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1、浅谈房地产开发贷款应注意的问作者:冯省文 前言据中国人民银行发布的 2004 年深圳市金融运行报告指出,2004 年,国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效,全市国民经济保持了持续健康发展的态势,增长速度较上年放缓。全市实现生产总值 3422.8 亿元,较上年增长 17.3%,增速比上年下降 1.9 个百分点;全年完成全社会固定资产投资额 1090.1 亿元,比上年增长14.9,增长幅度同比下降 5.2 个百分点。其中,基本建设投资 459.0 亿元,增长27.5;房地产开发投资 432.0 亿元,增长 4.7,是 1990 年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资,由上
2、年的 37.9提高到今年的 42.1,提高了4.2 个百分点,而房地产开发投资所占比重则由上年的 43.3下降到今年的 39.6,减少了 3.7 个百分点。从房地产金融贷款看,2004 年,深圳市国内金融机构房地产贷款余额 1652.5 亿元,增长率为 18.2,增幅较上年回落 13.4 个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长,年末余额为 1171.7 亿元,占房地产贷款余额的 70.9,比上年末增长 4.2 个百分点。由以上数据分析,虽然房地产贷款增速放缓,但在房地产市场资金链中,银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长,面临的风险也越来越大,因此银行方面要注
3、意控制房贷风险。1抑制房地产开发贷款风险首先,银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看,却适得其反,目前,在决定对房地产项目是否放贷时,主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产,而不是项目本身是否可行,结果往往导致不良贷款的产生,使银行成为所谓的“资产供应商”,要靠拍卖抵押资产来实现债权,这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在,对项目的效益和还贷能力评估方面,再辅之以抵押资产和担保资产的评估,从而有效规避经营风险;其次,银行要建立一套有效的,全面评估借款企业的风险监控体系。一方面,加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、
4、市场风险、政策风险等的严密监控,如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦,银行发放 2 亿多元的封闭贷款,要求专款专用,但监管不严,被挪作他用,导致建设资金不能按期到位,既影响工程进度,又影响信贷资金回笼,加大了风险;另一方面,加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。经济建设中,最大的失误就是决策的失误,它可能使项目建设“不合时宜”,或者“先天不足”,不能发挥预期的效益;它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的统计年鉴指出,我国 1958-2001 年基建项目建成投产率为 51.43%,失误率高达 48.57%(其中 1958-1980 年为 53.97%
5、,1981-1995 年为47.14%,1996-1999 年为 43.72%,2000-2001 年为 43.21%)。1996-2001 年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%),最低是农林牧渔业(35.08%) ,房地产业达到52.29%。损失巨大,浪费惊人。2 房地产开发贷款评估应注意的问题对银行而言,房地产开发贷款评估,是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价,并提出决策意见或建议的过程。房地产项目,按照未来获取收益的方式不同,可分为出售型(如住宅)、出租型(如大型商场)、混合型(如综合楼)三种。相应的项目评估方法亦不同,难易程度有所差异,应根据项目的具
6、体情况,选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。一般而言,出售型房地产开发贷款评估,需要解决的主要问题有四个:(1)项目建设是否合法、合规?是否具备建设条件?如江苏常州铁本项目,化整为零,违法用地 6000 亩,总投资 106 亿,银行授信 43 亿,已贷出 25 亿,停建。是典型的违法、违规项目;(2)项目产品市场预测及其市场定位是否合理?营销方案是否可行?如位于嘉宾路的爵士大厦,96 年按写字楼建设,后因市场问题,在完成大部分工程的基础上,改建成酒店式公寓,导致使用功能有缺陷,推向市场后,营销效果很差;(3)债务人资信评估;(4)项目经营效益如何?如一般都认为闹市
7、区的商业房地产一定有盈利,但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”,高层33 层综合楼,13 层设计用途为商场,建筑面积约 5 万平方米,1998 年开始预售时就在找买家,直到现在仍然空置,积压大量资金,产生不了效益。21 考察项目的合法性及其建设条件银行贷款支持的项目必须合法,同时也符合行业规程的规定,这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性,需要投资者提供相应的证明资料(有关资料清单见表一),并对这些资料进行认真的审核,查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件,特别应该注意下述几个方面:1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩;2、房地产证,或土
8、地使用权出让合同及其缴款凭证(权属人、土地性质是否与开发项目相符);建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证是否齐备;3、项目建设资金是否充足,筹资计划能否落实;4、项目建设条件是否具备;5、担保的合法性及能力分析。22 市场调查与分析房地产市场是区域性很强的市场,同类型的房地产在不同的区域,价值差别可能很大。所以,首先,就要界定项目所在区域,调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力;其次,调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标,分析竞争对手的实力和主要卖点,判断
9、市场供求量的变化趋势;最后,考察项目的产品定位(以什么产品来满足消费者的需求)、客户定位(确定目标消费群体和他们的特征)、形象定位(突出项目的个性化特征,便于广告表达,让消费者对项目产生认同感而发生购买行为)是否合理,对项目进行 SWTO(即优势、劣势、机会、威胁)分析,判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”,临近“ 百仕达二期”,因为设计产品不合理港式设计一梯八户,市场不认可,均价由 2001 年的 7000 元/平方米,一路降到现在的6000 元/平方米,方有少量客户应价,比 “百仕达二期”的 8000 元/平方米,有极大差别,这是产品定位不合理
10、的例子;又如莲塘,罗沙路边“翠峰阁”,1998 年开盘,小高层18 层,大户型为 180 平方米/套,定位不合理,均价由 1998 年的 7500 元/ 平方米,一直降到 2003 年的 5000 元/平方米,尚无法销完,因为有钱人嫌路边吵,不要;钱不多的人又嫌房太大,没必要,这就是客户定位不准确的例子。23 借款人评价项目建设融资有两种基本方式:新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资,其特点是由项目的发起人及其他投资人出资,建立新的独立承担民事责任的法人,再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础,取得债务融资。这种
11、方式下,较易切断项目对投资人的风险,实现所谓“无追索权”或“ 有限追索权 ”借款融资,相应增大了银行的贷款风险。既有项目法人融资又称公司融资,其特点是不组建新的项目法人,由已经存在的公司(既有法人)本身的资信进行融资后,用于新建项目的投资与经营,项目未来的现金流是公司现金流的一部分,项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下,借款和其他债务资金虽然实际用于项目上,但是承担偿还责任的是公司,较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权” 借款融资,可以降低银行的贷款风险。项目融资借款人评价,主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价,重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价,则需要
12、对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为,公司融资借款人评价应关注下述几点:一是借款人基本情况评价,主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等;二是借款人素质评价,主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价;三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价;四是借款人发展前景评价,主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。24 考察项目财务可行性考察项目的财务可行性,可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况,应编制现金流量表、资金来源与运用表
13、、借款偿还估算表、损益表等财务报表。(一)项目成本费用投资估算不能出现漏项,力争准确反映客观实际,量力而行,避免“后患无穷”,杜绝“钓鱼工程” 。房地产项目建设的投资费用包括下述 11 项:1、土地费用:取得项目建设用土地所花费的支出;2、前期工程费:主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用,一般按实际工程估算;3、建安工程费:在可行性研究阶段,一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算;4、基础设施建设费:指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程(如上、下水、供电、供气、道路、
14、路灯等设施),以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用,一般按实际工程量估算;5、公共配套设施建设费:指小区内各种非营利性公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括:居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算;6、其他费用:主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等;7、销售费:销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等;8、管理费:包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等;9、财务费:为筹集资金而产生的各项费用;10、各种税费:包括土地使用税、市政支管
15、线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费;11、不可预见费:包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的 4-5%。(二)项目资金平衡分析资金平衡分析目的,在于考察项目资金筹措方案是否可行?资金来源与运用安排是否连贯、合理?在建设经营过程中是否存在资金缺口?资金链的风险点在哪里?进而制定切实可行的投资和经营计划,保证项目的顺利建成和正常经营。项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金,资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量,消耗多少费用,就要反映投入多少资金;有多少销售
16、收入,就要分摊相应的税费。通过编制资金来源与运用表,可以比较直观地,考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中,各期的累计盈余资金不允许出现负值,否则说明项目缺乏建设经营资金,出现了资金缺口,必须采取适当措施(如短期借款)予以解决。如果资金链断裂,工程将被迫停建或缓建,也可能形成烂尾楼,或者无法继续经营下去,造成资金沉淀,可能给投资者和银行带来损失风险。同时,还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资(或贷款)决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量,考察项目的资金流动情况和投资效益。1、现金流入量分析计算:包括销售(或经济)收入(含税)、未出售房地产价值、回收流动资金;2、现金流出量分析计算:包括固定资产投资(不含建设期利息)、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。(三)项目财务评价指标的计算及运用通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算,可