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1、永泰地产人力资源管理咨询项目 项目公司激励方案 2007年 1月 4日 （原新华信管理咨询） 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 1页 概述 目的 对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。 奖金提取前提 项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。 奖金额度 项目公司奖金额度 =提取基数 奖励系数 调整系数 考核系数 奖金分配方式 项目公司奖金面对项目公司全员（但不含营销人员），并根
2、据项目节点完成情况进行发放。 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 2页 目录 项目公司激励方案 项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 3页 房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法 方式 确定依据 计算公式 发放周期 适用情况 工程量法 根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，乘以一定系数提取奖金 目标建安成本 奖励系数 总建筑面积 奖励因子 项目关键节点 项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理； 持有型项目的开发建设 销售收入法 根据以完成的
3、销售收入，提取一定比例奖金额度 项目总销售额 奖励系数 根据销售回款情况，按季度发放 项目公司负责项目的全面运作管理 净利润（或税前利润）法 根据项目最终实现的净利润，提取一定比例奖金额度 项目净利润 奖励系数 项目竣工结算完成后发放 开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。 超额利润法 项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度 项目超额利润 奖励系数 项目竣工结算完成后发放 项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 4页 正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税
4、 前利润法确定奖金额度 项目公司 特点 采取的业绩奖励方式 说明 工程成本 税前利润 郦城 进入稳定期，项目公司负责项目建设 按工程量确立奖金额度 酒店 持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关 按工程量确立奖金额度 京香青科 在已有土地上开发项目 根据项目税前利润情况确定奖金额度 天津 开拓型，需独立拿地，开发销售 根据项目税前利润情况确定奖金额度 土地一级开发项目 一般根据投资额给与一定开发费用 根据工程投资情况确定奖金额度 项目公司奖金额度 =提取基数 奖励系数 调整系数 考核系数 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 5页 下述工程量法
5、及税前利润法奖励系数（奖励因子）均根据标准项目 模型测算，其他项目需根据具体情况进行调整 项目类型 住宅 项目规模 10设周期 20交房标准 毛坯 有无拆迁 无 奖励系数测算标准项目模型 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 6页 方法一、根据工程量确定奖金额度 适用情况 对仅承担项目工程建设职责项目公司，以及承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励 奖金总额的确定 项目公司奖金额度 =目标建安成本（调整后） 奖励系数 调整系数 考核系数 或 项目公司奖金额度 =项目总建筑面积 奖励因子 调整系数 考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，
6、并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房 1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 7页 项目公司总奖金额度的确定 标准（元 /平米） 建筑面积（平 米） 投资额（元） 奖金系数 奖金额度 总成本 5500 150000 825000000 3000000 建安成本 2000 150000 3000000
7、00 1% 3000000 项目公司奖金额度 =目标成本 调整系数 考核系数 或 =25 项目总建筑面积（平米） 调整系数 考核系数 示意 注：目标投资额为调整后的目标投资额，实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 8页 方法二、根据税前利润确定奖金额度 适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目税前利润确定奖金额度 奖金总额的确定 项目公司奖金额度 =项目税前利润 奖励系数 调整系数 考核系数 工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完
8、成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金； 在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放； 在交房 1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 9页 房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素 对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖 充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整 不同的项目有其固有特点，根据项目
9、的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 10页 项目公司税前利润奖金额度的计算 项目公司利润提成额 =提成基数 提成比例（ 2%） 调整系数 考核系数 提成比例 根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平 15%为基础） 而 提成比例调整系数 则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定 说明 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 11页 第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因素对利润的
10、影响 重大市场因素影响 实际利润 提成基数 - = 对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 12页 剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法 地价参考法 土地估价法 在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整 在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估 提成基数 实际利润 （土地调整单价土地实际单价） 项目土地建筑面积 土地调整单价
11、永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 13页 “地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择 通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响 地价参考法 土地估价法 优点 ：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本； 缺点 ：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用 优点 ：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行； 缺点 ：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性 两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价
12、参考法，否则选择土地评估法 正略钧策建议 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 14页 “调整系数”是运用“影响因素模型”对项目从规模、管理复杂性、项目周期等因素的考虑进行调整 A 500,000 有拆迁 拆迁 精装修 坯 调整 系数 = 拆迁情况 项目规模 精装情况 注 : 精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目 房地产开发项目影响因素模型 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 15页 “调整系数”确定方式二，根据每个项目的具体情况，考虑以下因素综合进行确定 影响维度 项目复杂性 影响因素 项目特点 其他 类
13、型 项目规模 其他 建议权重 20% 40% 10% 20% 装修情况 拆迁情况 10% 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 16页 目录 项目公司激励方案 项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 17页 项目公司考核内容 项目公司考核 定期业绩考核 终期业绩考核 对项目公司季度及年度进行考核，重点关注进度、质量、成本、内部管理指标 项目交付后，对项目整体执行情况进行考核 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 18页
14、 土地一级开发项目的业绩考核指标 考核指标 权重 二级指标 权重 考核办法 数据来源 财务类 30% 税前利润 10% 与目标利润比较 财务部 成本控制 20% 与目标成本比较 成本管理部 运营类 50% 进度控制 40% 与项目计划比较 总经办、工程部 质量控制 10% 政府质量验收、内部质量验收 工程部 市场类 10% 客户满意度 10% 政府部门的满意度 学习与成长 10% 员工满意度 5% 员工满意度调查 人力资源部 管理体系完善 5% 管理评估 总经办 对土地一级开发项目，重点考核项目公司的进度、质量、成本控制指标 永泰地产人力资源 咨询项目 保密文件、版权所有 2007年 1月 4日 第 19页 销售型物业的业绩考核指标 考核指标 权重 二级指标 权重 考核办法 数据来源 财务类 30% 税前利润 20% 与目标利润比较 财务部 成本控制 10% 与目标成本比较 成本管理部 运营类 50% 进度控制 30% 与项目计划比较 总经办、工程部 质量控制 20% 政府质量验收、内部质量验收 工程部 市场类 1
