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1、1前期物业管理招投标答辩题库（B 卷）一、单选题（5 分）1、重庆市物业管理条例已于（ B ）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。A、2008 年 5 月 21 日 B、2009 年 5 月 21 日 C、2009 年 10 月1 日 D、2010 年 5 月 21 日 2、业主委员会会议应当有（ B ）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/53、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由（ A ）交缴。A、建设单位 B、全体业主分摊 C、业主 D、不收取4、保修期满后，物业共同设施和
2、附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（ D ）承担。A、业主 B、施工 单位 C、建设单位 D、物业服务企业。5、前期物业服务合同由（ C ）与物业服务企业签订。A、业主委员会 B、社区居民委员会 C、建设单位 D、房屋行政主管部门6、投诉回访率一般应达到（ D ）。A、60% B、85% C、95% D、100%7、住宅室内装饰装修活动，未经（ D ）禁止变动建筑主体和承重结构。2A、建设单位认可 B、物业服务公司批准 C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。8、物业管理活动内容的依据是（ B ）。A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权
3、 D、行政主管部门的监督9、 房屋专项维修资金属于（ B ）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。A、业主委员会 B、业主 C、物业服务企业D、物业主管部门10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（ C ）。A、热情 B、优 雅 C、尊重 D、高贵二、判断题，错误的并说明理由（每题 5 分）1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。 （ 错 ）理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业主。2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。 （ 错 ）理由：街道办事处（乡镇
4、人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 （对）34、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。 （错）理由：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，自行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。 （错
5、）理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示。并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。6、街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄漏。 （对）7、物业属于私人财产，业主、使用人可以改变房屋使用性质。 （错）理由：业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业。不得擅自改变物业使用性质。业主、使用人将住宅改变为经营性用房的应当依法申请。8、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其
6、他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。 （对）9、业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质4等级或者取消其资质。 （对）10、物业维修、更新、改造的费用，由全体业主分担。 （错）理由：（一）专有部分的维修、更新、改造的费用由专有部分业主承担；（二）部分共同部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分摊；（三）全体共有部分的维修、更新、改造成直接经济损失费用，由全体业主分摊。三、简答题（5 分）1 什么是物业管理？答：物
7、业管理条例中所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2 前期物业管理有哪些内容？答：（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；（2）设置管理模式、草拟物业管理制度；（3）建立服务系统和服务网络；（4）办理移交承接事项。3 物业招标文件应包括哪些内容？答：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、
8、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）5物业服务合同的签订说明；（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。4 参加前期物业招投标的物业现场答辩人员有何规定？答：答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟定负责管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规定，不得进行招投标。5 重庆市规定的物业服务用房包括哪些？其配置有何具体规定？答：物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物业服务用房属于全体业主所有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。其配置规定：由建设单位按照不低于房屋总
9、建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置，并明确物业用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通风、采光使用功能，并且相对集中；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。6 在重庆市，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书几日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？备案应提交的资料有哪些？答：招标人应当在 10 日前。提交以下资料备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其它材料。7 物业管理服务合同的主要条款
10、包括哪些？答：（一）业主委员会和物业服务企业的名称；（二）物业管理服务区6域范围；（三）物业管理服务内容；（四）物业管理服务标准；（五）物业管理服务费用；（六）物业管理服务合同期限；（七）违约责任；（八）物业管理服务合同解除条件；（九）双方约定的其他事项。8 物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？其原则是什么？答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。9 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定
11、的物业服务事项应当包括哪些主要内容？答：（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；（三）共有绿化、花木等的养护与管理；（四）物业管理区域内环境卫生的维护；（五）物业服务收费标准；（六）其他物业服务内容。10 什么是房屋专项维修资金？答：是指由法律规定的由业主缴纳的，专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。11 我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？答：根据我县的实际情况，2009 年 1 月 1 日起，主城区多层住宅的维修资金按 20 元/ 收取，多层非住宅的维修资金按 30 元/收取。高层住
12、宅房屋的维修资金按 30 元/收取，高层非住宅的维修资金按 407元/收取。其余镇街多层住宅维修资金按 10 元/收取、多层非住宅维修资金按 20 元/收取。12 房屋专项维修资金的使用程序有哪些？1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。2、经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得少于 7 天，并征得共用部位全体业主所持投票权 2/3 以上业主签字同意（部
13、分共用的由该部分业主所持投票权 2/3 以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在 2 个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。4、维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后，2 个工作日拨付维修资金。13 什么是物业管理服务收费？答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业服务单位，接受物业产权人、使用人的委托，经当地物价部门审批，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。814 物业
14、管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。15 物业使用人的权利义务是什么？答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。16 街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？如何成立业主大会？什么情况下可以不成立业主大会？答：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委
15、员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设关系。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。17重庆市物业管理条例对前期物业服务合同作了哪些要求？答：前期物业服务合同应当以书面形式订立；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；前期物业9服务合同可以约定期限，但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业
16、签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。18 物业管理联席会议主要协调解决哪些事项？答：（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。19 物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的应承担什么法律责任？答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同房屋行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已
