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1、广 东 山 东 等 多 地 小 产 权 房 “巧 立 名 目 ”曲 线入 市2012 年 09 月 03 日 06:55来源：新华网字号:T| T1821 人参与 49 条评论打印转发以租代售 私家农场 旅游地产三大“变种”小产权房曲线入市记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现，在中央 14 部委一片“清理整顿 ”声中，小产权房悄然变异为“ 农业生态房”“ 养老 公寓 ”“旅游地产 “会员制农庄”等，通过 “以租代售“使用权代替产权“ 荣誉村民 ”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种” 带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出
2、台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。“以租代售”：宅基地上兴建会员制养老中心“紧邻小汤山，40 平方米四合院，售价 18 万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告记者调查发现，这里正在“以租代售” 小产权房，价格从十几万到几十万不等。“ 养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。走在“养老中心” 里，随处可见“ 出租、出售” 广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说，目前正在出售的为第 3 期，养老中心占地是租南庄村的，与村委会签订了租赁合同到 2052 年。养老中心分 3期建有平房约 400 间，1 、2 期已经全部卖出，三期也剩得不多了。记者在现场看到，三期建
3、设的“四合院”每套建筑面积 70 多平方米，包括三间北房、两间南房，使用年限 40 年，售价 60 万元。购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议” ，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男 60 岁以上、女 55 岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说“ 这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”“协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱；二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍最新消息 价格 户型 点评小镇最新消息
4、 价格 户型 点评 ”，打着“旧村改造”的旗号，这里建设的养老公寓已经售罄。销售人员告诉记者，“伊舍小镇”项目是北京市第一批 13 个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉，给回迁农民盖一部分回迁房，另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售，号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示，这里的二手房均价已高达 6500 元/ 平方米。销售人员称，该项目一期已售完，约有1000 多套养老房屋 “如果你需要，可以留下电话号码，待二期开盘时我们会通知你。”会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女
5、可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发奤夿屯村荣誉村民证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。据知情者透露，目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。 “私家农场”：农地里长出生态大棚“50 年不变 ”如果说“养老公寓” 主要占用的是农村集体建设用地，那么一些农村打着“生态大棚” 的名义变相对外出售小产权房，则已经侵占了农用地，目前这种销售给城里人的“私人家庭农场”
6、在北京、广州、大连、青岛、南京等大城市周边遍地开花。“旅顺北路生态庄园，占地 600 平方米至 1200 平方米，封闭小区依山傍水，45 万元至 60 万元，送大棚非小产权房。 ”顺着大连晚报上广告的指引，记者来到辽宁省大连市旅顺口区沙包村，只见一排排整齐的钢架大棚拔地而起，每个大棚旁都有一座独栋住房，屋内面积大约 70 平方米，还带一个半地下室。负责销售的村民王经理说，这不是小产权房，我们不销售产权，只对外出租 50 年的使用权， 1 亩地的大棚 45 万元，两亩地的大棚60 万元。如果将来政府动迁征地，补偿款全部都给买房的业户。王经理说，这里原来是沙包村的一片果林，约 200 多亩，现在建
7、了 70 多套大棚，是村里开发的项目。有两种户型，一种是 1 亩地的，主要是给老年人准备的，只有 8 套；一种是 2 亩地的，共有60 多套，卖得最火“城里人买这里的房子图的不是房，而是田地，地越大越受欢迎，一半多大棚房都已经卖光了”。王经理指着旁边的另一片山坡说，那边马上要建设二期，100套。“ 这个项目叫大连绿色田园生态园，是经过审批的，以设施农业立项，等通过农业部门验收后，您就可以把地下室(农具房) 打通采光，就是一间很不错的影音棋牌室。”在旅顺北路沿途，这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称，长城科联种植精品园有多套大棚带院的独楼出售，地点在旅顺北路大黑石南，面积 200 平方米
8、，出售价格 85 万元，合 4250 元每平方米，产权为使用权。早在 2009 年 4 月，北京市国土资源局已下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责，当年一些项目被拆除。然而，时至今天，北京郊区的“生态农庄”有增无减，甚至掀起了新一轮销售高潮。在密云县云佛山黄坨子村、平谷区马房镇等地，记者发现了多家在售的“ 私人农场”，价格从 13 万元至 30 万元不等。“旅游地产”：景区生态林地遭到别墅蚕食记者发现，随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地” 、水库周边生态地、承包林
9、地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产” ，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区，处于丘陵地带，周边生态环境良好。茶场不仅生产茶叶，也是乡村旅游项目，游客可以采摘茶叶。董事长卢建平告诉记者，茶场承包土地千余亩。近日，记者再次来到黄岗岭茶厂，发现在茶场一边坡地上，出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群，屋顶高大，场面铺排。当地旅游部门知情者介绍，这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目，是作为旅游业配套的宾馆项目报的，老板一直想对外销售。“溧阳市的农村旅游项目近年来出现了不少这
10、类商业地产，我们都叫它 田园地产！究竟是开宾馆还是当别墅卖，老板不说。”在北京市昌平区棋盘山景区，流村镇瓦窑村的小产权别墅“山作庭院 最新消息 价格 户型点评”已建成了 300 余幢独栋小产权别墅，销售人员周涛称“这个项目是棋盘山风景区配套功能设施，地是瓦窑村的山坡地，位于景区内，不会搞新的建设，拆迁的概率非常小。”密云云佛山黄坨子村小产权项目销售人员相小姐告诉记者：“ 项目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下 3 套了，可选余地不多；二期建设的是小木屋，96 套，已经售出 20多套，占地 600 平方米至 1000 平方米，25.8 万元/ 套起，五十年使用权。”记者在辽宁省大连市大黑石村，也看见了成片的小产权别墅，当地村民称别墅占地均为村里的“山坡地” 。
