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1、- 1 -上半年房地产市场经济分析报告一、房地产开发情况1、房地产开发投资20*年 1-6月,在国家宏观经济政策调控和市场监管的双重作用下,我县房地产市场有所波动，增速放缓，但总的态势平稳。1-6 月房地产开发投资 3.67亿元,同比增长 36%;新开工面积 14.32万平米,同比增长 32。2、商品房竣工面积1-6月,我县商品房竣工面积 3.827万平米,同比增长 10%,其中住宅竣工面积 3.6743万平米,同比增长 10%。二、商品房市场成交情况1、商品房面积分析1-6月商品房销售面积为 10.14万平米,其中商品住宅 9.05万平米（755 套）,同比增长 28%,户均套型面积为 10
2、7.4平米;住宅成交面积为 9.05万平米,占商品房成交面积的 89。2、购买房屋的类型、群体1据销售统计:选择小高层住宅的占 15,选择多层住宅的占 83,选择高档别墅的占 2。根据以上数字可以看出,市民因为受传统住房观念的影响,选择的还是多层住宅的居多。2客群:以本地购房者为主,外地购房者为辅,分别占销售量84、16,自住兼具投资需求;3房价:1-6 月份,商品住宅平均价为 3460元/平方米,同比- 2 -上涨 4%;4供应量:楼市供需基本平衡;5户型:以 90-130平方米左右户型为主打。89 平方米以下面积需求量较少，一般为老人看管孙辈读书人群购买；140 平方米以上面积，由于房价因
3、素购买人较少。3、二手房交易情况1-6月,我县二手房交易 360宗,交易面积 4.9万平米。交易金额为 3263.28万元,同比分别增长 221%、252%、17%。三、土地竞拍情况据县国土资源局土地供应统计显示：从成交结构看,1-6 月经营性土地成交主要以商住用地为主,成交面积 36.89亩,成交价为 155万元/亩。从今年上半年几次土地拍卖情况看,可以看出当前开发商的拿地热情比去年要高。四、影响房地产市场的因素1、政策因素受国家一系列房地产调控政策的影响,我县房价也呈现增长放缓趋势。2、经济因素房地产市场与宏观经济发展密切相关,预计未来几年我县房地市场将继续保持稳步上涨趋势,但增幅会进一步
4、放缓。3、社会因素房地产市场与人口数量关系非常密切。当人口数量增加时,对房- 3 -地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质、文化素养、教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。我县正处于城市化进程加速阶段,大量农村人口进入县城,对我县商品房需求的增加,促进了我县房地产市场的发展。4、其他因素购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价上涨的预期不断上升,购房意向仍然看好
5、。五、对我县房地产市场的现状分析预计我县房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好,价格也将继续稳中有升,但增幅速度会放缓。一是我县的现有房价比周边县、市低。很多县外人,看好发展前景,在买房、投资置业,促进了房地产市场的发展。二是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来,土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、稅费等有较大增长,对房价上涨起到了一定推动作用。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如教育资源整合、学校撤并、城市化进程加快、婚房需求进入县城购房的比例明显增加,加大了住房需求。四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀,使不动产成为居民的首选保值商品,- 4 -去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值,进而带动价格上涨。五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次,房屋建设标准的提升也提高了房价。六、当前房地产市场存在的问题房地产开发企业存在不合理负担。水、电、气等供应单位的垄断经营,增加了房地开发企业不合理的负担。特别是小区外的配套工程均要由开发企业负担10 千伏输电线、变压器、输水管,而且这些工程均要由水、电垄断企业来施工,其工程费用一般都高于市场行情的 2-5倍,直接增加了房地产开发成本,也不符合相关规定。
