世界写字楼收益率纵览 2017年上半年

《世界写字楼收益率纵览 2017年上半年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世界写字楼收益率纵览 2017年上半年（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 Savills World Research 世界写字楼收益率纵览2017年上半年亚太美洲欧洲非洲62分公司 美国、 墨西 哥 及 加勒 比 地 区 103分公司 欧 洲134分公司亚 太272分公司中 东及 非洲 135分公司英国及爱 尔 兰英国、爱尔兰与海峡群岛英格兰根西岛爱尔兰泽西岛北爱尔兰苏格兰威尔士 亚太区澳大利亚柬埔寨中国大陆香港印度印度尼西亚日本澳门马来西亚缅甸新西兰菲律宾新加坡韩国台湾泰国越南欧洲大陆奥地利比利时克罗地亚丹麦芬兰法国德国直布罗陀希腊意大利卢森堡摩纳哥黑山共和国荷兰挪威波兰葡萄牙俄罗斯塞尔维亚西班牙瑞典瑞士中东与非洲 巴林博茨瓦纳肯尼亚毛里求斯莫桑比克纳米比亚阿

2、曼卡塔尔塞舌尔南非阿联酋赞比亚津巴布韦美洲与加勒比地区巴哈马巴巴多斯加拿大开曼群岛哥伦比亚格林纳达墨西哥巴拿马圣基茨和尼维斯圣卢西亚美国第一太平戴维斯 全球办事处在全球拥有700多家分公司与联营机构世界写字楼收益率纵览 2017年上半年 | 3 引言在投资回报与多样化需求的驱动下，资本的全球流通性不断增强，迫切需要制定一套通用的标准指标来衡量投资机会、风险与预期收益。第一太平戴维斯与迪肯大学合力，精心设计并编写了“世界写字楼收益率纵览”，以期填补这一空缺。长期以来，全球房地产投资市场一直缺少一组真实可靠、可用于同类比较的收益率系列数据。本报告是世界首份专门研究房地产投资收益率的报告，由第一太平

3、戴维斯数十名资深研究员历时一年多编制而成。第一太平戴维斯研究部坚信，这篇报告具有重要的参考价值，将使您大获裨益、令您有所启发。如对本报告有任何建议、反馈或想法，欢迎您随时联系第一太平戴维斯。研究方法市场收益率 (Market Yields)该收益率系通过写字楼当前市场租金（账面净租金）除以写字楼当前资本价值计算得出。账面净租金为租户应支付的租金，其中不含税务支出与运营开支（可收回支出），另 包含业主以装修、现金、租金返还或免租期等形式提供的租户 优惠政策的等价金额。资本价值仅指大楼办公区域，不含商铺、额外停车位、标志牌、仓储空间以及其他非办公性质的收入来源。实际收益率 (Effective Y

4、ields)该收益率系通过写字楼当前市场租金（实际净租金）除以写字楼当前资本价值计算得出。实际净租金为租户应支付的租金，其中不含税务支出与运营开支（可收回支出），同时也 不含业主以装修、现金、租金返还或免租期等形式提供的租户 优惠政策的等价金额。资本价值仅指大楼办公区域，不含商铺、额外停车位、标志牌、仓储空间以及其他非办公性质的收入来源。平均加权资本成本 (Weighted Average Cost of Capital)平均加权资本成本系通过当前租金、租金上涨预期与管理费（统称为股权成本）以及当前债务成本综合计算得出。股权成本与债务成本所占的比重分别为30%与70%。增值率 (Accreti

5、ve Premiums)分别从实际收益率与市场收益率中减去相对应的平均加权资本成本，计算得出的即是各个市场的收益增值幅度。市场风险溢价 (Market Risk Premiums)以上计算得出的市场收益率减去无风险利率（10年期债券），然后加上预期的年收入增长率，即可得到市场“预期风险收益率”。实际风险溢价 (Effective Risk Premiums)以上计算得出的实际收益率减去无风险利率（10年期债券），然后加上预期的年收入增长率，即可得到实际“预期风险收益率”。4 | 世界写字楼收益率纵览 2017年上半年世界城市 全球经济继续以低于长期平均水平的速率增长，因此货币政策整体维持宽松基

6、调。2016年下半年数据显示，全球经济涨势呈小幅改善趋势。中国经济实现稳定增长，政府继续扶持房地产市场，鼓励基础设施投资建设。美国GDP在2016年第三季度加速上涨，而欧洲以及日本的经济增速仍维持在温和水平。全球经济环境依然以支持消费增长为主线，然而企业投资气氛依然相对低迷。全球劳动力市场显著改善，然而从工作质量、薪资水平以及兼职合同制的工作性质来看，就业增长的质量有所欠缺，存在大量剩余劳动力，导致“就业不足”现象。因此，整体通胀率低于多数央行的通胀目标区间。过去12个月中，通胀预期几乎没有变化，直至11月美国总统大选结果出炉才有所升温，继而导致2016年末债券收益率出现大幅波动。2016年下

7、半年，资本市场表现相对强势。与半年前相比，美国标准普尔500指数上涨超过7%。欧洲股市行情更佳，多数股指强势上涨。同期亚洲股市走势整体稳健。全球10年期国债的平均收益率约为1.7%，较半年前上升了44个基点。日本、德国也走出2016年中期的负收益率环境，目前10年期国债收益率分别为0.05%与0.21%。世界写字楼收益率纵览 2017年上半年 | 5 上述国债收益率的波动多出现在11月初美国总统大选尘埃落定之后。国债收益率的浮动与多方面预期相关，包括基础设施支出、减税操作、贸易协定的重新谈判以及对经济增长的进一步支撑。美国联邦利率上调的预期有所增强。0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10

8、%河内胡志明市马尼拉雅加达奥克兰阿德莱德成都休斯敦费城坦帕湾都柏林迈阿密华沙丹佛波士顿芝加哥北京达拉斯哥本哈根布鲁塞尔洛杉矶下城区堪培拉墨尔本悉尼首尔广州上海旧金山洛杉矶西区珀斯新泽西圣地亚哥深圳亚特兰大杜塞尔多夫科隆法兰克福汉堡华盛顿特区新加坡布里斯班柏林纽约下城区马德里米兰慕尼黑纽约中城区伦敦码头区伦敦金融城东京巴黎伦敦西区香港台北World OfficeCBD Grade A Effective Yields (%) by Region and CityDec-16澳大利亚/新西兰亚洲欧洲美国Source: Savills Research0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%河

9、内胡志明市阿德莱德珀斯马尼拉费城坦帕湾达拉斯亚特兰大布里斯班迈阿密圣地亚哥雅加达新泽西芝加哥成都奥克兰休斯敦丹佛洛杉矶下城区墨尔本波士顿纽约下城区华沙堪培拉华盛顿特区悉尼都柏林首尔洛杉矶西区北京布鲁塞尔哥本哈根旧金山广州上海深圳纽约中城区米兰杜塞尔多夫伦敦码头区新加坡科隆法兰克福伦敦金融城汉堡马德里柏林慕尼黑东京巴黎伦敦西区香港台北World OfficeCBD Grade A Market Yields (%) by Region and CityDec-16澳大利亚/新西兰亚洲欧洲美国世界各地CBD甲级写字楼实际收益率（%），按区域/城市 2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部世界各地

10、CBD甲级写字楼市场收益率（%），按区域/城市 2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部Tony Crabb 澳大利亚研究部，主管+61 (0) 422 221 .au6 | 世界写字楼收益率纵览 2017年上半年世界写字楼收益率纵览 2017年上半年 | 7 市场收益率 2016年12月 实际收益率 2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部 来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部市场收益率的变化 2016年 6月 2016年12月 实际收益率的变化 2016年 6月 2016年12月市场风险溢价

11、2016年12月 实际风险溢价 2016年12月0%2%4%6%8%0%1%2%3%4%5%6%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%0%1%2%3%4%5%6%0%2%4%6%8%世界城市中央商务区甲级写字楼8 | 世界写字楼收益率纵览 2017年上半年亚洲英国脱欧谈判、欧洲多国大选以及美国新总统上台这一系列重大事件，使全世界都被笼罩在政治不确定性的紧张气氛之中。就在以“不确定性”为关键词的2016年，亚洲市场仍魅力不减当年。2016年下半年，亚洲主要城市的写字楼收益率全线收窄，而且我们认为在2017年上半年还有一定（有限）的下探空间。低利率

12、环境、“收益率追逐热”的持续以及房地产投资配额的增加，应该都能为写字楼投资带来利好。然而，优质写字楼资产缺乏，是投资者面临的最重大挑战之一。与2015年相比，投资成交额呈现持续下滑态势，且这种局面短期内不可能得到扭转。大部分资产领域均缺乏流动性，但这一事实却被下半年资产组合交易的超常发挥（即交易数量高于长期平均水平）所掩盖。由于资产稀缺，资金不断在场外积聚，使得资金募集规模较前一年有所缩减。尽管亚洲房地产资本以“内向”投资为重心，但其探索海外市场的脚步也未曾停歇。亚洲房地产资本主要流向美国，其次为英国。2016年，跨境投资最为活跃的亚洲国家与地区依次为中国大陆、韩国、新加坡以及香港，投资增长最

13、为显著的则是韩国。在后市政策走向更加模糊的背景下，亚洲资本会对美联储加息以及美元走强做出何种反应，值得观望。$0$5,000$10,000$15,000$20,000$25,000$30,000Asian OfficeOffice Property Sales (US$m)Sep-07 to Sep-16Source: RCA/Savills Research亚洲写字楼销售成交额（百万美元） 2007年 9月 2016 年9月Source: Savills Research机构16%上市/房地产投资信托21%私人投资者13%国外投资者33%未知7%自用型业主5%其他5%Asian Office

14、Office Property Buyer Profile (%) 9 months to Sep-16亚洲写字楼买家组成 2016年1-9月来源：RCA、第一太平戴维斯研究部来源：RCA、第一太平戴维斯研究部Simon Smith 亚太区研究及咨询顾问部，资深董事+852 2842 .hk世界写字楼收益率纵览 2017年上半年 | 9 0%1%2%3%4%5%6%亚洲中央商务区甲级写字楼 市场收益率 2016年12月 实际收益率 2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部 来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴

15、维斯研究部市场收益率的变化 2016年 6月 2016年12月 实际收益率的变化 2016年 6月 2016年12月市场风险溢价 2016年12月 实际风险溢价 2016年12月0%2%4%6%8%10%12%0%1%2%3%4%5%6%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%0%2%4%6%8%10%12%10 | 世界写字楼收益率纵览 2017年上半年英国/欧洲机构52%非上市房地产投资信托19%私企/未上市23%自用买家/其他4%未知2%Europe and UK OfficeOffice Property Buyer Profile (%) Q1-Q3 2016欧洲大陆与英国写字楼买家组成 2016年 1-3季度来源：第一太平戴维斯研究部地产市场基本面强劲，更存在组合投资机会，因而吸引了不少境外投资者。0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 Europe and UK OfficeOffice Property Sales (nullm)Dec-07 to Dec-16Source: RCA