能的方案进行模拟， 评价选择 3、战略实施和控制 将战略转化为行动，使战略 发挥作用 树立正确的战略思想 进行战略环境分析 制定战略目标 战略类型的选择 战略方案的设计 战略方案的评价与决策 确定战略宗旨 战略实施 战略控制 企业环境分析 （风险与机会） 政治环境 经济环境 技术环境 社会文化环境 行业领域 法律因素 顾客 竞争者 联合者 企业条件分析 （优势与劣势） 技术素质 人员素质 管理素质 资源配置 否 是 （ 1）树立正确的战略思想 战略思想 是指导企业经营战略的制订和实施的基本思想，是整个企业经营战略的灵

13、魂。 主要包括： 市场观念、用户观念、竞争观念、创新观念、机会观念、开发观念、信誉观念、开放观念、效益观念等。 （ 2）进行战略环境分析 外部战略环境的各种战略要素 机会与威胁 内部战略条件的各种战略要素 优势和劣势 （ 4） 困难型 （ 3） 成熟型 （ 2） 冒险型 （ 1） 理想型 低 高 威胁、劣势水平 高 低 机会、优势水平 经营战略总形势概貌矩阵图 企业面临的战略总形势的 4种类型： （ 1） 理想型， 属于高机会与优势、低威胁与劣势的战略总形势； （ 2） 冒险型， 属于高机会与优势、高威胁与劣势的战略总形势； （ 3） 成熟型， 属于低机会与优势、低威胁与劣势的战略总形势； （

14、 4） 困难型， 属于高威胁与劣势、低机会与优势的战略总形势。 2016/12/21 31 战略分析 是指对保证组织在现在和将来始终处 在良好状态的那些关键性的影响因素形成一个概观。 战略的分析目的是确定： 环境正在发生哪些变化？ 如何影响组织和组织活动？ 对这些变化组织有哪些优势？ 与组织有关的各类人员的愿望是什么？ 这些变化怎样影响当前的地位？ 将来还会发生什么？ 战略分析 ： （ 3）确定战略宗旨 企业的使命或宗旨是什么？为什么从事该项任务？ （ 4）制订战略目标 指企业在完成基本任务过程中所追求的最终结果 是由战略决策者根据企业宗旨要求确定的定量数值 （ 5）战略类型的选择 波士顿矩阵法（ 务包理论） 特点： 根据对企业每种产品的市场占有率和销售增长率进行评价，然后采取不同的战略。 做法： 售增长率分别划分为高、低两档，在直角坐标系中形成 4个象限，产生 4类产品； 4类象限中分别定位； 列，制订有针对性地战略。 名牌产品 （明星