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1、乌鲁木齐房地产市场分析方法 二 此文件供新华信 2003年度咨询方法创新评选活动使用，同时也可作为新华信地区性房地产市场分析模版。 机密 源于新疆国际臵地全面管理提升项目第一阶段报告 制作人：王海文 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 2 相关说明 一般来说作地区性的房地产分析，都可能要做一个全国房地产业形势概述。本文是在已做全国房地产业分析的前提下，所做的地区性房地产业的分析方法和思路； 本文重在说明乌鲁木齐地区性房地产业分析的方法和思路，而不在于表述乌鲁木齐地区房地产业的具体情势及详细内容； 本文所述的房地产业分析方法和思路具有较强的普遍意义，对新华信做其
2、它地区的房地产业分析仍可作为一个参考或模版； 本文所述的地区性房地产业分析方法和思路，是基于目前做项目时主要通过网上、现有的一般能获取的资料来考虑的。 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 3 地区性房地产市场的分析思路 地区经济发展状况分析 地区房地产市场 地区专业市场分析 1. 总量分析； 2. 结构分析； 3. 水平分析； 4. 经济发展状况总结 1. 政策分析； 2. 城市规划影响分析； 3. 土地供给与需求分析； 4. 房产投资和市场供给； 5. 主要开发商分析； 6. 房地产需求分析； 7. 房地产市场总结 1、住宅市场供给； a. 目前住宅市场的供
3、给、开发 、空臵面积； b. 供给预测； c. 供给影响因素； 2、住宅市场需求； a. 需求预测的思路和方法； b. 供需结构比较； c. 需求影响因素及需求偏好调查 3、关键成功因素 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 4 乌鲁木齐地区房地产分析所采用的模式 对乌鲁木齐地区性房地产市场的总体分析模式： 现状类推模式 现状类推模式是假设客户所面对项目开发市场与乌鲁木齐地区的宏观市场同构，而且假设市场条件未来仍将继续，由此给客户提出开发项目的建议。 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 5 地区性房地产分析时一个潜在的或隐含的基
4、本框架 地区市场 专业的物业市场 供 给 需 求 供 给 需 求 过去 现在 将来 过去 现在 将来 过去 现在 将来 过去 现在 将来 经济 人口 区位 地点 人文心理 房地产分析 两个层次 两个方面 三个时段 地区市场 专业物业市场 将来 现在 过去 供给 需求 五个因素 区位 人口 经济 心理 地点 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 6 地区经济发展状况分析从以下方面的进行 . 经济分析指标 总量指标 结构指标 水平指标 包括 业、商业、投资、物价、金融、人口、进出口总量指标以及对以上未来发展的预测。 包括 二产业、第三产业等结构指标。目前乌鲁木齐的产
5、业发展状况 包括职工的平均工资、消费，特别是全部收入在居住上的消费、人均居住面积等水平指标。 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 7 在对乌鲁木齐经济发展进行各项分析的基础上，最后可作一个小节性的总结 . 基础产业和基础设施的建设情况、固定资产投资概况 . 3 居民的收入、可支配收入的增长速度、其收入的消费分配 . 5 乌鲁木齐近年的经济总体发展格局、趋势和发展速度 . 1 城市人口的变化情况：人口总数、城市人口增长率，家庭规模 . 4 投资的总体格局，投资的方向，投资的主体及其发展趋势 . 2 近年来，城镇居民住
6、房条件变化情况和发展的大体格局 . 6 举例 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 8 对房地产相关政策的分析，首先要理解房地产政策的实质和类型，以及它们可能在哪些方面影响房地产市场 房地产政策的类型 房地产政策可分为两大类：市场性政策和社会性政策。 1、市场性政策：直接服务于市场。如土地的出让与转让等。按其作用又可分为四类：一是房地产市场进出管理政策；二是房地产市场交易政策；三是房地产市场竞争管理政策；四是房地产市场收益分配政策； 2、社会性政策：服务于社会，对市场起间接影响作用。如产权登记、房地产税费的制定。可分
7、为三类：一是保护性政策，如保护耕地；二是政治性政策；三是边缘性政策，如关于军队的房地产政策等。 房地产政策对房地产市场的影响 房地产政策对房地产市场的影响主要表现在如下几个方面： 1、政策对价格、销售模式、形势的影响； 如 2003年出台的国务院 18号文和央行 121号文件 2、政策对开发热点分布的影响； 这类政策表明政府将着重开发哪个局部地区，投入何种优惠条件等； 3、政策对开发产品形式的影响； 4、政策对整个房地产形势的影响； 5、政策对房地产行业变化的影响等。 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 9 进行房
8、地产市场政策的影响分析可采用的方法和步骤 . 2 领会政策信息的内容和含义 3 把握政策的影响 4 分析说明政策的后果 跟踪和收集政策信息 1 收集政策信息时，特别要关注近期出现的、对房地产市场影响较大的政策、法律、法规； 要尽可能地把相关政策、法律、法规联系起来分析，比较其中的差异和前后变化，由此而判断政策的目标和意图； 把握政策影响的确切部位，以及对各主体的影响程度； 在分析后果时，特别是分析对供求关系的影响，在此基础上进行必要的预测； 5 如果可能，还可对政策进行评论 进行政策评论，如评论其缺失之处，这样可以预测政策的未来趋势。 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地
9、产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 10 城市规划对房地产市场的影响分析从以下方面进行 . 2 关注城市规划的重点改造和建设项目 3 从城市功能分区和城市规划的重点项目中分析对房地产开发产生的影响 乌鲁木齐的城市功能分区判断 1 不同的城市功能分区，就可能决定了在某些区位进行房地产开发的产品形式； 列出城市改造和建设的重点项目，它们对其周边的地区房价和地价将产生影响； 城市规划项目对房地产的影响可分为三种来分析：点状基础设施、线状基础设施、面状基础设施。 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 1
10、1 城市土地供给与需求的面上分析 . 土地供应与需求 . 土地供应的影响因素 . 土地需求的影响因素 同时，结合考虑乌鲁木齐在土地政策上的取向、分配渠道、管理机制等方面来分析 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 12 城市土地供给与需求的量上分析 土地供应 土地供应与需求 分析近几年的土地供应量 ； 预测未来一、二乃至更远时间内可能的城市土地供应量； 政府将采取何种手段来管理和供应土地？ 近几年的土地需求量，与供应量对比，差距有多大？ 未来时间的土地需求量又有多大，可能的土地获取方式？ 土地需求 经济发展分析 房地
11、产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 13 对整个乌鲁木齐的房地产投资状况进行分析 . 近年乌鲁木齐房地产投资情况和变化趋势 . 从房地产公司的数量变化、投资主体，判断乌鲁木齐房地产市场投资格局 1 2 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 投资本质上是反映了房地产市场的供给情形 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 14 从房地产市场的景气指数、基本的销售情况来分析市场的景气程度，且可对市场状况和房产供给情况作出判断 房地产景气指数 房地产景气指数包括：土地开发面积分类指数、房地产开发投资分类
12、指数、商品房面积分类指数、竣工面积分类指数、商品房销售价格指数、资金来源分类指数。从景气指数的走势也可判断乌鲁木齐房地产业的总体环境、背景； 对小一些的地区来说不一定能给出房地产景气指数，这时尽量找其它能反映房地产状况的指标来分析，如销售数据等。 销售情况 从近年的销售变化能反映出该地区的房地产市场行情变化； 从这种变化中，再据其它方面的经验和信息，判断未来房地产的发展趋势； 从销售情况中，还能掌握当前房地产的购买主体； 一般来说，销售情况是较易收集到的资料，统计年鉴中都有。是必用来分析的资料和信息。 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/1
13、3 保密文件 版权所有 15 乌鲁木齐房地产市场的主要开发商分析主要从三个方面来进行 . 2 有代表性楼盘的主要特点，销售情况，以及各方对其反映； 3 目前所拥有的土地储备、投资情况，未来可能采用的市场、房地产开发战略 主要开发商的基本情况：发展历史，现状，市场占有率、市场定位、主要业绩指标，竞争能力； 1 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 16 乌鲁木齐的房地产需求预测 人口增长 人口增长带来的所需房屋面积增长 收入增长 收入增长带来的所需住宅面积增长 住宅占商品房的整体比例 方法一 由以上的预测推算出未来时间
14、内的房地产的整体需求 方法二 收集近年的房屋开工面积或竣工面积数据 推算市场供给量，扣除每年的空臵面积，所数据作为需求量 运用时间序列模型外推未来的需求量 所得的需求量，在经验判断和市场趋势下可作一定的修正 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 17 从供应和销售、需求的对比中，判断未来的市场的发展变化 供应与销售、需求情况 投资的各种业态发展变化； 近年的供应量与销售量或需求的对比，看空臵面积的变化； 空臵面积的构成情况； 目前的土地供应、土地储备，投资变化趋势； 市场中主要的竞争对手将采用的投资和运作策略； 市场的未来发展变化 . ； . ； 经济发展分析 房地产宏观市场 房地产专业市场 乌鲁木齐房地产市场分析方法 2016/12/13 保密文件 版权所有 18 总结乌鲁木齐房地产业发展主要特点及存在的主要问题 . 房地产业发展的主要特点 存在的主要问题 区域性差别明显 . 分散型的住宅建设 . 住房面积小、改造任务重 . 建房成本高、周期长 . . 小区规划问题 . 管理体制问题 . 法规及执法监管问题 . 二级房产问题 . . 举例
