《亚星国际商业街区论证7》由会员分享，可在线阅读，更多相关《亚星国际商业街区论证7（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 类别：方案类第 1 页 共 62 页亚星国际商业街区论证方案 类别：方案类第 2 页 共 62 页第一章、商业街定位、及业态规划 类别：方案类第 3 页 共 62 页(一)、综合性精品商业街定位分析 类别：方案类第 4 页 共 62 页1、综合性商业满足区域综合消费需求亚星国际商业街区周边所处区域为新建居住社区方圆一公里内聚集着 10 余家大中型社区及政府家属院，常住人口有 45 万人，目前这些人群商业消费场所十分有限，主要集中在社区住宅底商，正常的生活消费需求都得不到较好的满足，休闲、娱乐、餐饮、文化等消费更是一片空白。整个西南区域的商业发展也明显滞后于区域人口增长速度，更是明显落后于其它
2、区域，亚星国际商业街区就是在西南区商业设施匮乏，商业发展落后的状况下进行规划定位。区域性商业中心、 综合性商业街区满足区域居民购物、休闲、娱乐、餐 饮、文化等的全方位消费需求。2、综合性全业态支撑庞大的商业体量亚星国际商业街上下两层，加 9#北部， 总建筑面积将近 25000 平米，任何一种 业态不足以支撑如此庞大的商业体量。从商业体量的角度考虑，在商业街业态规划中必须根据周边消费需求，考虑多方面的业态配置，从日常生活消 费如超市、精品服 饰化妆品、便利店等，更有美容健身等休闲性高级消费，甚至具备一定规模的乐器专卖、渔具专卖、 户外运动装备、工艺礼品、文化音像、体育用品等。 类别：方案类第 5
3、 页 共 62 页3、精品商业匹配高消费层次亚星国际商业步行街固定消费群体多集中在周边数十家新建的高尚社区内，这些消费群体具有较高的消费水平和消费层次，亚星商业步行街作为最近的大型消费场所，所经营的商品档次必须是与他们的消费层次相匹配的。商品档次只有与消费水平相匹配，亚星商业街才真正成为西南最具影响力的消费场所，因此商业街的商业档次一定是中高档精品商业。4、精品商业匹配高规格规划亚星国际商业街具有中原最高层次的建筑规划，四个方向六个入口的开放性，增强商业街的辐射范围；三部豪华手扶电梯，增加二楼的客流量；二楼连廊实现二楼客户资源商业资源的共享；4 米的层高、大型停车场、休闲景观等系列高规格的规划
4、建设，只有精品商业才能与之相匹配。 类别：方案类第 6 页 共 62 页（二） 、业态规划分区及解析 类别：方案类第 7 页 共 62 页1、业态规划原则（1）、满足大众性生活消费作为区域性配套商业，大众生活性消费是商业街成活的基本支撑，在规划中将三成经营面积作为大众性消费场所，业态生活大卖场、社区配套便利服务为主。（2）、体现商业街精品定位大众性消费品的引进也要体现精品定位，以品牌消费品、名牌消费品为主；其他商品门类的引进， 严把精品关，充分体现商业街的精品定位，如名品精品服饰鞋帽（3）、扩大商业街对外影响引进一些不常见较为稀缺的消费品，比如渔具精品专卖、乐器精品专卖等， 这些目标客户相对比
5、较狭窄但分布比较广泛，这些业态的 类别：方案类第 8 页 共 62 页引进能够扩大商业街的知名度，将商业影响力扩展到整个郑州市乃至全省。（4）、形成规模不恶性竞争商业街做为零售商业基地，同业种数量过多再加上周边消费群体有限，势必引起恶性竞争。每个 业种在规划引进中坚持成规模造影响，但不过多地规划同业种，同业种做到差异化，避免恶性竞争，比如渔具专卖的引进数量控制在 1520 家之内比较合适。2、业态分区及解析（1）、45#整体销控， 暂不做业态规划规划说明： 45#处于嵩山路上，属于整条商业街最优良的地段位置，在销售中 45#可根据市场情况做到单价最高、总价最高、销售速度最快，永远属于最畅销的位
6、置。 从商业销售体量上看，销售面积近 25000，十分庞大的体量， 项目所处地段没有优势，意向投资客户比较有限，将 45#整体销控， 类别：方案类第 9 页 共 62 页减少 1/5 的销售体量，将有限的客 户资源集中于位置地段相 对较弱的商业街东段，对地段较弱的东段集中消化。 45#地处嵩山路，招商的阻力相对较小，将有限的经营商户往位置相对较弱的东段靠拢进行填充，45#在东段部位招商相对成熟之后，放出 45#。45#的业态规划可以是多种形式，可以整体招租一家家 电卖场，或分割招租 35 家商户，这些商户可以是银行、通信、酒吧、快餐厅、茶座、咖啡馆等。 45#只售不租，在今后的销售过程中只售不
7、租，在不允许商户开中餐店的情况下自由经营（2）、一区 大卖场、快餐店 38#、9#北部业态分布： 类别：方案类第 10 页 共 62 页38#、9#相连做大型卖场，将 38#、9#之间隔墙全部打掉 连成一体；在 38#一楼可以单独辟出 500左右引进西餐厅、咖啡馆。规划说明： 兴华南街处社区众多，从沿航海路至长江路 1 公里内有大小社区 10 余家，分布最为密集的区域 临近兴华南街几个大的社区亚星盛世、锦绣江南、街坊 5 号、 财政局家属院，消费群体最密集，更接近消 费群体 38#、9#北部相连，上下两层面积 6000 余平米，空间开阔，适合大卖场的经营格局。 38#西部与商业街相连，上下层分
8、开独立销售。内部楼梯问题： 须在卖场内部规划进行改造，规划建设楼梯或电梯，卖场入口设于 38#一楼东北角，并配置 电梯；出口位置设在 9#南段，电梯与出口相连。 类别：方案类第 11 页 共 62 页（3）、二区 便利生活 39#、40#、41#一楼业态分布：蛋糕房 23 家、烟酒专卖 35 家、洗衣店 23 家、美 发 23 家、数码冲洗 12 家、灶具 专卖 23 家、厨具橱柜 35 家、鲜花店 23 家、擦鞋修鞋店 12 家、宠物医院 12 家、诊所 12 家、小家电零售 23 家、儿童 摄影 12 家、婴儿游泳馆 12 家、装修公司 35 家、通信器材维修 23 家、旅行社 23 家、
9、送水站 23 家、音像影碟店 23 家 分区说明： 39#、40#、42#一楼商铺，在规划上可适当放松限制，以生活便利店 为主，满足周边居民生活消费需求。禁止中餐店、洗车行的进入。 生活性便利店作为日常家居生活的必须配套，对人流的吸引力比较大，能为整条商业街带来相对稳定的人流，为商业街带来最基本的商业氛围，对商业街内部和二楼具有相当大的带动作用。 距离目标客户的距离近，兴华南街各大社区居民可以就近消费，增加消费的便利性。 类别：方案类第 12 页 共 62 页（4）、三区 服饰鞋帽 42#、43#、44#一楼业态分布：男女休闲服饰、正装、内衣、孕婴服饰、运动休闲鞋、皮鞋、包具分区说明： 靠近嵩
10、山路主干道，街内景观规划、建筑 规划水准高于邻兴华南街的东段，必定吸引无数的人流参观休闲，增加商业街的聚客效应，这为服饰鞋帽经营带来人流支撑。服 饰鞋帽对人流要求较高的同时，又能 为整条商业街带来人流客流。 商业街一楼的服饰鞋帽设置规划，是商业街综合性的重要业态支撑，所谓的精品商业街也主要靠精品服饰鞋帽来做商业支撑。 40#、42#临街一楼服饰鞋帽区的引进，打造商 业街的主流业态，形成商 业街的一大特色。 类别：方案类第 13 页 共 62 页（5）、四区 美容健身区 40#二楼东段、 38#二楼西段业态分布：美容院、美体馆、美甲、健身房、水疗馆分区说明： 周边社区入住人群较为高端，收入水平决定着这里有美容消费的市场，目前多个新建中高档社区内均有美容类消费场所，如鑫苑名家、21 世纪、天下城等 美容类消费属于高端消费，对消费场所的“安静性 ”有一定要求，因此设于相对安静的二楼较为合适。其客户群体随着社区入住率的提高就会固定下来，客户对消费场所的位置要求不会太苛刻。将这些业态放置于二楼，可以提升商业街档次，更是帮助解决二楼招商难的问题（6）、五区 健身器械区 类别：方案类第 14 页 共 62 页业态分布：医疗保健器械如中脉远红、助听
