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1、一篇不成熟的文章，请朋友圈的高人尤其是建筑、法律业高人指点，谢谢。红砖楼 城市的不定时炸弹李铁柱本文所说红砖楼，代指城市危房。行走在城市之间，冷不丁的会看见红砖楼，火红的颜色、斑驳的墙面、历史的气息，总让人浮想联翩，想起那个火红的年代，想起那段激情燃烧的岁月。然而，光阴荏苒、日月如梭，几十年过去了，红砖楼老了、累了、病了，成了城市危房的代名词，也成了城市的不定时炸弹。一、红砖楼的历史和现状上个世纪六七十年代，为了优先解决市民住房困难，全国各地在人财物十分紧张的情况下，本着多快好省的原则，大量修建了二层筒子楼和多层红砖楼。到了八九十年代，我国各地城市化建设提速，建筑行业迎来井喷式的增长，大批“快
2、餐式”楼房密集建成。如今，许多楼房的建设年龄陆续达到二三十年甚至四五十年。由于先天不足，后天维护不够、野蛮装修破坏等原因，良莠不齐的建筑陆续进入“质量报复周期”。2009年8月，河北省石家庄市一栋二层楼房在雨中倒塌，17人遇难；2014年4月4日，浙江省宁波奉化市大成路居敬小区一幢5层居民房发生倒塌，1人遇难；2015年6月14日，贵州遵义市红花岗区延安路一栋9层居民房发生垮塌，4人遇难；2016年2月26日，江西萍乡市安源区新学前巷27号一栋6层房屋坍塌， 6人遇难接连发的生楼房垮塌事故使得红砖楼俨然成了城市的“不定时炸弹”，这看起来是偶然，其实是偶然中的必然。从全国范围看，房屋安全监管普遍
3、存在危房底数不清、问题不明、防控不力、制度缺失等问题。而危房引起重视，动辄要用“血淋淋”的代价来换取，目前到底有多少危房，没有一个权威部门能真正说清楚。难道就这么，“眼看他楼塌了”吗？二、认识上的误区首先，要纠正一个认识上的误区。有人认为，我住的房子出了问题，成了危房，政府就应该全部负责；只要确定是危房，政府就该买单。这个对吗？这个是不对的。举例，张三买了一张床，质保50年，睡了三十年，床垮了，张三摔伤了，应该谁来负责？相关法律法规文件规定，房屋所有权人是房屋使用安全责任人，并且是危房治理的责任主体，比如建设部城市危险房屋管理规定，规定了房屋业主有及时解除房屋危险的义务，是危房解危工作的责任主
4、体。那么该找谁负责呢？这个要看危房形成的原因。如果是建筑质量问题，开发建设单位、建筑施工单位负责。中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例规定，在房屋保修期内施工单位应承担保修义务和赔偿责任。最高人民法院相关司法解释规定了在房屋保修期内出卖人（开发建设单位）应承担保修责任。侵权责任法、建设部房屋建筑工程质量保修办法规定，在房屋保修期内建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。根据建设部民用建筑设计通则规定，房屋合理使用年限是临时性建筑5年，砖木结构25年，砖混结构、钢混结构50年。如果是业主使用不当造成的，业主负责。侵权责任法、城市危险房屋管理规定等规定
5、房屋业主是房屋的安全责任人，应切实履行房屋安全的管理责任。房屋使用人应当合理使用房屋，使用不当造成房屋结构安全问题的，应当承担赔偿责任。现在野蛮装修、豁门扒窗砸墙开店、楼顶加盖违章建筑的很普遍，对楼房安全造成损害。看到这里，有人会说，别吓唬人了，我搞个装修，还能把楼弄塌喽？请往下看：2015年7月27日，杭州富阳区市心北路10号楼发生倒塌，倒塌原因是野蛮装修所致。房屋在装修时拆除了部分底层外纵墙和承重横墙，改变了结构体系，导致房屋最终坍塌。2016年2月26日，江西萍乡市安源区新学前巷27号一栋6层房屋发生坍塌，共造成6人死亡1人受伤。事故原因为该栋房屋405室业主装修时不当施工引发连续坍塌野
6、蛮装修，真的会塌楼的。老楼旧楼，真的经不起这么折腾。其他的还有除房屋所有人、使用人以外因其他人为因素造成房屋险情的单位和个人，也就是房屋致害人造成的，比如周围单位施工导致危房。侵权责任法等规定，因房屋致害人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由房屋致害人承担侵权责任。政府及其职能部门承担的责任主要是行政管理责任，此外还有对无法追究责任的或因生活特别困难的房屋所有权人给予救助的责任，对直管公房承担房屋业主的责任。还有，危房一定要拆除吗？危房一共分ABCD四个等级，根据是危险房屋鉴定标准(JGJ125-2016)，通俗地来说，A为不是危房，质量很好；B为个别构件有点问题，但是不影
7、响主体结构，不影响居住；C为部分承重结构的承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D 就是指房屋整体出现险情，而且基本没有加固的价值，居民要马上撤离。大部分危房，通过维修加固是可以消除安全隐患的，不过D级危房，维修加固的代价相当大，拆掉是最好的选择。三、红砖楼成为危房的原因一是住宅建设标准低。上世纪八九十年代的住宅设计，执行的是国家颁布的住宅建设标准(1983年)、住宅建筑设计规范(GBJ96-86)(1986年)标准，当时国家标准对抗震设防还没有强制性要求，采用的设计规范、施工工艺、建筑材料标准较低。至于六七十年代房屋的标准，就更低了。当时对房屋的设计、用料等，较现在的标准要
8、宽松许多，所以当时合格的房屋，按照现在的标准要求，可能就是不合格的。二是施工工艺相对落后。部分房屋在建造施工时，对砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；楼面普遍采用预制多孔板工艺，整体性较弱。当时，市场经济刚刚起步，很多农民工兄弟在缺乏建筑常识的情况下，就从田间地头直接上了脚手架。加上技术和资金方面原因，建筑工程质量很难得到保证。同时，一些建筑公司为追求利润，不惜偷工减料，也出现一些“豆腐渣”工程。三是后期使用管理不当。随着经济发展，处于中心城区的老旧住宅交易频繁，出于购房者的个性化需求和追求经济利益的最大化，加上
9、对房屋安全缺乏常识性认识，违规装修、野蛮装修时有发生。如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店、违法搭建等，严重损坏房屋主体结构的整体性与安全性。此外，1998年底实行住房制度改革、结束福利分房制度后，原房管部门和自管房建设单位在房改前实施的正常维修保养工作，没有得到有效延续，很多业主没有及时维护房屋，遇漏水不管，遇裂缝不理，时间一长，小问题也成了大问题。四是受周边环境的综合影响。老旧小区普遍处于城市中心区，周边道路及配套经多次改造完善，路面标高大幅提高，小区排水不畅，容易低洼积水，地基长期被雨水浸泡，均在不同程度上加剧了对房屋的侵蚀和不均匀沉降。五是近距离施工影响。现在城市建筑工程多，施工频繁
10、。重庆、贵州、安徽等多地都曾发生施工放炮造成房屋开裂，或建房打地基、修地铁造成周边老楼地基沉降房屋开裂等问题。除了以上因素之外，我国是自然灾害多发国家，暴雨、台风、地震等也能对房屋造成伤害。四、红砖楼难处理的原因一是法律政策不完善，缺乏顶层设计。目前全国缺乏专门的危房管理法律，而现行的部门规章和地方性法规对危房解危工作规定还不够细化，导致争议较多。主要集中在解危工作的职责划分、各种主体的责任承担、危房的鉴定、维修和搬迁、解危的方式以及解危费用的负担等问题上。比如危旧房的产权人和使用人不愿申请安全鉴定、或者鉴定后不主动采取排险解危措施的较为普遍。住建部规定：“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按
11、照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。”可在实际操作中，部门规章的法律效应非常有限，很多责任人常选择不配合的态度，如何应对，法律法规并不十分明确。其实，对于危房解危，有些地方积极性较高，先后出台了一些地方性规章、规范性文件，但是如果没有国家层面的法律依据，没有顶层设计，地方上不敢随便摸着石头过河。二是责任主体确认难，追偿难。许多上个世纪八九十年代建设的房子，当时的业主、设计、勘查、施工、监理单位多有变迁，甚至消失，改造时找不到法人单位主体，有时要打
12、官司都不知道和谁打。比如浙江奉化楼房倒塌事件的开发商奉化市房地产开发有限公司已吊销，施工方象山第一建筑公司已分拆为浙江建安实业股份公司、宏润建设集团股份有限公司、宁波聚实建筑有限公司和象山县浙东建筑工程公司4家公司。三是筹集资金难。危旧房普遍存在面积小、拥挤、户数多等问题 ，而且点多面广不集中，导致开发商算不过账来，社会资本不愿进入。目前全国多个城市开展的危旧房改造主要靠政府财政投入，但危旧房大多处于城市中心区，寸土寸金，上学就医都方便，危房改造所需资金相当大。当前经济下行压力加大,地方政府财力十分紧张，单靠政府投入很难持续。四是业主工作非常难做。根据相关法律政策规定，房屋安全鉴定需要2/3以
13、上业主同意，拆建需征求全体业主同意。业主要承担房屋的鉴定费、维修加固费、原地重建的建安成本费等费用。有的人家里情况比较严重，会积极的张罗，支持维修加固，愿意承担费用；但是有的人家里好好的，他说跟我没关系，我不拿钱；有些居民有擅自改动房屋的“隐瞒装修”行为，却不愿承担维修资金；有的把房子租出去了，或自己不在里边住，事不关己高高挂起。还有的业主想着“干脆放任楼房变成D级危房，要求政府拆除安置”。涉及切身利益，众口难调，各有各的小算盘，工作非常难做。其实，为了各自利益，都不让步，僵持下去，拖下去，会是一个双输、多输的结局，甚至是血淋淋的教训和学费。某地楼房倒塌之前，维修加固的方案已经出来，牵扯到维修
14、加固费的分担问题，一直没能达成一致，直到楼房倒塌。血淋淋的教训，谁都不愿意看到，人命关天，惟愿逝者安息，生者警醒。五、短期怎么办在危房解危的问题上，既要防止政府部门的相互推诿、不作为；也要防止政府越俎代庖、大包大揽、不分责任地由政府“买单”，导致国有资产流失，而且这样会导致人为产生、增加危房和相互攀比。我认为危房解危政府应该采取“积极而不包揽，协调而不包办，特困户要兜底”的原则。发挥好政府这只“看的见的手”的作用。一是做好危房监测，摸清底数。建筑的安全不仅仅关系到业主的权益，而且关系到邻居甚至路人、行人的安全，事关公共利益。老旧危楼和人生病一样，定期体检发现问题，早发现能早治疗，还能降低维修费
15、用。一方面业主处于自身财产安全考虑，应当积极主动来做房屋鉴定，另一方面政府应当从公共利益角度出发，主动对老旧危房定期监测，并建立数据库，对监测的数据进行收集、统计、分析、排查、鉴定，确保做到“底子清、情况明”。二是维修加固是主流。公路是“三分建,七分养”，这个也适用于房屋。后期维护得好，房屋的使用寿命会大大延长。很多古建筑之所以屹立百年、千年不倒，除自身建筑质量好之外，很大原因是后天维护的好。大部分危房通过维修加固是可以消除安全隐患的，全部拆除也不现实，关键是维修加固的设计和施工应由符合资质要求的单位承担，方案需经政府组织评审通过，维修加固完成后纳入后期动态监测范围。三是原地拆建可以试点。应整
16、体拆除且危房所处位置的地质条件较好、周边房屋状况良好的单幢或者独立的危房可以原地拆建，危房拆除后原则上按四址不变、面积不变、高度不变、使用性质不变的“四不变”原则进行重新建造。特殊情况下，在妥善考虑相邻关系人利益的情况下，可根据实际情况适当放宽容积率、层高、层数、绿化等要求，增加的住宅面积可以出售，出售资金用于充抵建设成本等用途，政府同时减免相关配套费用，尽量减轻业主经济负担。四是拆迁安置。政府将国家供给侧结构性改革的“去库存”要求与D级危房群众的住房需求相结合，把城市危房改造纳入棚改政策范围。将城镇D级危房、零星棚户区和优良地块整体打包、捆绑开发，鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改危改任务。五是千方百计解决钱的问题。在危房解危过程中，房屋鉴定、维修加固、原地拆建、拆迁安置，都需要大量资金作为支撑。筹不到钱，危房解危纯属空谈。完全依靠财政兜底根本无法实现，完全依靠银行借贷将来也无力偿还，完全依靠上级资金支持亦不现实。各个主体、各个方面不要等靠，不要互相攀比，不要当局
