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1、昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 1 页融入上海面向世界服务江苏我们的创业基地昆山赛格规划服务增值利润昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 2 页品牌昆山赛格数码港运营方案目录：市场篇（略）一：城市介绍二：昆山市社会经济状况描述1：宏观经济2：区域经济3：昆山市土地市场分析三：昆山市房地产市场（商业）经济状况描述（状况，特征和竞争）1：历史回顾2：总体评价3：发展情况4：存在问题5：发展趋势四：昆山房地产微观市场状况描述1：花桥商务区在建楼盘分布图2：高层住宅市场分析3：商业地产市场分析4：其他
2、昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 3 页项目篇一：项目状况二：昆山赛格数码港情况描述（功能）三：区域规划分析周边环境分析四：政府职能状况五：商业氛围六：人口及小区状况七：交通组织状况八：公共设施状况九：项目优劣势项目概念篇概念设计一：对项目的基本认识二：总体策略和总概念设计三：产品梳理四：概念设计与构想项目定位篇一：市场定位1：市场定位昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 4 页2：经营产品主题3：配套主题二：价格定位三：客户定位1：目标客层状况2：目标客层的区域分布3：影响到目标客层的渠道四：
3、市场的区域分割与功能分区策略篇一：入市策略与时机二：项目的形象策略三：价格及付款方式策略四：项目包装策略五：公关促销策略六：媒体宣传广告策略招商篇一：阶段招商工作安排（时间表）初步预计开业时间为 2007 年十月一日运营篇昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 5 页一：工作流程二：具体内容三：品牌建设四：网络建设五：运营推广六：市场经营昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 6 页项目篇一：项目状况位置描述本项目位于花桥国际商务区中心商业圈内，是花桥国际商务区主要交通干道 G312 和上海外郊环线（外
4、青松公路）交汇处。经济技术指标本专业市场占地约 4 万平方，总建筑面积约 10 万平方米，其中商业面积有 4.8 万平方。周边道路状况项目南临的 312G 国道和沪宁高速为车行路，是标准的四车道，此路段还各有自行车道和人行道，属昆山东西向主要交通干道，同时也是上海对外发展交流的主要干道。项目总体状况归纳：本项目所在区域为沪宁线核心商业黄金走廊之桥头堡；本区域属省政府在未来几年内重点发展的区域；是官商往来频繁地区，同时未来自然流动人口旺盛；周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力；针对本主题类市场，周边具有较成熟的产业支撑和消费环境；二：昆山赛格数码港情况描述（功能）昆山昆山 赛赛 格数格数
5、 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 7 页三大目标近期目标：集电子产品大全中期目标：打造世界电子之窗远景目标：打造中国电子道琼斯十大功能1：柜台产品展示，销售2：店中店，专卖店，厂家驻港， 办事处，代表 处3：酒店式公寓4：居住公寓，驻港单位办公公寓等5：企业新闻，产品，科技成果等会议，广告 发布6：赛格数码港网站，杂志7：产品研发8：银行，电信，移 动，联 通9：餐饮，娱乐中心等10：仓储配套，大型停车场，物流配送11：国际定单推荐，外语免费服务三：区域规划分析周边环境分析（详见附件）江苏省未来三大商务区之一江苏省未来工业总部集聚区上海市外围的国际性商务服务卫星城昆
6、山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 8 页四：政府职能状况江苏国际商务中心近在咫尺五：商业氛围目前商业氛围尚待提高六：人口及小区状况绿地，安亭家园，招商新村等，远景规划人口达 30 万商务人群七：交通组织状况沪宁高速，A30，外青松公路，312 国道，11 号线轻轨等等八：公共设施状况有待提高九：项目优劣势（一）本项目优势具有政策优势-产业 支撑和商务区优惠政策；产业发展具良好前景；政府对此区域的发展给予了相当的力度；品牌加挂，增强投资者信心；绝佳地段，新旧商圈叠加地带；区域未来发展状况良好；本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动；本区域政
7、府行政办公、大型住宅社区环绕，大中专院校林立，产业昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 9 页环境及产品消费环境良好，同时，潜在的目标客户群较多；区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道；区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热潮；强强联合，形成资源整合优势；未来高素质管理人才的引进，使整体商城发展起步高。（二）项目劣势电子市场为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对专业市场看法不一，如几年的美食街，就是这样的形式，部分市民对此类政策型市场存有逆反心理；本项目统一宣传推广未到位，对消费者
8、未作引导和概念提升，至目前该区域仍未形成自然通畅人流，人气仍淡静；市场内东段仍未开通，阻碍人流的自然流动；本区域仍未形成专业电子市场氛围；赛格电子市场和其它通讯市场等竞争对手的直接竞争；上海苏州电子专业市场对区域市场的分流；人们购买电子产品的习惯性消费行为的延续性和本市场起步仍需一定时间的市场培育期；竞争对手若使用低价策略，则本项目欠缺价格优势；竞争对手已经营一段时间，具有一定的品牌知名度；昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 10 页市场容量状况不明朗；本商城小分割，实用率低，可能导致客户心理抗性大；项目一部货运电梯，不能满足进出货的需求；原推
9、广中断一段时间，客户心理易产生犹疑，形成观望；项目概念篇概念设计一：对项目的基本认识（一） 可以肯定项目具可操作性1电子产品专业市场是成熟的市场类型 ；2昆山需要一个能适应时代要求的经营品种齐全的上档次的电子综合性市场；3投资型商业模式在本地区具有一定的接受环境；（二） 项目成功的要素组合项 目成功=硬件（规模 /设施/区位）+软件（崭新理念/专业操盘手段/价格、价值体系设计）项目硬件、软件要素有竞争力，具备了成功的必要资源配置。总体策略和概念设计项目具备了市场可接受性和可操作性，但项目成功必须硬件、软件整昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 1
10、1 页合作用。因此，在项目的推广中，不仅要表现项目的硬件具有的优势：如规模优势/政策优势/区位优势/设施优势等，还要 张扬项目软资源优势，即：1、 表现：项目理念（产品理念/经营服务理念/ 投资理念/创业理念）2、 表现：以人为本，以用户为本，以经营为本的专业服务形象3、 表现：价值价格的投资和经营模式、 产品梳理（一）包装推广的核心要求是营造差异化产品。对于本项目，差异化不是指与现有的电子市场有何不同，而是实现超越。 （第三代电子专业市场）因此，包装推广的差异策略就是“如何体现超越？”“如何营造无竞争的环境？”（二）由此，产品包装推广要跳出通常印象中的传统电子产品市场。本项目不仅是一间以电子
11、为主的 IT 产品总汇市场；也是数码昆山、科技未来的窗口；也是数字生活的展示场；也是时代资讯、最新技术的集中场；也是时尚潮流的领引地；昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 12 页是具有超强投资价值的投资工具；为华东地区消费者提供“以人为本” 的专业服 务形象的现代数码电子广场；（三）由此，产品功能应是复合体，价值呈多元化专业化电子数码科技旺场+置业投资热点+ 创业经营热土（四）由此，产品诉求应是行业的领先者+ 市场领引者+ 数字生活领跑者+全新的投资工具分析本项目的包装推广，只有在以“超越”为核心任务的基调上，跳出传统行业框架，营造全新的产品形
12、象；诉求更丰富的产品功能和产品价值；扮演领导者、领引者、领跑者的角色，才能让公众感受到项目前景；加强投资和经营的信心；促使更多的人介入参与，或投资或经营或创业。 概念设计（一）投资工具概念1投资金额小，投资门槛低，市场基础广大；2收益稳定性原则及比照因素；1 银行利息因素昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 13 页2 股市风险因素3 其它投资类型3投资高成长性原则（长期增值和升值原因）；1 社会整体和区域经济发展趋势；2 市场需求的增长；3 区域行业政策的利好；4 区域商圈转移及人口迁移-人群的变化；5 政策支持- 本市场政策支持和行业政策；6 政府支持-政府背景的充分利用；7 品牌和经营方式（模式）；8 同比市场价值增长和税、费优势；9 史无前例小投资、大回报的全新投资概念；（二）营造电子科技主题市场核心优势概念1 营造经营成本与产品价格优势1 经营成本优势：租金成本+各类税、费+运营成本2 产品价格优势：将本商场升级为一级或二级市场2、品牌商场文化与现代化商业购物环境优势2 硬件设施（见装修标准）3 软件管理（品牌支持与管理导入）3、品种齐全与规模优势4、“一对一贴身理财管家”计划-售后服务计划昆山昆山 赛赛 格数格数 码码 港运港运 营营 方案方案 昆山赛格数码港有限公司 第 14 页（三）网络时代概念-
