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1、浅谈房地产开发贷款应注意的问作者：冯省文 前言据中国人民银行发布的 2004 年深圳市金融运行报告指出，2004 年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值 3422.8 亿元，较上年增长 17.3%，增速比上年下降 1.9 个百分点；全年完成全社会固定资产投资额 1090.1 亿元，比上年增长14.9，增长幅度同比下降 5.2 个百分点。其中，基本建设投资 459.0 亿元，增长27.5；房地产开发投资 432.0 亿元，增长 4.7，是 1990 年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上
2、年的 37.9提高到今年的 42.1，提高了4.2 个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的 43.3下降到今年的 39.6，减少了 3.7 个百分点。从房地产金融贷款看，2004 年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额 1652.5 亿元，增长率为 18.2，增幅较上年回落 13.4 个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为 1171.7 亿元，占房地产贷款余额的 70.9，比上年末增长 4.2 个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注
3、意控制房贷风险。1抑制房地产开发贷款风险首先，银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、
4、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦，银行发放 2 亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的统计年鉴指出，我国 1958-2001 年基建项目建成投产率为 51.43%，失误率高达 48.57%(其中 1958-1980 年为 53.97%
5、，1981-1995 年为47.14%，1996-1999 年为 43.72%，2000-2001 年为 43.21%)。1996-2001 年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%) ，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。2 房地产开发贷款评估应注意的问题对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具
6、体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。一般而言，出售型房地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地 6000 亩，总投资 106 亿，银行授信 43 亿，已贷出 25 亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96 年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市
7、区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层33 层综合楼，13 层设计用途为商场，建筑面积约 5 万平方米，1998 年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。21 考察项目的合法性及其建设条件银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；2、房地产证，或土
8、地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证是否齐备；3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；4、项目建设条件是否具备；5、担保的合法性及能力分析。22 市场调查与分析房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断
9、市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行 SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“ 百仕达二期”，因为设计产品不合理港式设计一梯八户，市场不认可，均价由 2001 年的 7000 元/平方米，一路降到现在的6000 元/平方米，方有少量客户应价，比 “百仕达二期”的 8000 元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理
10、的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998 年开盘，小高层18 层，大户型为 180 平方米/套，定位不合理，均价由 1998 年的 7500 元/ 平方米，一直降到 2003 年的 5000 元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。23 借款人评价项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种
11、方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“ 有限追索权 ”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权” 借款融资，可以降低银行的贷款风险。项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要
12、对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。24 考察项目财务可行性考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制现金流量表、资金来源与运用表
13、、借款偿还估算表、损益表等财务报表。（一）项目成本费用投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程” 。房地产项目建设的投资费用包括下述 11 项：1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；4、基础设施建设费：指建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、
14、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；10、各种税费：包括土地使用税、市政支管
15、线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的 4-5%。（二）项目资金平衡分析资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售
16、收入，就要分摊相应的税费。通过编制资金来源与运用表，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。（三）项目财务评价指标的计算及运用通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可
