当代万国城北区概况 研发中心 2004年8月,地块分析,万国城北区东、北、西三个方向视线遮挡严重，南面是2004年上半年将要动工兴建的观光河道和高架路交通状况：随着高架路的竣工通车，北区的交通通达性，可视性都会比目前的状况有较大程度的改观；内部配套：在北区开盘销售的时候，南区会所已经开业，北区会所改建（重建）已经完成，即将营业，这些都会给客户以信心容积率：北区占地约61,000平方米，地上建筑面积为169,000平方米（含会所6,800平方米，幼儿园一所2,000平方米）容积率为2.8周边环境：周边的绿化、景观等无明显变化；景观和环境劣势非常明显；东直门交通枢纽：一般而言，交通枢纽由于客流量、车流量太大，和高档住宅有些抵触北区定位建议,万国城北区地块在综合指标衡量上优势不突出，所以要抵消这些劣势因素的影响，只有在社区和产品内外两方面入手： 外： 在社区理念上大胆创新，改变传统高档社区的封闭观念，面向未来，营造开放式复合高档居住社区，在产品形象上大胆突破——外在形象、理念领先； 内： 继续坚持科技地产主题，增加技术含量和技术附加值，营造更舒适的住宅精品——内在品质超群定位原则：,全新居住理念原则：颠覆传统观念，将开放和高档有机结合；科技主题地产原则： 强调技术创新，增加技术含量与技术附加值，打造科技主题地产；市场领导者原则： 以全新居住理念、高舒适度住宅引领消费、观念领先，品质卓越；产品差异化原则：在户型、立面、园林景观等方面和南区产品，尤其是8、9、10号楼的产品保持级差，综合品质更高,综合定位： 北京城区内、面向年轻新锐客户的开放式的复合高档社区； 客户定位：高收入、具有良好的中西文化背景和国外居住经历的时尚人群；年轻、新锐一族；海归精英； 另类人群；建筑师；艺术家（画家、声乐演奏家、导演、著名演员),产品建议：社区形象：刻意追求时尚，强化开放理念，在色调、建筑形式上和南区形成高反差。
强化社区，弱化单体，注重联合；在万国城南区MOMA恒温、恒湿成熟技术的基础上，通过优化、整合MOMA核心技术和关联技术，争取再有新的突破，使产品科技含量更高，在综合品质上比南区再升高；在硬件配置上除了MOMA技术外，强化网络时代、知识经济，在Internet、智能化等方面加强配置；（投入不大）户型安排上，大三居、四居占绝对主力，其中部分四居室户型考虑双主卧200平方米以上户型设置佣人房见下表：,在社区设计理念上，应该强调适当的超前性；鉴于项目紧临东直门交通枢纽，枢纽内包括大量的商业物业；澳新纪元的SHOPPING MALL项目规划商业面积超过10万平方米；万国城南区8、9、10号楼裙楼商业的面积约2万平方米，所以即便做成开发性较强的社区，也要严格限制商业部分的规模，建议不超过5000平方米，只在底层的部分实现商业，日后的经营以精品店为主；社区内影院的设置：我们进行了初步的调查研究，目前中国国内影院经营状况欠佳，主要原因是国家在影片的来源上严格控制，而不是经营体制上的问题，更不是硬件设施的问题在电影审查、管制这个问题还没有出现解决的迹象之前，影院规模不宜过大；空中飞龙会所：空中会所是STEVEN概念的精彩之处，但是有两个基本问题应该考虑：一是使用效率很低，这是由建筑方式决定的；二是空中会所的使用会干扰业主的生活；三是造价太高，具体造价请工程部门测算。
我们认为一定要密切关注造价销售建议：由于万国城北区住宅全新开放社区和复合居住理念；应用经过优化的MOMA核心技术；容积率低至2.8； 内部园林景观优美；著名健康主题俱乐部会所提前交付业主使用；上述因素使得住宅的品质更高，销售均价应该在13000元/平方米左右2005年上半年集团的资金压力将减小，建议在园林景观基本到位的前提下，准现房入市销售，这样产品形象会更好，价格维持在比较高的水平，销售速度加快，利润实现最大化做好大师文章，充分炒作大师题材，提高边际效益财务方面的考虑,Steven 的方案可以认为整个北区是一栋建筑：地下部分是连在一起的，地上部分虽然有9个单体（8栋住宅楼、一个袖珍商务酒店），空中飞龙会所在不同的楼层将所有建筑物连接在一起，所以可以认为整个北区是一栋建筑物；后果：单位造价增加：要求8栋住宅楼和商务酒店必须在进度上保持一致，这样才能解决空中会所的施工问题；这样的工程进度要求大量、稳定的资金供应从工程实施至出现销售回款中间有一段空白期，对资金的要求更高有关地下车库、住宅楼的地下部分、地上部分的结构造价等信息待核实后再补充（数据来源：万国城预算合约部）土地出让金 730元/平方米X130,000+730X1.5X5000=100,375,000方案费、设计费： 40,000,000地下车库结构设备单方造价：2,200元/平方米地下车库造价：2,200X12,000X2=52,800,000以上部分合计：193,175,000 上述资金量是在完全没有销售收入的情况下，靠自有资金投入的。
住宅部分平均单方结构造价：1,400元/平方米，加上MOMA技术需要在结构施工过程中附加的部分200元/平方米，由于结构复杂，局部钢结构等增加的造价估计150元/平方米，合计1,750元/平方米住宅、电影院部分结构造价：1,750X155,000=271,250,000上述款项是结构封顶前需要的工程款量当然，施工队伍的垫资应该考虑假设北区在2005年5月份开始上市销售，那么，近10个月的现金流是负的将施工队的垫资考虑进去，那么现金流合计数为：负2200,375,000(未考虑广告先期投入).北区拆迁补偿费用的支付与施工进度无关请财务部门依照上述方案作出资金安排.,谢谢大家！,。