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1、 1 2011 年上海房地产市场年报 （简报版） （金丰易居 &佑威联合研究中心 出品） 2 2011 年上海房地产市场年报 简报版 （金丰易居 &佑威联合研究中心 出品） 目录 序 言 错误！未定义书签。 第一章 政策及市场动向 3 一、宏观调控 3 二、市场动向 4 第二章 土地市场 5 第三章 新增供应情况 9 第四章 存量分布 13 第五章 成交分析 15 一、商品住宅成交分析 15 二、别墅成交分析 19 三、商业地产成交分析 22 总结与展望 25 3 序言 文 /金丰易居 &佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事 黄志坚 “温故而知新”，归纳、整理、总结 2011 年，或有助
2、于大家看清 2012 年。虽然预测要准是很难的，也容易被人拍“板砖”，但作为一个专业机构的专业人士，还是每每被要求作前瞻性预测，所幸过往的预测都被 评价为“很准”，颇感安慰的同时，也始终不敢懈怠。 本序言中以下内容是个人的“拙见”，属抛砖引玉并仅供参考，同时欢迎切磋。 楼市调控已取得“完胜”？ 2011年的楼市调控终以政府达成调控目标的“完胜”结束，这在成交数据上已经得到充分支持。 金丰易居 &佑威联合研究中心提供的数据显示， 2011年四季度商品住宅成交了152.77万方，成交均价为 21541元 /平方米，同比 2010年四季度成交面积下跌了 58.46%，成交均价下跌了 6.08%。 2
3、011年四季度商品住宅新增供应了 249.07万方，四季度供销 比为1.63:1。 而 2011年 全年 商品住宅 仅 成交了 729.76万方，成交均价为 22012元 /平方米，同比2010年成交面积下跌了 24.90%，成交均价 仅 微涨了 1.38%。 2011年商品住宅新增供应了1067.38万方，供销比为 1.46:1，商品住宅可售库存创下新高。 全年均价涨幅远低于政府目标，四季度成交均价还出现了下滑，楼市已从原先的供不应求转向了供过于求，部分产品甚至出现了严重的供过于求，房价要上涨自然也就失去了动力，反而有下行的压力，现有政策叠加压制不解除，不会改变房价下跌抵抗型走势。站在这样的
4、立场，说楼市调控已取得“完胜”不为过，只是政府也要悠着点，要有前瞻性眼光，要避免房地产硬着陆，千万不能长期重压不放松，重蹈日本的覆辙。 2012年内限购令会取消吗？ 有可能！限购令作为一种强制性行政干预手段，是调控手段中的下下策，是在诸多“药”无效时政府无可奈何的选择，其毒副作用之大，会在未来显示出来，有点头脑的人都很明白，政府有那么多的智囊，自然也是十分清楚的，只是所谓“两害”相遇取其轻，不能过度依赖房地产，不能让调控始终无效罢了。 政府也明白，没有成交量的楼市也绝不是健康的楼市。尽早地退出限购 政策，使得成交量放大，起码符合地方政府的短期利益。虽然政府一再表态调控不放松，要降低对房地产的依
5、赖，但房地产毕竟真实地影响着很多行业，也不可能仅通过廉租房、经济适用房的建设来取代商品住宅对相关行业的拉动，不可能从长期重度依赖房地产立马转型成轻度依赖，再加上地方政府融资平台上的债务需要安全应对，政府也不可能最终把自己逼向死路。 按照上海商品住宅可售存量的供应结构，大户型权重越来越大，总价已非首次置业的刚需所能扛得起来，限购令不取消或不部分取消，而单纯地要开发商降单价和总价，以使这些 4 刚需买得起，是极不现实的想 法或理解，只能通过取消限购或部分取消限购、让不同人“梯度”消费来实现盘活。否则，楼市调控就过度了，变成了意气用事的非理性调控，最终变成了损害政府自己和大多数人利益的调控。 经过
6、2011年的调控再到 2012年的继续调控，只要上半年商品住宅单价真实下跌而成交依然低量到一定程度，舆论必然会出现相反的声音，就到了该转向的时候，为取消限购或部分取消限购创造了条件。 此外，国内外经济形势的变化也重度影响着房地产调控政策，各房企的决策者们不能不动态地关注环境的变化，应该经常试着站在国家总理的角度来考量政策的调整，以获 得前瞻性的眼光，最大程度地降低决策风险。 跳出房地产看房地产，并综合考虑各种因素及上海的可售库存不断上升和结构性问题，本人预测，限购令取消或部分取消出现的最早时间节点在 6月， 6-10月出现的概率最大。如果不出现，或预示着房价如谢国忠所言将大跌 50%的概率在加
7、大，但本人认为大跌 50%的概率不大，政府不会、也不应该让房地产硬着陆。 2012年内房价走势预判 本人认为， 2012年房价有一到二波相对比较集中的跌幅。急于要回款的，已在 2011年年尾“抢收”过了， 1月、 2月又遇元旦春节，人气涣散，成交量难有 起色，预计大多数楼盘在 12月不会热心推盘而相对集中在 3月及以后，在叠加调控政策不放松、特别是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。时间跨度从 3月到 6月，相对集中在二季度的 4月、 5月。 如果二季度第一波集中下跌、在普跌 20%甚至更大也不能换来可观的成交量，则彼时较大可能促发政
8、策调整从而形成政策底（例如取消或部分取消限购或类似的政策调整），则第二波较大幅度的普跌，其出现的概率就比较小，即第一波下跌后就可迎来政策松动，从而较大概率出现成交量反弹而价格小幅 波动或温和反弹。 如果二季度第一波集中下跌但普跌幅度不大，将难获购房者和政府认同，成交量也不可能大，政策也难放松而形成政策底，楼市将在这一波下跌后再度陷入僵持，或从 9月份开始进入第二波的集中下跌，再次启动“以价换量”的抢收来保障生存，彼时已有一部分企业活不下去，或以出让股权等方式“斩仓出逃”，这也为第二波下跌后政策转向创造了条件。 政策转向或松动就会形成政策“拐点”，带动成交量上行，房价先小幅波动，然后会缓慢、温和
9、上扬，但不会形成一些学者所担心的房价的“报复性”反弹，主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及 替补性政策不支持“报复性”反弹，而会进入所谓的“白银十年”。 不应用相同眼光看待不同的区域和不同的产品 需要特别强调或提醒的是，无论是购房者还是开发商，均需要用不同的眼光去看待不同的区域和产品，更应该关注中长线上的供求关系，而不要被此一时彼一时的临时政策所完全左右，这样或更容易看清机会点和风险点。如能不断动态地观察和研究各种主要因素的变化，就更容易形成正确的前瞻性判断，从而抓住机会或利益，或减少损失。 5 房地产进入产品力、性价比、品牌影响力竞争时代 结束了黄金十年，本轮调控后房地产将进入波动但中
10、轴线总体向上的白银十年，产品不再是不愁卖，而是竞争相对黄金十年激烈，产品力、性价比、品牌影响力乃至客户感觉、服务水准的打造，将变得越来越重要 附件：分类产品 6 年量价比较图 6 7 第一章 政策及市场动向 宏观调控 ： 1 月：上海房产税今起温和试点针对新购房 税率 0.6% 二套首付不低六成，有二套的家庭暂停购房 多家银行开发贷利率上浮超 10% 房贷老大中行取消首套房优惠 央行 1 月 20 日起 上调存款准备金率 0.5 个百分点 2 月： 个人住房公积金贷款利率上调 ， 五年期以上公积金贷款利率将达到 4.50% 3 月： 住房交易手续费 5 月 1 日起略减免 取消住房抵押手续费保
11、障房租赁手续免费 “ 一房一价 ” 5 月 1 日全国推行 4 月： 市房管局长：限购令将长期执行 住房公积金贷款利率昨起上调 0.2% 自 2011 年 4 月 6 日起存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点 5 月：商银可自主上调房贷首付比例 上海版“一房一价 ”细则出炉 央行年内第五次上调准备金率 房贷收紧浙首套房首付提到 4 成 ，沪暂未改变 中信银行：今年房贷增量至少减 1/3 6 月： 通胀如虎，存准率 6 月 20 日起 再提 0.5 个百分点 8 7 月： 首套房商贷优惠利率基本消失 沪上大银行收窄首套房贷优惠 沪楼市 “ 新四条 ” 叫停 “ 补税购房 ” 公积金贷款利率
12、年内第三次上调 央行 7 日 起加息 0.25 个百分点 8 月： “ 房产加名税 ” 短期内不会全国推行 张平：坚持房地产调控力度不放松 商业地产预售项目可能停贷 沪个人住房贷款环比回落 申城保障房质量实行终身责任制 “ 补税叫停 ” 继续制冷楼市 开发 商哄抬房价可被吊销资质 调控将伸向商业地产 9 月： 婚后房产证加名免征契税 10 月： 中国银行、中信银行等商业银行 又相继 上浮首套房贷利率 商业房贷可转公积金贷款 上海市房管局工作人员：降价超 20%需重新备案 温家宝 :增加商品房用地供给 三季度公积金购首套房家庭比例大增 首套房贷利率上调或成降价 “ 催化剂 ” 上海多家银行上浮首
13、套房商贷利率 存量房贷取消 7 折：气球贷先行 11 月： 房企谨慎，土地市场流标频现 调控和高房价都将是长期趋势 个人住房房产税需年底前缴纳 住宅供应量升至近 6 周来最高 沪新版房屋征收补偿细则实施 12 月： 土地闲置满 2 年可无偿收回 上海楼市明年继续限购 沪首套房贷利率多数 “ 按兵不动 ” 首套房贷款优惠政策明年完善 经适房准入标准明年将再放宽 沪上首套房贷利率多回归基准 “ 房价由购房者定 ” 还在试水 9 市场动向 ： 1 月： 沪去年住宅销售面积大降 42.4% 多个豪宅项目再现“零利率分期付款” 二手房跟着地铁 “ 向外走 ” 商业地产热将向二三线城市蔓延 2 月：徐汇经
14、适房单价比去年涨了两三千 上海周末楼市连续 4 周零开盘 2 月，豪宅公寓只卖出 7 套 近六成被访者欲投资酒店式公寓 3 月： 上海 5 幅地块几乎全部底价成交 沪上 57 盘押注 “ 金四 ” 开发商集中推盘成交量增加 动迁后人均不足 15/仍可申请经适房 一买十多套 “ 弃宅从商 ” 趋势显现 4 月： 公积金个贷发放金额一季度同比下滑两成 加息后公积金提前还贷激增 温州 “ 个人集资建房 ” 5 月开盘 5 月： 上海首个大型保障房社区交付 闵行年内开建 10 万人居住社区 商品房面积赠送或成 “ 最后的免费晚餐 ” 别墅供应倍增 成交量却下跌 市住房公积金中心购 “ 新江湾尚景园 ” 作公租房 沪房贷增速持续减缓 美联物业本月关掉所有上海门店 6 月： 上海房价涨势趋缓，二手大房型开降 上海： 90 平方米及以下新房涨幅最大 二十重点城市土地成交量 “ 止滑 ” 供应增加暂未明显拉动成交 沪八地连拍，房企抱团拿地 7 月： 开发商淡季依旧忙 “ 跑量 ” “ 加息降温上海楼市 ” 开盘量持续低迷 楼市库存压力正在加大 保障房受捧 商品房暗战价格 央行加息或促房价加速下滑 初步遏制房价过快上涨 8 月： 商品房没有明码标价 5 房企被罚 161.3 万元 10 20 年以上老公房贷款越来越难 限购预期反致部分城市恐慌购房 8
