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1、关于最新房贷政策要求提高购房首付比例的法律风险提示2010 年 4 月 17 日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （以下简称：“通知” ）规定：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同） ，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡
2、建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 ”该通知的出台和新房贷政策的实施，给房地产市场以及商品房买卖合同的履行造成了重大影响，甚至出现了买受人因为首付比例提高不能办理按揭贷款从而要求开发商退房的情况。针对上述情况，律师做出本风险提示以及可能的解决措施供贵公司参考。一、通知对以按揭贷款购房合同的影响：买受人退房请求可能得到支持最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 ”
3、在开发商与买受人签署商品房买卖合同后但尚未办理完毕按揭贷款的，因国家房贷政策的重大变化，如贷款银行提出要求买受人提高首付款比例的，此时如买受人不愿意提高首付款比例（或者无能力提高首付） ，一般会以无能力支付房款为由提出退房。在此情形下，应认定为“不可归责于双方当事人的原因” 。尽管，贵公司的买卖合同及附件中有约定，如银行要求买受人提高首付比例而买受人不愿意的，公司有权追究其违约责任，且是否退房的主动权掌握在公司手中。但是，此条款应有合理的背景，即买受人根据现有的房贷政策对自己的资信条件有合理的判断，如因其资信不佳而被银行要求提高首付，其又拒绝履行的，此种情况属于买受人自身过错造成，公司可以依据
4、该条款对买受人追究违约责任。但是，新房贷政策出台并迅速在各商业银行实施，使原签订合同时买受人可以合理预料的贷款条件发生重大变化，尤其是第二套房屋和第三套房屋的购买者，大幅度提高首付款将给其造成巨大资金压力甚至超过付款能力，国家政策的调整导致合同履行不能，属于买受人意志以外的客观因素，此种情形不能够认为是买受人的过错。买受人如依据上述司法解释规定要求退房，可能得到法律的支持。二、应对措施建议（一）落实政策实施标准，与按揭贷款银行充分沟通目前，国家政策和相关部门尚未出台关于认定“第二套房”和“第三套房”的标准，之前一般是按照“已贷房”来计算，而新政可能会按照“已购房”来计算，实践中也存在一些特殊情
5、况，如买受人之前已购过房，但属于一次性付款，而第二套房屋购买时申请按揭贷款，此是否应为政策规定的“第二套房”？如买受人以前购过房，不论是一次性付款还是按揭付款，但是在购另一套房前已经将之前的房屋出售，则此时购买的房屋是否属于政策规定的“第二套房”？据律师了解，个别银行目前以买受人及其配偶是否为第二套房屋按揭贷款（即之前已存在其他房屋的按揭贷款）来作为“第二套房”的认定标准，买受人之前以一次性付款方式所购房屋不计算在内。对此，建议贵公司应尽快与按揭合作银行进行充分沟通，其一，如合作银行和可能合作的银行尚未完全实施新贷款政策的，应当加快现有已签约客户但尚未办理完毕按揭手续的办理进度，使合同能够继续
6、履行；其二，如合作银行已实施新政，则应当与之充分沟通如何认定“第二套房” 、 “第三套房”的标准，并针对买受人的自身情况尽快作出处理。（二）对于新签约客户进行提示，避免法律风险从即日起，贵公司新签约客户且以按揭贷款方式购房的，应当在签约时对其作出明确的提示，即买受人声明清楚目前的房贷新政并认为自己符合按揭贷款条件，如不能办理按揭的后果自愿予以承担。律师针对此拟定了一份按揭贷款声明 ，贵公司可考虑在签约时要求客户签署（附后） 。（三）对于已签约客户的处理（1）针对买受人已经提出的退房请求，建议公司暂不同意退房由于国家政策的调整具有阶段性（如通知出台前银行打擦边球的情况比较常见，许多银行采取变通措
7、施，并未严格实施二套房政策） ，另外，针对通知的实施细则尚未出台（如现阶段二套房的认定标准尚未出台） 。同时，由于通知主要打击的是房价过快上涨的城市，成都不在此列，各银行虽然出台了相关实施政策，但是否严格执行也是未知数。因此，建议公司对已经提出退房请求的买受人暂不同意，可以与买受人就合同条款重新协商或者考虑寻找其他可以合作的银行，并通知买受人与未提高首付比例的银行签订商品房担保贷款合同。如买受人拒绝与公司指定的银行合作，则属于买受人过错，由此产生的法律后果由买受人自行承担。在与合作银行和可能合作银行充分沟通后，如取得该银行对“第二套房”和“第三套房”的认定标准，而买受人又属于可以无须提高首付比
8、例的，针对其提出退房请求后，建议公司立即发函给该买受人，声明按照银行规定其可以按照原条件获得贷款，从而保留证据，如今后买受人仍以此为由要求退房的，则属于买受人过错，公司有权追究其违约责任。（2）可考虑的变通措施如第一条措施不具有可行性，律师建议公司可以考虑将差额部分的首付以借款方式提供给买受人，以使其提高到银行要求的比例，同时与买受人签署借款相关协议，明确权利义务。以借款方式解决首付款比例问题，对于贵公司而言，最主要的是如何防范法律风险的问题，除考虑资金回笼时间问题外，律师认为在法律上主要考虑的是两个方面：一是借款能否按期归还的问题，公司可以约定在房屋交付前一个月或者三个月内偿还，否则有权拒绝
9、交房；二是如何在客户不能还款情况下顺利回收债权的问题，贵公司可以考虑对借款协议进行公证并赋予强制执行效力，等等。相关协议文本律师予以提供，由贵公司考虑是否实施。（四）今后的风险防范措施由于国家政策的变化具有不确定性，随着市场变化和政治形势的需要而不断调整，为防范风险，建议公司在以后的商品房买卖合同中加入国家政策条款或让买受人签订单独的按揭贷款风险确认书以明确下列内容：“国家政策的变化可能使银行调整首付比例及利率，买受人已充分知悉上述风险，其根据自身经济状况，仍愿意签订商品房买卖合同。如国家政策变化导致银行调整首付比例及贷款利率导致买受人不能办理按揭贷款的风险由买受人自行承担，买受人无权退房且应
10、与出卖人就付款方式另行协商解决。 ”具体条款在律师与公司讨论后拟定。以上风险提示及防范措施，系本所律师根据目前所了解的相关情况所拟定，仅供公司领导决策时参考，请勿作他用！泰和泰律师事务所刘 俊 律师二零一零年年四月二十一日附：1、按揭贷款声明书；2、借款相关协议文本。附件一：按揭贷款声明书致： 公司本人自愿购买贵公司所开发的“ ”项目 号房屋一套，合同约定房屋总价为 万元，首付款为 万元，申请银行按揭贷款为 万元。在签署买卖合同时，销售人员已向本人介绍有关银行按揭贷款政策，本人承诺按照相关规定符合合同约定的按揭贷款条件。如因本人自身情况导致按揭贷款不能实现的，本人同意按照合同相关约定进行处理。
11、特此声明。买受人（签字）：二零一零年 月 日附件二：借款协议甲方： 房地产公司 （以下简称甲方）乙方： 借款公司 （以下简称乙方）丙方：身份证号码：根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲、乙、丙三方本着自愿、平等、协商一致的原则，就丙方向乙方借款用于支付其购买甲方商品房部分购房款项事宜达成如下协议，以兹共同遵守：一、甲方与丙方于 年 月 日签订了一份 商品房买卖合同及补充协议( 合同编号:： )，约定由丙方购买甲方开发建设的“ ” 项目 幢 号房屋一套，房屋总价款为人民币 万元（大写 ） ，首付款为人民币 万元，其余房款 万元由丙方以按揭贷款的形式支付。二、丙方因资金紧张，乙方同意
12、向其借款人民币 万元（大写 ）用于丙方支付上述房屋部分购房款项。借款期限为本协议签订之日起至 年 月 日止。在本协议签订当日，乙方即代丙方一次性向甲方支付该款；在丙方支付完毕其余房款后（按揭贷款部分除外） ，甲方向丙方开具首付款收据。双方约定，在借款期间上述借款不计利息，但丙方存在本协议第五条规定情形除外。三、为保证丙方如期归还上述借款，三方共同约定，丙方不可撤销的委托乙方在甲方交付房屋时代为接收丙方所购房屋，除非丙方已如期全额归还乙方借款否则该委托为不可撤销的委托行为。乙方代丙方收房后，则视为甲方已交付房屋，在丙方未全额归还借款及逾期产生的利息之前，乙方对该房屋享有占有和收益权利，在此期间所
13、产生的物业服务费用及其他相关费用由丙方承担。若丙方全部偿还乙方借款并结清逾期所产生的借款利息后，乙方应当将该房屋归还给丙方。若在房屋交付前丙方已如期全额归还乙方借款或者虽有逾期但是已结清了借款本金及逾期产生的利息，则丙方对乙方之委托自动失效，丙方有权自行与甲方办理房屋交付手续，甲方在丙方出具还款结清证明的情况下，应当按照合同约定将房屋交付给丙方。四、借款期满若丙方未能如期全额偿还借款，则丙方应当从借款之日（即本协议签订之日）起至其实际还清借款前，按照该借款金额每月 %的标准支付利息；如超过三十日仍未偿还的，则应按照上述约定标准双倍计算利息。五、本协议字各方签字盖章之日起生效，各方同意，该借款协
14、议经公证处公证并赋予强制执行效力，丙方同意如其未按期归还借款的，乙方有权直接向人民法院申请强制执行。六、本协议一式肆份，各方各持一份，公证处备案一份，均具同等法律效力七、本协议附件不可撤销委托书作为协议有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。甲方（签章）： 乙方（签章）： 丙方（签章）：二零一零年 月 日附件三：不可撤销委托书委托人：身份证号：受托人： 借款公司法定代表人：住址：委托人因购买 房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发建设的“ ” 项目 幢 号商品房一套，现委托人自愿不可撤销的委托受托人在开发商按照合同约定交付该房屋时，由受托人代为与开发商办理房屋交接手续，受托人有权代丙方进行房屋验收并签署房屋交接的相关法律文件，房屋交付过程中应缴纳的相关费用由委托人承担。 本委托为不可撤销委托，但是有下列情形之一的，本委托自动失效：1、委托人已如期全额归还受托人借款的；2、委托人虽然逾期归还借款，但是已按照与受托人之约定支付了相应利息且经受托人出具借款结清证明的。委托人（签字）： 受托人（签章）：委托代理人： 经办人（签字）：（或法定代理人）：年 月 日
