广州华联物业西门口广场全程物业管理建议书

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1、 广 州 华 联 物 业 西 门 口 广 场 全 程 物 业 管 理 建 议 书廣 州 華 聯 建 設 物 業 管 理 有 限 公 司二 零 零 九 年 三 月提 交 目 錄部 份 摘 要 頁 數一 西 門 口 廣 場 物 業 摘 要 6-7二 管 理 模 式 8-121. 總 體 管 理 模 式 92. 擬 採 取 的 管 理 方 法 9-12三 前 期 物 業 管 理 顧 問 服 務 13-40(一 ) 顧 問 服 務 14-181. 小 區 設 計 142. 機 電 設 備 153. 保 安 系 統 154. 清 潔 要 求 155. 車 庫 系 統 166. 管 理 預 算 167.

2、合 約 文 件 168. 員 工 招 聘 培 訓 179. 用 戶 手 冊 1710.厘 訂 契 約 1711.業 戶 交 收 裝 修 指 南 18(二 ) 物 業 管 理 顧 問 之 具 體 工 作 19-301. 方 案 設 計 階 段 本 司 提 供 的 服 務 內 容 19-252. 推 廣 銷 售 期 間 本 司 提 出 的 服 務 26-293. 交 樓 期 間 提 供 的 服 務 30(三 ) 前 期 物 業 管 理 顧 問 之 人 員 及 時 間 安 排 31-361. 管 理 顧 問 人 員 安 排 312. 顧 問 管 理 工 作 時 間 安 排 31-36 部 份 摘 要

3、 頁 數西 門 口 廣 場 物 業 顧 問 小 組 架 構 圖 37西 門 口 廣 場 前 期 物 業 顧 問 工 作 計 劃 表 39-43四 物 業 管 理 服 務 44-551. 物 業 管 理 服 務 45-472. 管 理 公 司 基 本 架 構 及 人 員 編 制 48-503. 管 理 公 司 財 政 分 配 及 預 算 開 支 514. 管 理 的 收 費 範 圍 及 收 費 標 準 515. 管 理 公 司 人 員 招 聘 及 培 訓 計 劃 52-536. 管 理 公 司 前 期 工 作 及 時 間 安 排 54-55五 進 一 步 物 業 管 理 方 案 56-(一 )

4、住 宅 管 理 57-781. 各 物 業 功 能 的 出 入 口 572. 小 區 穿 梭 巴 士 服 務 573. 社 區 文 化 活 動 及 環 境 社 區 文 化 584. 便 民 服 務 59-635. 空 中 花 園 管 理 646. 智 慧 化 系 統 的 管 理 、 維 護 64-667. 根 據 入 住 前 扣 及 各 階 段 採 取 的 安 全 措 施 67-688. 對 房 屋 裝 修 的 監 管 方 案 及 措 施 689. 住 房 被 盜 和 車 輛 丟 失 的 責 任 和 承 諾 68-6910. 對 建 築 外 表 規 範 化 管 理 6911. 物 業 維 修

5、養 護 計 劃 和 實 施 70-7612. 評 估 會 所 功 能 7613. 評 估 小 區 的 硬 體 設 計 7714. 制 訂 管 理 制 度 和 文 件 77-7815. 定 期 會 議 78(二 ) 商 場 管 理 79-871. 保 安 792. 餐 飲 功 能 設 施 79 部 份 摘 要 頁 數3. 中 央 空 調 系 統 794. 智 慧 化 系 統 795. 商 場 用 戶 手 冊 806. 商 務 服 務 817. 員 工 培 訓 818. 考 核 員 工 表 現 81-829. 加 強 與 業 戶 間 之 溝 通 8210. 定 期 會 議 8311. 評 估 商

6、場 的 硬 體 設 計 8312. 商 場 戶 外 廣 告 8313. 商 場 經 營 8314. 商 場 租 務 管 理 8415. 商 場 裝 修 監 控 8416. 商 場 推 廣 8417. 商 場 之 管 理 制 度 85-87(三 ) 寫 字 樓 管 理 88-931. 評 估 寫 字 樓 的 硬 體 設 計 882. 智 慧 化 設 備 的 規 劃 883. 會 議 中 心 設 置 884. 統 一 製 作 商 戶 水 牌 885. 大 堂 接 待 886. 大 廈 標 誌 897. 文 件 制 定 89-908. 電 梯 使 用 安 排 909. 大 廈 背 景 音 樂 901

7、0. 洗 手 間 管 理 90-9111. 能 源 管 理 91 部 份 摘 要 頁 數12. 商 務 服 務 9113. 組 織 商 務 活 動 9214. 協 助 引 入 知 名 商 家 進 駐 9215. 大 廈 環 境 佈 置 9216. 加 強 與 業 戶 間 之 溝 通 9217. 定 期 會 議 93(四 ) 商 場 及 寫 字 樓 的 服 務 承 諾 94-99六 租 務 管 理 100-1031. 爲 西 門 口 廣 場 商 場 提 供 的 租 務 服 務 1012. 代 表 業 主 履 行 租 約 責 任 1023. 租 務 管 理 服 務 程 式 102-103七 建 議

8、 服 務 年 期 及 管 理 酬 金 104-105八 全 面 物 業 管 理 財 務 預 算 案 106-125九 爲 何 委 任 華 聯 建 設 126-128附 錄 一 廣 州 華 聯 建 設 物 業 管 理 有 限 公 司 簡 介129-130附 錄 二 華 聯 建 設 主 要 人 员 管 理 人 员 介 绍131附 錄 三物 业 公 司 基 本 情 况 表 及 相 关 证 书132-137附 錄 四 華 聯 建 設 管 理 階 層 現 時 及 過 往 於 國 內 參 與 管 理 之项 目138-143 第 一 部 份西 門 口 廣 場 物 業 摘 要 第 一 部 份西 門 口 廣 場

9、 物 業 摘 要西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復北路交彙處， 占地約20，000 平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據荔灣老城區的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線西門口及陳家祠站更近在咫尺，地理位置優越，交通便利，屬於廣州西關的傳統商業旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業辦公於一體的現代化綜合物業。西門口廣場（二期）建 築 面 積 約 114,700 平 方 米 ， 爲 市 中 心 區 域 內 少有 的 大 型 商 場 、 寫 字 樓 及 高

10、 級 住 宅 的 綜 合 性 商 住 小 區 ， 由 5 棟 樓 宇 組 成 。地 下 二 、 三 層 爲 停 車 庫 和 設 備 房 ， 其 中 負 一 層 二 層 爲 商 場 ， 三 層 爲 架 空層 （ 綠 化 廣 場 、 泳 池 、 會 所 ） ， 三 層 以 上 爲 塔 樓 部 份 ， 其 中 由 1 棟爲 18 層 的 辦 公 樓 ， 4 棟 爲 24-25 層 高 之 高 級 住 宅 物 業 ， 內 設 會 所 供 住 戶使 用 ； 另 ， 大 廈 亦 設 有 逾 20,512 平 方 米 停 車 場 ， 有 438 個 車 位 元 ， 自動 收 費 系 統 ， 先 進 的 保

11、安 系 統 及 監 控 中 心 一 應 俱 全 ； 西 門 口 廣 場（ 二 期 ） 現 預 計 於 2006 年 竣 工 ， 2005 年底開始公開發售。發展商爲廣州市盈發房産發展有限公司 。 第 二 部 份管 理 模 式 第二部份管理模式1. 總體管理模式2. 擬採取的管理方法2.1 運作程式系統2.1.1 整體運作流程2.1.2 整體運作流程圖說明：西門口廣場物業管理模式以人爲本 業戶第一 品牌戰略環境設施管理 細緻服務 業主專享服務 客戶優質服務 高質素管理 注重聲譽日常管理服務與維修養護各類人員崗位培訓建立各種規章制度物業部 工程部 保安部 財務部 清潔綠化部 行政部 租務部 質量管

12、理部各級各崗位工作人員開展管理服務與養護工作完善各類客戶服務及設施管理、協調各部門之工作關係 2.1.2.1 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環節緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。2.1.2.2 整體運作的各個環節將嚴格按照西門口廣場物業管理處質量管理體系進行運作。2.1.2.3 在管理處的整體運作過程中將始終運用現代化的電腦管理網路系統，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現智慧化管理。2.1.2.4 在整體運作過程中，始終堅持全過程監督和管理，確保指揮與監督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。2.2 資訊反饋系統2.2.

13、1 資訊反饋示意圖2.2.2 資訊反饋示意圖說明：2.2.2.1 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執行機構、監督機構和資訊反饋渠道。2.2.2.2 西門口廣場管理處在日常運作中，管理處經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達後，執行機構相應開始運作，此時，管理處經理就可以在資訊反饋渠道中獲得資訊，對指揮機構所發出的各項指令可以做出較爲實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現象。信息指挥机构（管理处经理）执行实施机构（各主管、专业人员）监督机构（管理处经理）信息反馈渠道 2.2.2.3 在監督機構控制方式中，管理處採取例行檢查和突擊抽

14、查相結合的方式進行，而監督控制的措施以預先控制與資訊反饋控制相結合的方式進行。2.3 激勵系統2.3.1 激勵系統示意圖2.3.2 激勵系統示意圖說明：2.3.2.1 激勵是管理處內部對員工管理主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重並應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。2.3.2.2 思想工作機制重要在激發每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細緻的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。2.3.2.3 獎懲機制應以表揚獎勵爲主，以處分爲輔的原則，獎勵要分明，用優勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，管理

15、處堅持以精神彭勵爲主，物質獎勵爲輔。2.3.2.4 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優質服務，創造業績和發揚團結向上的團隊精神。2.3.2.5 培養提升機制在實際工作中缺一不可，其培養的目標是使員工有較強的事業心和敬業精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養的良性迴圈氛圍。激励机制工资福利机制 奖惩机制 培训提升机制 文化活动机制 思想工作机制 2.3.2.6 文化活動機制是溝通管理

16、處內部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合大一起，文化活動的方式有許多種，如：集體活動、旅遊、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯歡等活動。 第 三 部 份前 期 物 業 管 理 顧 問 服 務 第 三 部 份前 期 物 業 管 理 顧 問 服 務一 、 顧 問 服 務據 資 料 顯 示 ， 本 项 目 爲 一 高 級 綜 合 性 發 展 项 目 。 設 計 由 7 幢 高 層 住 宅 及 裙 樓 商 場組 成 之 中 大 型 商 住 物 業 。 本 司 管 理 層 對 同 類 型 發 展项 目 已 累 積 有 廿 餘 年 之 經 驗 ， 對 高 質素 物 業 管 理 服 務 要 求 ， 以 及 發 展 商 、 物 業 管 理 公 司 和 用 家 之 間 可 能 産 生 之 矛 盾 ，