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1、别把水电费算在房屋租金里评论:0 条 查看 :540 次 chenrongcai 发表于 2006-03-31 21:54别把水电费算在房屋租金里 某企业在市中心建成一幢写字楼,然后租给数家公司,每月租金收入含水电费共 20万元。但该企业要每月为租户交水电费共 1 万元左右。近日,财经学院学生寒假来此企业实习,看到有关租房合同,当即指出企业应当进行税收筹划,节省税收。把代交的水电费也算成房屋的租金,显然扩大了有关税收的计税依据。根据现行的税收政策法规,出租房屋应纳税收涉及多个税种,且大多是以租金收入为计税依据的。如营业税暂行条例第五条规定:“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者
2、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”房产税暂行条例第三条规定:“房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”印花税税目税率表规定:“租赁房屋按租赁金额千分之一贴花。”而城建税和教育费附加是按营业税纳税额征收的,同样也与租金数额有关。企业为租户代交水电费,从中并无获利,却一并缴纳有关税收,极不划算。因此,应该把水电费从房屋租金中分离出来,以节省税收。由于各税总和为租金收入的 17.5%营业税税率 5%+房产税 12%+城建税和教育费附加 5%(7%+3%),节税额即为剥离出的代收水电费收入的 17.5%。以该企业为例,按租金收入 20 万元计算,其应纳营业税 205%=1(万元);应
3、纳房产税 2012%=2.4(万元);应纳城建税和教育费附加 1(7%+3%)=0.1(万元);每月共计应纳税(费)为 1+2.4+0.1=3.5(万元)。倘若代收水电费 1 万,租金收入改为 19 万元,那么其应纳营业税195%=0.95(万元);应纳房产税 1912%=2.28(万元);应纳城建税和教育费附加 0.95(7%+3%)=0.095(万元);每月共计应纳税(费)为0.95+2.28+0.095=3.325(万元)。每月节税 3500033250=1750(元)。此外,还可以节省印花税 20000011900001=200 190=10(元)。把水电费从房屋租金中剥离出来,需要把握几个操作要点:一是要在合同中加以明确,房主收取房租,并代收代交水电费;二是会计上要单独核算,房租收入不能与代收水电费混在一起记账;三是要与供水供电部门沟通协调,将水费单、电费单缴纳人开成各租户。这样,筹划方案更能得到税务部门的认同。