商业综合体调研报告——余姚银亿四明广场项目介绍：余姚市四明广场位于余姚市行政中心北侧，东至南雷路，南至世南西路，西至大黄桥路，北至宝庆路，总用地面积为64265平方米，折合96.4 亩主要建设项目：四星级大酒店、中型卖场、百货公司和商务住宅综合楼，建设规模为15万平方米，并配套部分公共建筑该项目于2011年5 月6日由银亿房产以5亿多元竞得，预计开发年限两年半左右公司以国际化的前瞻视野，打造一个全新的集市民休闲广场、购物、文化、餐饮、娱乐、运动、商务办公等多业态为一体的国际时尚消费体验中心项目将引进世界500强超市、精品购物中心及五星级影院，还打造知名餐饮、娱乐休闲、精品商业街等的商业业态，以保障项目业态的完整性及丰富性四明广场的崛起，在给广大市民带来全新的一站式情景体验的同时，更重要的是改变整个余姚的消费观念，提升余姚的商业消费档次，丰富余姚文化消费内涵，并将由此带动余慈整个区域价值全面提升片区情况：城中心的商业综合体项目位置：余姚市四明广场位于余姚市行政中心北侧，东至南雷路，南至世南西路，西至大黄桥路，北至宝庆路道路交通:坐 203 路公交到上菱新村站下车生活配套：幼儿园 余姚市浙东实验幼儿园 浙江省宁波市余姚市 278米小学 世南小学 新西门路148号 256米教育配套中学 浙江省余姚中学 四明西路392号 455米超市 海斯特钓具连锁超市 新西门路191号 156米上菱水果超市 新西门路124号 332米公园 余姚市市民休闲行政服务中心前期办公室 新西门路219号 84米生活配套其他 中国邮政储蓄银行大黄桥南路支行 大黄桥南路33-35号 428米其他配套 其他 余姚市白蚁防治所 新西门路219号 91项目鸟瞰图：经济指标:开发商: 余姚银亿房地产开发有限公司 建筑面积： 150000/㎡占地面积： 64265/㎡物业管理附加信息: 物业类别：商业综合体装修状况：毛坯建筑类别：建筑综合体项目特色：写字楼、公寓、商铺 区域商圈：城中 层高：4.5 米开间：3-5 米容积率：1.8绿化：15%产权年限: 40 年户 数: 网上总套数 245 户面积区间：60- 200㎡开盘时间：2012 年 11 月 25 日交房时间：2014-3售楼处：62605151项目优势：1、区域 四明广场有大地数字影院、乐购超市，提升了商业广场的核心价值，银亿四明广场在地段和商务地理有一定的优势，打造了集办公、后屋、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式国际时尚商场广场，13000 平米的大型亲水景观广场打造新的文化休闲中心，对商业开发非常有利 土地平整，地况良好，地块内基本无需拆迁的建筑，有利于项目尽快推进，增加竞争优势 周边发展成熟，配套完善：2、户型1、商铺是 60/㎡--200/㎡2、写字楼 120/㎡--180/㎡目前均价：写字楼单价 10000-15000/㎡ 地下一层商铺：20000-30000/㎡ 地上商铺 100000/㎡ 3、目前量化情况1、地下商铺商铺 总套 可售 已售 预定 面积 去化比例 价格 平均面积 1 号楼 23 16 5 553.2 21.7% 99167.4 138.3/㎡2 号楼 47 16 30 5356.87 63.8% 29231 178.8/㎡3 号楼 79 3 75 12547.09 94.9% 36297.5 167.2/㎡4 号楼 96 9 80 1 11316.01 83.3% 17613 141.4/㎡商铺总入网套数 245 套，总销售面积 63752.62/㎡ ，去化 107 套销售面积 18184.8/㎡，可售商铺 110 户，,可售面积 41322.76/㎡.地下商铺商铺朝西 25000/㎡均价，地上商铺 99000/㎡均价，上面单套商铺面积均在130-180 方以下。
现购房全款享 95 折优惠，按揭享 99 折优惠 四、项目不足1、从去化率来看，四明广场综合还是不错的，不过在地上商铺来说单价相对偏 高，去化率才 21.7%相对太注重效益2、项目价格太高可能对以后业主的回报率带来一定的影响3、项目靠近城中商业圈，在商业竞争中还是有一点的影响单价偏高，商铺面积在 130 至 300 平米，面积过大，很难满足小额投资客的需求，车位虽有 1100 个，但只有一半是供业主租凭使用，给业主会带来不变，只有少量商铺可售，大部分是自持，没有统一招租，投资客投资存在利润风险，周边有华联，新大新，天一等综合体，项目竞争激烈；写字楼成东西朝向，纯在死角，卫生间朝东不是太方便，都是大户型，不能满足小户型投资客的需求对本公司项目的分析意见：四明广场从地段上看和众安时代广场是有优势的，毕竟项目在市中心，不过市中心也因为商业集中，所以在业态上需要有很大的综合，来吸引周边客户，会存在业态重复和选择疲劳众安房产虽然在余姚城北地段看上去现在周边还不成熟，不过做第一个吃螃蟹的公司，相对在城北没有竞争的对手，虽然从地段是劣势，不过我们项目引进五星级酒店希尔顿做为城北标杆性建筑做主题与餐饮、服装、喜洋洋主题教育结合强化众安品牌优势强化项目的 shopping mall 分析作为余姚唯一别墅高端区域的商业综合体和内部河道对功能布局作为优点推出，尤其如何引导周边住宅人口与商业的互动至关重要作为余姚房地产重点发展区域，竞争激烈，地块南临天一广场、东北临华润五彩城都将成为项目的重要竞争对手，本产品户型和四明广场、万达广场、五彩城比较希望户型切割在 60/㎡--300/㎡之间，周边竞品项目的户型基本锁定在 60/㎡--300/㎡，也就是周边的客户群体是一样的，如果面积过于太大，可能会不利于消化。
地块周边住宅项目入住率有限，周边人气尚需积累地块周边交通均为主干道，部分道路绿化隔断明显，通过导入特殊业态或打造更高等级的产品加强项目吸引力突出目的性业态和主题消费，吸引消费者主动前往消费在业态组合上应兼顾社区商业与城市购物中心的职能，更好填补城北区域商业空缺，形成以本项目为中心向城北周边辐射，同时也需要向有关交通部门提出打造跟便捷的交通条件，吸引余慈客源和上虞边郊客户来本项目消费和购买群体。