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1、1我国房地产经纪信息 MLS 系统体制创新基于北美地区房地产经纪信息 MLS 系统研究张秀智 1，刘平 2(中国人民大学土地管理系，北京 100872)摘要与告白：本文通过分析中国房地产经纪业信息共享现状，针对我国房地产经纪业信息共享化水平低、基础数据获取难、房屋交易成本高等问题，指出加强行业协会建设，发挥协会示范引导作用，尽快建立国内房地产经纪信息 MLS 系统的重要性。并以提高房屋交易效率为出发点，结合对北美地区 MLS 系统的研究，提出了建立国内房地产经纪信息 MLS 系统的思路及技术路线，达到规范行业发展，逐步与国际接轨的目的。关键词： 房地产经纪 房地产经纪信息 MLS 系统；房地产
2、经纪信息 MLS 平台；房地产经纪人Study on the system of Multiple Listing Service of real estate in Chinabased on the study on the system of Multiple Listing Service in north AmericaZHANG Xiu-zhi ,LIU Ping(Department of the management of land resource, Renmin University of China, Beijing 100872)Abstract: Through th
3、e analysis on current situation of information sharing of real estate broking in China and problems , such as low level of real estate information sharing, difficulties of getting basic real estate data, high cost of transaction etc., this paper emphasizes the significance of strengthening real esta
4、te broking guild, taking the demonstration and leading effect into play, and founding the system of Multiple Listing Service in China. Aimed at improving the efficiency of real estate transaction, and based on the study about Multiple Listing Service in north America, the paper renders the idea and
5、technical method to set up the system of Multiple Listing Service in China to standardize the development of real estate broking, and combine the real estate broking of China with world.Key Words: Real estate Agent; The system of Multiple Listing Service of real estate; The flat of Multiple Listing
6、Service of real estate; Realtor一、房地产经纪信息 MLS 系统1.什么是房地产经纪信息 MLS 系统MLS 的含义是多重上市服务体系，是英文 Multiple Listing Service 的缩写。房地产经纪信息 MLS 系统则是以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。根据系统规则任何一个会员，都可以销售其他会员的房产，信息共享，收益分成，形成联合销售，从而降低交易成本,提高工作效率。房地产经纪信息 MLS 系统（以下简称为 MLS 系统）是美国上世纪二、三十年代市场经济孕育的产物，随
7、着计算机技术的发展，如今已涵盖了 95%的美国房地产交易。该系统不仅是一种销售模式，更是先进的房地产流通管理系统，它是房地产经纪人实现销售的有效工具，其本质在于实现了信息共享和佣金共享。MLS 系统很好地解决了不动产商品的不1 张秀智，管理学博士，中国人民大学土地管理系讲师,中国房地产估价师与房地产经纪人学会特聘专家。2 刘平，中国人民大学土地管理系 2004 级硕士研究生。2可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布广泛性这些长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪公司和消费者的共赢。2. MLS 系统运作的形式根据 MLS 系统运作的主体性质及规模的不同，可以
8、将 MLS 系统的运作形式分为三种，即全国性的 MLS 系统，企业之间的 MLS 系统及企业内部的 MLS 系统。全国性的 MLS 系统指的是在一个国家或大的地区范围内，由不同地区的 MLS 子系统联合起来组成的 MLS 系统，该系统几乎包括了一个国家或大的地区内所有的房地产经纪公司及所有的房地产经纪人，影响力较大。本文探讨的就是建立全国性的 MLS 系统，如美国、加拿大的全国性的 MLS 系统.企业之间的 MLS 系统较全国性的 MLS 系统规模小，主要是指经营方式、市场理念相近的房地产经纪企业为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的 MLS 系统，将彼此获得的房源信息共享，实现联合销售，佣金
9、共享，提高工作效率。企业内部的 MLS 系统则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间构建的内部 MLS 系统，各分店或加盟店之间实现信息共享，提高业绩。这方面做得比较好的是 21 世纪不动产公司，通过该公司内部 MLS 软件系统，店与店之间可以进行有效的房源的共享，大约 30左右的业务量就是通过合作成交而完成的。此外，也可以根据 MLS 系统在实现交易过程中代理的形式来划分运作形式，包括独家代理的 MLS 系统运作形式和只有买方代理的 MLS 系统运作形式。独家代理的 MLS 系统运作形式要求买方和卖方都要有自己的代理经纪人；而只有买方代理的 MLS 系统运作形式，卖方自
10、己通过 MLS 系统提供的 MLS 平台将房源信息上传，买方代理则促成买卖双方的交易，而卖方付给买方代理少量的服务费，但要注意卖方和买方代理之间不是代理关系。当前，加拿大的 MLS 系统采取第一种形式运作，而在美国，更多的出现了第二种运作形式。两种运作形式各有利弊。第一种运作形式的交易过程比较规范，但卖方需支付较多的佣金费用。在第二种运作形式中，不存在卖方代理，卖方只需支付少量的信息上传费用和买方代理的服务费用，无需支付给买方代理的佣金费用，但享受不到买方代理的专业化服务。3.构建我国 MLS 系统的必要性（1）整合房地产信息流通渠道，降低交易成本。MLS 系统以互联网为平台进行信息传递，房地
11、产经纪人通过网络就可以得到所有的房源信息，改变了经纪公司信息手编、人工查询等传统工作方法，加快了信息的传播，极大地提高了工作效率，降低了交易成本，改变了传统的销售方式，创造了一种全新的销售模式。（2）规范行业发展，增进国际、地区间合作。MLS 系统不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统，是智慧的结晶和品质的保证。由于其先进性，当前世界各国，从加拿大到英格兰，澳大利亚到新西兰，日本到新加坡，从美洲到欧洲，大西洋到亚太地区的整个发达的国家和地区纷纷引进 MLS 系统。在美国该系统的作用更是得到了极大程度的发挥，如今的房地产经纪信息 MLS 联盟，已经成为全美第一大行业组织，房地产经纪
12、信息 MLS 所拥有的网站也被评为全美十个最具商业价值的电子商务网站之一。规范我国房地产经纪业的发展，与世界房地产经纪业接轨，适应经济发展的国际化、全球化形式，发展我国的 MLS 系统是必不可少的重要环节。3（3）实现信息透明化、畅通化。当 MLS 系统建立起来后，我国的房地产基础数据的公布就会上升到一个新的台阶，将充分实现信息透明化，获取信息畅通化，必将推动我国房地产市场向成熟的方向发展。二、我国房地产经纪信息共享现状及问题1.信息化总体水平较低从经纪人这个层面来说，我国房地产经纪行业的信息化总体水平较低，表现为两点，首先，全国性的 MLS 系统没有建立起来，部分城市政府拥有的房地产交易信息
13、还不能客观公正地共享和利用；其次，在我国只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统，但是绝大多数的企业和经纪人，信息化水平非常低，甚至于连计算机都没有的占一半以上，这是中国房地产业发展现阶段的事实。 2.企业之间信息化共享水平不高房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有，只有少数房地产经纪企业在各个连锁店之间，或加盟店之间存在内部信息共享系统。如 21 世纪不动产公司内部的销售信息管理系统，该系统的成交率占到总成交率相当大的比例，起到了良好的信息沟通作用，但是对于整个房地产经纪业而言，比如说 21 世纪跟其他房地产经纪企业之间，几乎是没有信息共享的平台和渠道。 3.房地产的基
14、础数据获取较难我国房地产基础数据获得比较难，政府在多数情况下提供的是加工后的二手数据。对于房地产企业而言，特别是对于顾问公司，这些经过处理后的数据在很多情况下不能说明问题。基础数据是最宝贵的。纵观国外的经验，基础数据的发布情况比较透明，政府只管发布基础数据，剩下的就交给企业自己去判断，分析和深加工，一切由市场说话，政府只是在市场发展偏离正常轨道时适时地进行调节。4.国内 MLS 系统的建设状况国内 MLS 系统的发展正处于积极的建设中，典型的两个例子是搜房网和由北京森川世纪网络科技有限公司研发的 RELS 系统，RELS 是英文 Realter Electronic Listing Servi
15、ce 的缩写，两者都取得了一定的成绩。房源信息发布比较好的是搜房网。它拥有的二手房网覆盖了 29 个城市，重点在北京、上海、广州、天津等城市，拥有超过上百万的海量房源信息。主要的信息化应用房源发布系统有两个，一个是搜房帮，发布房源信息，另一个是易搜房跟搜房网一起进行的产品发布，可以说搜房网的体系就是 MLS 系统的初级阶段，主要起信息发布作用。另外，由北京森川世纪网络科技有限公司研发的 RELS 系统在房源信息共享这一块也比较好， RELS 系统引进了国外 MLS 系统的操作理念，但当前在我国还没有广泛地推广开来。虽然我国房源信息共享已有很大的发展，但和国外特别是房地产经纪业发达的北美地区相比
16、，从企业的软件和信息系统的应用，到信息共享，再到产权数据和交易数据，国内企业的信息化还是处在早期阶段。4三、构建我国 MLS 系统1.构建我国 MLS 系统的理论基础（1）系统理论。构建 MLS 系统，基础理论是系统理论，因为：第一，MLS 系统是以全国或某个区域范围的房地产为对象，全国或区域范围内的房地产本身就是一个系统。第二，在 MLS 系统中，除了涉及到次一级的子系统外，还涉及到许多的利益团体要素，诸如买方、卖方、房地产经纪人、经纪公司、行业协会、经营企业等等，这些利益团体要素相互依存，相互影响，共同决定着 MLS 系统的结构组成和功能的发挥。第三，MLS 系统的环境要素包括该系统所处地区的经济发展状况、房地产市场发育情况及地区房地产经纪行业政策导向等。（2）信息理论。房地产经纪行业最根本的服务就是为委托人提供有用的房地产信息，行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通。MLS 系统的本质之一为房源信息共享，通过将全国或区域范围内的房源信息汇总，整理加工后向所有的经纪人会员发布，实现信息共享，降低了房地产经纪行业运行的总体
