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1、 近日，在杭州市房管局物业监管处、物业管理协会等部门主办的“杭州市物业管理恳谈会”上，浙江工业大学房地产研究所课题组通过对杭州市 323 家物管企业中的 249 家进行调查，对 304 位业主入户问卷查访后，发布了一份杭州市物业服务企业生存环境分析，折射出目前杭州物管行业面临的诸多问题。1999 年，还没有物业管理概念2010 年底，已有 400 多家物业公司一级资质公司 5 年里从 4 家扩张到 21 家杭州的房地产在上世纪 90 年代开始蓬勃发展，可直到 1999 年，杭州还都没有实现物业管理概念。当时的杭州，只有 4 家老牌的物业公司，南都物业、绿城物业、金都物业、耀江物业。4 家都挂靠
2、在各自的房地产公司下面。虽然物业管理的起步，比房地产足足晚了 10 多年，但是发展迅猛的程度，相比之下，却一点也不逊色。2010 年年底，杭州市房产管理局物业监管处对杭州的物业市场做了一个统计。目前在杭州注册的物业公司共有 386 家。物业监管处主任章艳说，如今的物业公司，不再像前几年，只满足于管理一两个楼盘的小打小闹，而是更看重提高资质、全方位服务以及品牌打造。“5 年前，杭州只有 4 家一级资质的物业公司，可现在拿到一级资质的已经有 21 家。”章艳说，二级资质的物业公司目前有 46 家，三级资质的 319 家。杭州市物业管理协会会长宋建慧表示，每年都有 13 家左右的物业公司递交一级资质
3、申请书，基本上有 7 成可以通过审批。物业和小区进入双向选择时代高资质的挑业主，低资质的被挑选对于物业公司看中资质的提升，宋建慧说，这是因为业主们对物业公司的要求在逐年提高。杭州文三路上的某小区，地段好，户型正，还是重点学区。去年年底，当这个小区传出更换物业的消息后，不少物业公司纷纷递交了招投标书。可出乎业委会意料的是，来竞聘的物业公司，大多是二、三级资质的物业公司，一级资质的一家也没有。“我们前期联系过两家一级资质的物业公司，他们也都派人考察了几次，可最后还是决定不参与招投标。”业委会的一位成员告诉记者，这两家公司不投标的理由都很简单，因为小区历史遗留问题太多，不敢接手这类的二手楼盘。“我们
4、小区是个高档小区，肯定要找最好的物业公司，才能满足所有业主的需求，资质不够的，肯定得不到业主的认同。”正如业委会的预想，参加投标的物业公司一公布后，即遭到业主们的反对，换物业的事情搁浅，目前只能让社区托管。 “物业公司的资质越高，主动性也就越高，不愁没有楼盘承接。”宋建慧说，高资质的物业公司，是挑选业主，而低资质的物业公司，则是等待挑选。“大部分的二手楼盘，有很多开发商遗留下来的问题。一旦物业进驻，也就接下了这些烫手的山芋，如果问题难以解决，就会引发业主不满，很多纠纷就是这样发生的。”章艳说，这就是一级资质的物业公司不太愿意接二手楼盘的原因。而不得不接下这些生意的二、三级资质物业，会因为纠纷而
5、导致物业费收缴困难，资金链一旦断裂，就会陷入财务困境。据了解，小和山有个楼盘，开发商愿意每年补贴 120 万元，只希望一家大牌物业公司进驻，但是无人问津。39.47%亏损，盈利 20 万元以下的占 39.04%2009 年至今只增加 20 来家新公司物业市场迎来淘汰与整合高峰2009 年，物业管理协会曾经作过一次统计。当时杭州共有 380 家物业公司，其中有 55家明确表示，将逐步退出物业管理市场。“眼下进入物业市场，还能分到一小块蛋糕，但是这块蛋糕正在逐渐缩小。2009 年至今，杭州整个物业市场，只增加了 20 多家新公司，还不到那一年退出市场的公司的一半。”宋建慧说，物业市场的发展已经从急
6、速开始变缓，将要迎来的是整合。“大公司继续做强做大，吞并的蛋糕份额也越来越多。那些小成本的物业公司，要么被融资，要么就是淘汰。”宋建慧分析，小物业之所以会被淘汰，是因为现在相关的物业管理配套政策不到位、居民权责意识不强、开发商工程质量遗留问题多等多种原因，杭州的物业服务行业正面临着一场潜在的危机。“小成本的物业公司，盈利非常难。”随着目前市场猛刮涨价风，不论是人力成本，还是经营成本，一眨眼就攀升了。大公司资金雄厚，靠不缩水的服务质量来赢得业主的认同。而小公司原本财务就紧张，服务势必缩水，在这样的情况下涨价，业主肯定不答应。杭州市房管局物业监管处（副科长，宋建慧会长）对杭州市 228 个物业企业
7、 2009 年的收益情况进行统计，39.47%的企业是亏损，盈利在 20 万元以下的占 39.04%，20 万元以上的只占 21.49%。据统计，杭州很多小区的物业收缴率普遍较低，一些一级资质物业公司管理的示范小区，物业费收缴率能保持在 95%左右，而一般的小区基本维持在 70%-80%的水平，部分小区甚至在 50%以下。宋建慧表示，物业费收缴率总体不高有多重原因。其一是现在很多楼盘空置率高；其二是开发商遗留工程质量问题多，而业主把这些应该由开发商承担的责任，加罪于物业；其三是一些小成本公司，由于人员配备不足、维修不及时、收费不规范等情况，使得业主对服务不满意，不交、少交、欠交物业服务费。 物业费收缴率越低，小成本的公司自然无法维持正常运营，引发恶性循环。宋建慧说，不少小成本的物业公司，通过减少人员配置减少亏损，少数企业则热衷于接新楼盘，采取掠夺式经营，然后一走了之。“这样下去，小成本的物业公司肯定无法良性发展下去。虽然目前还没有集中爆发出来，但这是一个行业趋势，迟早的事。” 宋建慧说，物业市场正在经历一个规范化的过程，有淘汰，有整合。(记者 岳雁 吴佳妮)
