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1、西安购物中心物业管理如何蓄势待发（上篇）商山高 229105680为什么说对于购物中心而言物业管理是基础性工作？购物中心一般由复杂功能相连的建筑物构成，集购物、休闲、娱乐于一身，为消费者提供丰富、多样化的消费场所。购物中心的管理特征是三权分立（所有者、经营者和管理者），集中管理，分散经营，统一运作物业管理承担着商业正常营运的工程运行维护保障，消防安全秩序维护保障，环境维护保障，任何一个方面出现异常，都将导致商业无法正常运行，物业管理是购物中心管理的基础性工作，根本性工作，也是首要工作和第一位工作。西安真正意义的购物中心诞生 2008 年 5 月开业位于李家村的万达广场。由万达商业管理公司全程护
2、航，以 360 度全程沟通、全程策划、全程服务的运作模式，赋予项目运营以崭新内涵。公司拥有一支复合型人才构成的专业化运营管理团队，熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务和人力资源等多方面的核心业务。通过服务品质和服务功能的全面提升，多业态、多业种、多功能和多方位吸引客流，创造需求，实现商场经营者与消费者的双赢，以国际标准，卓越品质，缔造万达商业全新 MALL 时代生活。西安物业管理最早产生于 1993 年城改住宅类小区，1998 年西安第一届物业管理专业诞生，开设该专业的只有西安培华学院等三个院校，学生不足百名，毕业后主要涉足
3、于住宅、写字楼和普通商贸项目物业管理。而此时西安商业主要以业态单一的百货、超市、批发商贸市场为主，屈指可数解放路民生、钟楼世纪金花、东大街百盛、小寨国贸等。各商业物业业态单一，建筑物空间独立，还没有将客流共享与分享运用其中，还没有针对购物中心项目物业管理的先例。2001 年西大街拓宽改造开始，2005 年全段开放，拟打造中国西部第一金街，2005 年开始建设购物中心的项目还有西大街的唐人街。唐人街由西安本地地产开发管理，迫于找不到人管，聘请了戴德梁行和深圳保利担当物业顾问，戴德梁行停留在合同制上，成为小铺子销售的名头；深圳保利在这个项目上的作用也是微乎其微。总之，西安购物中心商业物业管理还处在
4、起步阶段，本地人才匮乏，聘请顾问服务和引进外来人才是这一阶段的主要特点。2000 年骡马市改造开始，2007 年年底兴正元广场正式开业，也少不了聘请戴德梁行作物业顾问。万达广场虽未聘请顾问服务公司，但也不例外的从南方调任和招聘来经验丰富的主管物业的总经理。尽管如此，还是存在着外地领导和本地员工队伍融合、适应、生活与发展等问题，万达实行军队化和学校化管理，领导像走马灯似的更替，员工是一拨一拨的离职。铁打的营盘，流水的兵；万达是学校，该毕业了就得离校。随着西安城市化进程的加快，以及住宅地产受到前所未有的制约和打击，商业地产被诸多房地产商看好，西安大盘和购物中心乘风得意，快马加鞭，模仿与复制在这个城
5、市上演。赛高街区，原点新城开业之后，城北随着市政府北牵，盛龙广场、宫园壹号、海璟国际、首创国际、正在如火如荼的建设；城西区域开元西旺店之后还将有领汇乐城、龙湖商业、宝龙广场；城南在安南城、阳阳国际广场、雁塔文化新天地、金鼎购物之后将上演凯德广场、中贸广场、金莎、金鹰、正大广场，曲江商圈在大唐不夜城之后将迎来银泰购物中心、中马国际、秦汉唐国际广场；城东有诸多批发市场、西北商贸中心之后，国际港务区华南城诸多物流综合项目将隆重呈现，还有华东服饰广场涉足的城市综合体；城内诸多商业时万达新天地等项目将掀起波澜。西安，大商业时代的西安已经到来。万达、安南城、赛高、兴正元这些城市综合体项目像是 “黄埔军校”
6、一样为西安各大商业综合体输入了一批高级管理人才，而这些物业管理从业者是否做好了准备，是否已经成熟，是否能够担当？虽然已经大浪淘沙，虽然已经胜利的洗礼。然而，西安商业物业管理现状仍不容乐观，仍有很多不足。其一是商业物业管理队伍的不足。视界有限，也就是见得少，西安的同志到外地从业经历较少；观念转变不及时，以住宅、写字楼管理思路来管理商户，缺乏商业大营运的思想；固步自封，缺乏学习的精神，行业内互相参观学习的活动比较少，经验交流的少；管理方法落后，没有打破常规，在下雨天冲洗地面，每日夜间将商业物业外围全面冲洗一遍，这些在本地物业管理单位似乎没人去干，也许有人说多此一举，也许有人说西安缺水浪费资源。商业
7、物业管理的理论研究还很欠缺，仅停留在作业层面；行业经验经历有限且过于浮躁，个别人员虽是做过商业物业管理，项目一开业就找下家，还有没有开业就离开项目的人员，缺少即开过大商业，又坚持升级改造的物业管理人才。商业管理公司内部机构管理问题，诸多商业管理公司一把手多出身于招商营运，重招商营运而忽视物业管理，缺乏对物业管理的深层认识和管理技能层面的理解，也有物业管理出身，重物业管理而缺乏对招商营运的支持与配合等等。商业物业管理缺乏守业人才，急功近利的开业人才多，而能够坚持守业者贫。其二是商业物业管理企业，首先是一类企业盲目相信顾问，而不会利用顾问服务；还有一类企业不愿利用顾问而善于挖别人的墙脚；还有一类企
8、业不善于培养人才，不愿投入没有给员工提供外出参观学习的机会，企业缺乏培养人才的气度，总认为培养人才是给别人培养的；有一类企业比较大度，是专门培养人才而不留用人才的企业，喜好人才流动，实施军队化管理，在于打造管理体系和流程。其三是市场配套不到位，政府行业缺乏对商业物业管理的指导和支持，西安市房屋管理局物业管理处以及西安物业管理协会仅仅还停留对住宅写字楼物业管理的指导和监督。西安市商贸局对商贸行业的指导多在安全生产方面，商业联合会尽管挺忙碌，好像也没有切入专题研讨。政府各个衙门针对商业物业项目，重收费轻服务，比如针对商业物业保安管理主要是归口收费上；针对商业物业企划美陈也是交费可了一切；生活垃圾清
9、运处理垄断操作，服务差服务不及时，严重影响商业物业形象；还有每年派送订报刊，云云多多，不见天日。物业管理配套服务还不发达。诸多商业多将保洁、保安、工程维修诸多业务外包，而优秀的配套服务企业缺乏。在上海各商业场所在闭店后才开始大量的各班组的多项作业已经是惯例，在西安夜场作业除了装修，其它物业管理作业似乎比较少见，购物中心餐饮垃圾量非常之大，街道环卫重收费，却不能提升垃圾压缩更好的配套；还有商业物业外围的清洁，街道市容的配套保洁频次、标准过低，严重影响商业周围的环境。作为购物中心不发达的城市，以上不足和问题是具有普遍性的。2008 年是西安城市购物中心物业管理元年，三年已经过去，购物中心物业管理从业者的大学时代应该已经过去。过去将购物中心管理等同物业管理，重视招商营运管理忽视物业管理，重视物业管理而忽视营运管理，都是否会成为过去，一个商业大时代，一个以营运为中心的大时代已经到来。直面本地购物中心物业管理的问题所在，只有解放思想，只有虚心和善于学习，在借鉴国际国内诸如凯德商用、万达商业管理、盈石资产管理这些顶尖商业运营商时，善于沉淀和积累，必能得到厚积薄发。
