2017房地产市场调查报告的范文

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1、第 1 页 共 10 页2017 房地产市场调查报告的范文 【2017 房地产市场调查报告的范文】 本次调研,从了解沙河市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察,重点对沙河市经济、住宅市场发展状况和趋势进行剖析。 调研目的： 从宏观的角度全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即对自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境进行了细致了解。 本着客观求实的作风，凭借对开发项目负责的态度，采用搜集资料、走访楼盘的调研方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析和研究，在此基础上形成了此调研报告。 调研201*

2、年 7 月 18 日8 月 23 日 第一部分沙河市概况 沙河市位于河北省南部，太行山东麓，全市总面积 999 平方公里，辖 15 个乡镇、办事处，290 个行政村，总人口 48 万,市区人口约 14 万人。地势西高东低，山区、丘陵、平原各占三分之一。交通便利，京广铁路、京珠高速、107 国道贯穿全县。另外，即将开工建设的京深高速铁路及和黄铁路均从市内穿过。 沙河系境内最主要的河流，自西而东横贯全境，市内段长 86.4 公里。其中下游河床宽达数里，皆是漫漫白沙。平日无水，系典型的季节性泄洪河。境西南还有马河等小河川分布。 名胜古迹众多，旅游业的市场潜力巨大。 沙河矿产资源蕴藏丰富，现已发现的矿

3、藏资源有 40 余种，探明储量的有 10 余种。其中，煤储量 10 亿第 2 页 共 10 页吨，铁矿石3.5 亿吨，瓷土 1 亿吨。沙河是全国 100 个重点产煤县之一，也是全国著名的无烟煤、铁矿石和绢云母瓷土产地。 沙河市经济综合实力较强，全市年生产总值百亿元以上。全市生产总值完成 227亿元，同比增长7.5%;全部财政收入完成 1 9.15 亿元，占年任务的 100.8%，公共财政预算收入完成 9.24 亿元，占年任务的 101.5%;全社会消费品零售总额达到 63.5 亿元，增长 12.1%。列入省、邢台市级重点项目数量、总投资、当年完成投资数位居邢台各县区之首。固定资产投资完成 19

4、6 亿元，增长 20.1%;实际利用外资 4540 万美元，增长2.5%;引进内资 42.8 亿元，增长 6%，绝对值位居邢台市各县区之首。民生支出增长 9%，占全部财政收入的 75%，超过全省平均水平 ;政府债务削减20%;农民人均纯收入达到 10737 元，增长 11.5%;城镇居民人均可支配收入达到 22040 元，增长 9.5%。 第二部分城区现状及发展规划 近年来，沙河经济和社会发展跨入了快速发展的轨道，城市规划总体方向是“东南工业，西北生活 ”.在城区规划建设方面，着力构筑东中部行政办公区和中心商务区，是沙河的城市核心。 沙河市房地产市场调查报告沙河作为 “一城五星”的重要城市，其

5、地理区位得天独厚。根据邢台市 2020 整体规划的，第 3 页 共 10 页重点打造“一城五星”10 分钟交通圈已基本实现。 “一城五星”是以沙河市为中心，内丘、任县、南和、沙河、皇寺为辐射点，形成五星环绕的城市格局。该项目包括：新建一条北外环路，升级改造3 条出市路口和 4 条快速路，总投资 8 亿元，建设里程约 75 公里，计划两年内完成。 “一城五星”交通道路建设工程是邢台市城建“十大工程”之一，也是“三年大变样”工作的重要组成部分。现已开通 101 路公交线，规划的钢铁路南延，直达沙河桥西，邢台和沙河的联系愈加紧密，很多在邢台上班的人群，也会考虑选择在沙河置业。西部作为未来城市的主要发

6、展区域，是未来居住首选之地，目前本区域内正在逐渐兴起，发展潜力较强;南部为沙河市工业园区，以采矿、建材、医药化工、纺织等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的 15%，被誉为“中国玻璃城” 。全市涌现出一大批国内、省内的知名企业集团，恒利集团生产的“康必得”抗感冒药享誉全国，迎新浮法玻璃是全国同行业民营第一家，龙星炭黑集团跻身全国炭黑行业前三名，兴达和凯特集团分别成为河北省饲料加工企业一、二名。在改造提升传统主导产业的基础上，积极培育壮大冶金机械制造、现代服务、高新技术等新兴产业。正在建设中国北方最大的机械通用零部件市场及产业园区，3-

7、5 年内，沙河将成为全国知名的机械通用零部件生产、加工、销售基地。北部紧邻107 国道，大力发展运输业，长途客运站建设正在规划实施中,北部也是沙河北扩西进的重点发展区域。未来几年将逐步形成大规模的第 4 页 共 10 页居住区，升值潜力巨大。 第三部分房地产市场现状况一、房地产市场现状 随着近几年房地产行业的火热发展，沙河市房地产也迎来了开发热潮，一时间楼盘遍地开花,目前在售楼盘十余个，品质良莠不齐,存在的问题主要有以下几个方面： 沙河市近年来房地产开发量剧增，但总体品质不高，开发手段相对单一，营销手段落后。几乎完全靠刚性市场支撑，随着客户对房地产的认识的增长，国家对房地产市场的调控，观望情绪

8、的增加，如果不提高产品品质，没有成熟开发经验和丰富营销手段的开发商，很难再立足。 今后，只有注重品质、具备营销专业的楼盘才能胜出。 2017 年期间大多数项目同时处于施工阶段，导致短期内大量房源投入市场，打乱供需平衡，使市场竞争处于白热化。但这些楼盘经过 14、 15、16 这几年的消化，目前销售率达到八成以上，大部分楼盘处于尾盘销售状态，短期内后续楼盘开发量供应量相对不足，此时抓住有利时机入市，风险压力与销售压力相对较小。 从产品本身来看，供应产品大多普通平庸，开发运作水平和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。譬如小区规划缺乏创意，布局呆板，无明显线条变化，无高品质建材的应用，档

9、次较低，同时缺乏相应配套和物业管理，缺乏主题和内涵等等。作为经济条件相对发达的城市，老百姓的购买能力较强，特别是沙河存在一部分高端的客户群体，如沙河矿老板，中小企业业主等，沙河相对缺少高第 5 页 共 10 页端产品来满足他们的需求，现有的几个楼盘不论从品质和规划设计上，不能满足这样一部分客户群体。 现在沙河商业经过前期的开发消化，现在市场上短期内几乎无商业可以上市。且沙河商业还处于起步阶段，商业的规划布局等还处于较低水平，但沙河的客户投资意识很强，有一定闲钱的客户群体是一个很大的群体，在现在老百姓投资手段单一，几乎无地方投资的情况下，商铺投资不失为一个很好的选择。沙河缺少这样的好的商业投资机

10、会。 楼盘营销手法较为落后。在对沙河市商品房市场的调查中，我们发现，沙河市大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，无明确的产品定位和推广定位，营销手法较为落后，有的甚至是开发公司自行销售。但销售形式良好，基本上都处于尾盘阶段，究其原因还是供应量相对不足，刚性需求占据市场主导地位。二、总需求与总供给 供应量、需求量 根据沙河国土局统计资料，2017 年沙河市国有建设用地供应总量 484.7564 公顷，其中商服用地 51.5034 公顷，工矿仓储用地 273.4134 公顷，住宅用地 113.4363 公顷公共管理与公共服务用地 33.0700 公顷，特殊用地 13.3333 公顷，分别占

11、供应总量的 10.62%、56.40%、23.40%、第 6 页 共 10 页6.82%、2.75%)，其中新增建设用地 242.3333 公顷，存量建设用地 242.4231 公顷左右。据统计沙河市目前在售楼盘建筑面积为 160万，扣除廉租住房、经济适用房、公共租赁房、限价房、回迁房等非商品房住宅后，可售商品房约 100 万平方米。 根据国家人居小康标准 35 平米计算，市区总人口 14 万人，总住宅需求量约为 500万平方米。而沙河市区 2017 年人均居住面积为 20 平米,需求总量的缺口为 210 万平方米。目前的供应量尚不能完全满足市场总需求。 市场现状：目前市场在售楼盘多数为尾盘，

12、少数为二期开发楼盘，暂时无法满足市场总需求。需求呈上升趋势,市场形势反应良好，销售价格一路攀升。从 2017 年 1000 余元的均价飙升至 2017 年 3500元的均价，个别高品质楼盘价格突破 4600 元的均价。 需求主体： A、政府机关公务员 在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，以改善居住条件为消费目的。 B、教育工作者及企业中高层管理者 工作稳定，收入较高，家庭有财富积累，为追求更高的生活品质。在沙河有很大一批附近乡镇的教师，公务员，企事业单位的人来市区置业，相对于邢台市区的房价，沙河偏低，但是一城五星的建设让沙河和市里交通很方便，近几年沙河市政配套越来越完善，家乐园等

13、大型超市的入住，生活的方便下不亚于市区。 C、厂矿职工。 以年轻人为主，刚参加工作，收入较高，多考虑居住和婚房为主。 D、经商者与矿区企业主 购买商业用房，一方面自身经第 7 页 共 10 页营的需要，需要购置经营场所;另一方面也会考虑商业房的升值潜力，把置业作为一种投资的方式。 E、二次置业者 需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。 F、自由职业者 无固定职业，但收入较高。 A、沙河西部矿产企业主的住房投资需求。此类群体购买力较强，主要以高端消费为主。 B、区域周边进城经商务工人员的住房需求。近年来沙河市大力加快城市化建设，有条件的实施旧村改造建设，将会吸引一部分人进城居住、就业。

14、C、城镇居民改善住房的需求。随着沙河经济的快速发展，居民消费观念的改变，这一比例将大大提高。 D、城市建设进入高速发展时期对拆迁安置的需求。沙河市加大城市旧片区改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。三、需求细部分析 沙河房产市场日渐成熟,消费者对物业整体要求也逐渐变高。我公司在沙河代理、开发了 2 个楼盘，分别是康桥水榭和美林香郡。通过对来访客户的调查了解，客户对目前他们的居住环境不太满意的主要原因集中在： 居住面积偏小;居住环境不好;家庭户型设计不合理;考虑孩子上好的学校 ;物业管理较差。1.地段分析 购房者最认可的地段为沙河行政中心区域，其次为沙河西北新区

15、，沙河南部工业园区的居住环境认可度较低。第 8 页 共 10 页2.购房所承受总价与单价分析 购房者愿意花费的总房款均值在 45 万元60 万元之间，能够承担最高总房款金额均值为 55 万元/套，据此，沙河市区居民所能承担的总款在 40 万元55 万元/套之间。购房者最可能购买的房价平均值范围在 3500 元/-4000 元/之间，买房者的最高承受能力均值在 5500 元/左右。据此分析，沙河市居民对房价的主要承受能力约为 3200 元 /3800 元/件，做为中高档物业的可接受价格在 3800-4200 元 /之间。3.楼型需求分析 在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60%，其次是小高层

16、为 25%，别墅占 9%，高层仅占 5%。因为沙河市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。4.户型结构偏好分析 人们期望的卧室数量中，选择 3 室的最多，占总量的 60%以上，选择 2 室的占 30%，选择 4 室的占 5%。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，半数以上的人希望在 15-20 平方米，三分之一的人士希望在 20 平方第 9 页 共 10 页米以上;两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面