《第五章 业主的建筑物区分所有权》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第五章 业主的建筑物区分所有权（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第五章 业主的建筑物区分所有权学习目的与要求：了解建筑物区分所有权的概念和客体。理解理解建筑物区分所有权的本质是某个建筑物的多个所有人对独自使用的专有部分的所有权和全体所有人对共同使用的共同部分的共有权的结合。掌握建筑物区分所有权的基本内容和法律要求。重点与难点：1、专有权2、共有权,小区小区,第一节 建筑物区分所有权的概念和特征一、概念70业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。Further to read：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释+ 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,二、特
2、征1、建筑物区分所有权的主体是业主。1 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释I ： 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节(28-31)规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 II基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,2、客体主要是建筑物。3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永久性、排他性。4、专有部分的所有权居于主导地位。 fE 72 II 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享
3、有的共有和共同管理的权利一并转让。,第二节 专有权一、概念专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为专有权客体的部分。专有部分所有权简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 fE71 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,二、专有部分所有权的客体fE2建筑物区分所有权解释 I 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三
4、）能够登记成为特定业主所有权的客体。 II规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 III本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,!：对住宅商用的法律规制 77业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。11建筑物区分所有权解释 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主
5、，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,10 建筑物区分所有权解释 I 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 II 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,第二节 共有权一、概念是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对“建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等”所共同享有的财产权利。在区分所有中，共有的类型比较复杂：法定共有和约定共有；共有和准共有
6、小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共有、特定单元或特定几个业主的共有。,二、共有权的行使！：将“共有部分专有使用权”与“专有部分所有权”区分开来。72 I 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,80建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。适用时注意区分：全体共用部分+一部共用部分4 建筑物区分所有权解释 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规
7、、管理规约，损害他人合法权益的除外。,三、法定共有的范围73建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于“业主共有”。79建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。所谓“业主共有” 作为地上附着物归业主所有土地所有权。,3建筑物区分所有权解释 I 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重
8、结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 II建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,四、车位、车库的归属74 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,5
9、建筑物区分所有权解释 I 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 II 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 6 建筑物区分所有权解释 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,案例分析,2009年12月业主王某发现小区公示牌上通知小区地下车库于2010年1月1日启用，便联系开发商相关事宜。但被告知车库只卖不租丙需按月缴纳管理费。因王某买房时与开发商
10、签订的补充协议中约定不购买车位，现王某不能停入车库了。王某认为车库时小区公用设施的一部分，应当为全体业主共有，开发商的行为损害了业主权益，由此诉至法院。,人防工程在和平时期作为车库的权利归属？,5 II 中华人民共和国人民防空法：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议于1996年10月29日通过并公布，自1997年月日起施行。,第四节 管理权一、概念是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。To
11、 read:物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）,二、管理规约83 I 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 17 I 物业管理条例 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 II 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 III 管理规约对全体业主具有约束力。,三、物业管理是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括对建筑物的保存、改
12、良、利用、处分以及对区分所有人共同生活秩序的维持等内容。To read：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行。,业主对物业管理享有以下权利：1、自行管理权。2、自主聘任权。3、解聘权。81 I业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 II 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。,4、监督权82物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
13、,第五节 业主大会和业主委员会一、业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。75 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。78 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。(1年),二、业主大会的职权76下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使
14、用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,7 建筑物区分所有权解释 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。,二、业主委员会是业主大会的执行机构，受业主
15、大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。15 物业管理条例业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。,06卷三55甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ A甲乙丙丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三四层间楼板不享有民事权利 C若甲出卖其住宅，乙丙丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,
