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1、 正域物业 *白云 尚城 物业管理方案（预案） 拟稿： 黎宇清 审核： 2006年 12月 30日 真诚合作 2 总目录 一、物业公司 /白云尚城项目基本概况 二、物业管理经理人定位 三、物业管理目标 四、白云尚城管理处 3年工作计划 五、物业公司 5年工作计划 六、组织架构及人员配置 七、薪资标准 八、物业管理费测算（南区）（北区） 九、 现场发现的问题及建议 十、服务项目及服务标准 真诚合作 3 一、项目基本概况 开发商 : 1) 名称 :广州市创域房地产开发有限公司 2) 地址 :广州市白云尚城 3) 电话 :02026095020、 26095015 4) 负责人 :山梅羚董事长 5)
2、 网址 :) 目概况 白云尚城 是广州创域房地产公司开发 ,位于广州市白云区白云大道北与黄石东路交汇处，东与规划的市检察院培训中心，南向黄石街道办公园，西向规划的会展中心道路，北向黄石花园。 “ 白云尚城 ” 项目占地面积约 200亩 120000共建设 33栋高层住宅， 2栋低层住宅， 1栋幼儿园， 2栋会所， 1栋电影院，在西边和南面建设二层商铺，总建筑面积 270000中住宅面积约2400000下室面积 50000业面积 30000他面积 3000宅总户数 2000户，车位 1300个，绿化总面积达 40000绿化率 35%。 真诚合作 4 建设情况 :一期是 2003年 10月动工，项
3、目计划分南北两区、四期建设，已经交付是南区一期共 17栋 ,596户 ;二期在建，共 6栋， 2006年 4月 30日取得预售许可证，本月将有 3栋 (， 2007年 10月交楼， 栋 07年 12月交楼。北区计划2007年 1月动工，三期在 07年 6月出地下室 合作伙伴： 创域房地产业以高起点的战略眼光，特色了合作伙伴 设计公司：广东省建工设计院 建筑施工：恒域建筑 景观设计施工：普邦、山象、艺高 销售代理：联众地产 物业管理：正域物业 周边环境 : 菜场：江夏市场， 超市：好又多（黄石店） 公交站： 244 医院：白云区第一人民医院 幼稚园：龙江幼儿园、 小学：江夏小学 中学：龙江中学
4、大学：广东外语学院、亚加达外语学院 电影院： 图书馆： 酒店：头啖汤、竹庄、东方明珠 其他：广州体育馆、市会议中心、白云山风景区、 真诚合作 5 二、物业经理人定位 二、物业经理人定位 1、了解公司战略布署，根据公司目标，凝聚一个物业管理专业高效团队 ,形成良好的工作氛围 ,大家一起去为了共同的业绩目标而努力 ;了解当地竞争对手，结合公司及当地市场情况，打造正域的自己特色品牌的物业管理，在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅 /商业小区，让市场来说话，为创域房地产保驾护航。着眼将来，做好现在，均衡当前和以后的业务；不断完善管理体制，维护、提升正域房地产 /物业形象、品牌。 2、组织一个
5、学习型的团队 为后期的物业管理项目储备人才，建立各岗位培训学习机制，如定期到相关物业企业学习，引入先进的物管理念； ,让后备人员参与管理 ,参与参观 ,尽快在工作中成长 ,以便物业管理在承接其他项目时 ,第二梯队管理人员可去支持新项目。 3、开展社区活动，服务于业主，做业主的真心朋友，。 4、。向下属负责，帮助他们制定目标，并给予员工所需的工具、人员、信息、机会等资源，向员工提出建议，教授员工如何才能做得更好。让员工满意才能提高团队工作效率，帮助下属成长并成为更有价值的人。内部管理以 “ 简单、务实、高效 ” 为宗旨，以扁平化管理，加强信息沟通和管理执行力度。 5、主动与上级沟通，视野要向上
6、成公司整体目标。注意和平行部门的主动沟通，客观的解决问题。强调主动服务，抓好房地产的售前、售中、售后服务。加强与设计单位、施工单位、销售单位等合作伙伴的联系，建立一套沟通机制，在房地产开发、建设、销售、物管中有机结合，寻找平衡点，节约后期管理成本。提出合理化建议，减少前期遗留问题引起业主对开发商的不满。 真诚合作 6 三、管理目标 三、管理目标 1、 实施的一级物业管理 ,工作规范 、 作业标准；把小区管理成 “ 广州市物业管理优秀示范小区 ” 的优秀住宅小区 。 2、 一年内做好物业公司骨干的培养 （ 培养一支专业的物业管理团队 ） 。 3、 07年做好北区的前期规划和施工参与 、 南区二期
7、的精装修参与 ， 9月做好接管验收 ， 10月 1日 12月 07年对已经使用的一期装修管理及日常服务 、 会所管理 、 社区文化 。 4、 07年年内达到 “ 市优秀示范小区 ” 的标准 。 5、 三年内达到 “ 省 、 国优示范小区的标准 ” 。 6、 按照 在 08年底开始外审工作 。 7、 物业管理公司资质升二级 09年下半年开始 （ 管理类型和面积要达到基本条件 ） 。 真诚合作 7 四、管理处 3年计划之 07年 四、创市优工作计划 2007年 1月至 2007年 6月 ) 流程步骤 时间安排 负责人 费用 说明 确立创市优目标 01/05 01/15 黎宇清 无 请相关已经创优公
8、司请些有经验的人来指导和去参观 成立创优领导小组 01/100 黎宇清 6万元 请珠港顾问费用（含公关费用） 内部动员 01/200 黎宇清 200元 全员学习市优标准（复印资料费） 对照 “ 创优 ” 标准进行内部整改 01/2004/30 刘超华暂代 10万元 关于前期工程完善，设备房整改，翻新，添加设施 01/10 03/30 梁主管 6万元 关于标识系统完善 03/10 04/30 吴晓江 2万元 与业主处理前期违章外观事务（需请城管、规划局、设计院、业主代表座谈） 03/300 吴晓江 /梁主管 2万元 关于资料部分完善 申报市优 02/28 黎宇清 春节后去协会申报 进行 “ 自检
9、 ” 和 “预检 ” 05/15 05/30 各部门主管 每月一次各部门针对市优的内部检查； 5月份请相关专家来预检一次 迎检达标 06/1 06/30 黎宇清 市评优小组来正式评优 珠港物业顾问的指引 真诚合作 8 四、管理处 3年计划之 07年 北区前期参与及二期精装修管理 时间段：全年跟进 二期精装修的过程监管 了解项目规划、设计、施工、配套情况，提出可行性建议 对设备造型、智能化等提出建议 对物业办公、垃圾房设立提出建议 对对车场提出建议 对商铺的空调、广告牌提出建议（及商铺的经营管理思路的协助） 对人员 /车辆出入设计提出建议 对小区标识提出建议 代表小业主对工程质量进行验收，对隐蔽
10、工程予以了解 （特别是防水工程及墙裂） 专门招聘一名工程人员做前期参与， 工资费用由房地产支付，做到优化设计和施工，了解管线等隐蔽工程，便于以后管理维修 （每天直接向工程主管汇报，每周一次总结报告） 建立前期参与的团队小组 ，组织各部门对前期每月两次巡现场，提出建议，在施工阶段就解决问题，将此工作纳入部门业绩考核指标内 真诚合作 9 四、管理处 3年计划 07年 协助销售及收楼篇 协助售楼 设立物业问题、收楼问题、装修问题专日（在 9月份收楼前做） 完善前期物业协议、业主公约、业户手册、装修手册等文件并公示 设立解答客户提出的费用、服务标准、装修改建等涉及物业管理的问题 协助各类销售活动、样板
11、房看管 /清洁、景观维护等事务 会所管理 做好二期的接管验收和遗留问题的整改及保修单位的交接 （特别是保修金的运作方式、反签证的流程等） 工程整改费用相当庞大（若想创优，则整改费用会增加，如机房铺地砖等） 工程资料的移交 设备的试运行 清洁的开荒工作 （行业按建筑面积的 3 4元 /平方收费） 入伙期间计划 入住前搞一次 收楼知识、办理流程业主茶会 解答业主的问题，避免收楼当天因部分业主争执影响其他业主收楼甚至销售 交楼前期与售楼部移交业主档案、资料，准备收楼事宜 入住仪式（现场布置、购买饮料、举办仪式） 业主公约、住户手册、商户手册、服务指南、装修指南的印刷 交楼前预演 装修管理 真诚合作
12、10 四、管理处 3年计划 07年 内部培训篇 前期工作计划及注意事项 了解区域性竞争对手的物管情况和收费（物管、维修基金、水、电、车位费、装修保证金、垃圾清运费、家政等） 结合项目实际情况编制费用测算 包括会所经营成本的费用测算 （会所的产权是房地产的还是业主的如果不同产权，管理费测算依据则不同，若管理费中包含会所的运营费用自然会高些了） 假设不包括会所经营成本的费用测算 真诚合作 11 六、交付后正常期物业管理计划 六、交付后正常期物业管理计划（ 2007年 5月交楼后） 日常公共事务部分 公共秩序维护 交通管理 消防管理和维护 清洁管理和维护 (环境保护与消杀服务 ) 绿化管理和维护 工
13、程管理和维护 客服管理与档案管理 社区文化活动 社区会所管理服务 装修管理将在收楼后做为重点来做 商铺的经营和管理， 拟成立租赁部，对商铺进行统一招商和帮业主中介（包括住宅的中介） 有偿服务部分（因未了解情况，省略） 开源节流部分 内部管理部分 另仍要对二期及体育场的项目进行前期参与，培养后备人才 积极与联系，贯彻一级物业管理模式，提升品牌 真诚合作 12 七、组织架构及人员配置 前期组织机构图 ( 47 人 ) 物业经理 （ 1人） 会所（ 8人） 工程维修部（ 3人） 安管部（ 27人） 主管 1人 主任 1人 客 服 人 员 2人 两 班 计 4人 室 外 泳 池 管 理 员 3 人 主
14、管（ 1人） 样 板 房 保 洁 员 3 人 （以 3套 计） 样 板 房 以 3套计 早 /中班 6人 夜班 1人 小计 7人 商 铺 区 域 2人 /班 三 班 计 6人 电 工 1 人 给 排 水 1 人 售 楼 部 3班 计 3人 绿化保洁部（ 8人） 主管（ 1人） 园 林 工 1人 ， 外 围 水 景 管 理 1人 售 楼 部 保 洁 技 工 1 轮 休 1人 班 长 3 人 ， 巡 逻 3 人 ， 轮 休 人 员 3人 2007年 5月前不开张则不需 若加强培训则建议专职设一培训教官，巡逻可由班长暂兼 因不知园林建好的面积及水景面积及交付日期，以经验估算人员，可能会增加外围的清洁工 1人 可能会增设一行政人事助理及住户中心主管及 1名物业助理 真诚合作 13 七、组织架构及人员配置 交付后人员配置及说明 共 128人 1、物
