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1、目 录一、房产政策 11、国务院放宽二套房贷款利率政策12、央行四个月内第五次降息:存贷款利率各降 27 个基点1二、土地市场分析 21、杭州十一月份挂牌、成交土地情况22、杭州周边城市十月份挂牌、成交土地的情况 23、其他城市十月份挂牌、成交土地情况2三、商品房市场分析 31、商品房市场综述32、写字楼市场综述4四、二手房市场分析 41、二手房总体交易量42、二手房成交套数情况43、二手房成交面积情况54、二手房各区域成交均价情况5五、营销动态 61、宋都阳光国际62、云龙十一景73、金成江南春城7六、杭州楼市 2008 年小结及对于 2009 年的预测 81、杭州楼市 2008 年小结 8
2、2、2009 年杭州楼市预测9附表一：十一月份各地土地挂牌、成交情况附表二：十一月份住宅楼盘成交量、成交均价前十排名情况1一、房产政策1、国务院放宽二套房贷款利率政策（摘自 2008 年 12 月 22 日新京报）国务院办公厅 12 月 21 日发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见明确，要进一步鼓励普通商品住房消费，放宽二套房贷款利率政策。意见提出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次
3、贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。杰盟小结：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这一新规与目前杭州本地银行正在实行的二套房认定标准基本相同，惟一区别就是没有明确“ 需不需要结清前次贷款” 。 而本次政策把首套房面积超过人均住房面积的二次房贷利率交给商业银行确定，这就在实质上放开了二套房贷政策。对市场的影响是很大的。近期以来的系列暖市政策对楼市信心的提振作用是很大的。就杭州市场而言，楼市复苏还要时间。而熬过这个月，意味着开发商风
4、险就能暂缓，新年后各银行的房贷政策也可能会松动。2、央行四个月内第五次降息:存贷款利率各降 27 个基点（摘自 2008 年 12 月 22 日中国人民银行网站）央行四个月内第五次降息:存贷款利率各降 27 个基点。中国人民银行决定：从 2008 年12 月 23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。 从 2008 年 12 月 25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。杰盟小结：目前我国已经进入降息周期。从眼下的宏观形势看，国内仍有继续降息的可能。在降2息周期中，选择理财产
5、品时不妨选择一些期限较长的稳健理财产品。此外，经过近 5 次降息后房贷月供减少近两成，市民可不着急提前还贷。同时由于金融危机的影响，同时房产市场整体的不活跃，政府通过降息有效的刺激房地产市场回暖。二、土地市场分析1、杭州十二月份挂牌、成交土地情况（1）主城区挂牌土地情况12 月份，杭州共挂牌 13 宗土地：从土地用途来看，10 宗商业金融、办公科教用地，约 19.7979 万（约 296.95 亩） ，3 宗居住、配套用地，约 3.8399 万（约 57.6 亩） ；从区域分布来看，包括下城区 5 宗，约 9.4048 万（约 141.06 亩） ，上城区 1 宗，12076（约 18.11
6、亩） ，江干区 4 宗，约 4.0633 万（约 60.95 亩） ，西湖区 3 宗，约 8.9621 万（约 134.42 亩） 。（2）主城区成交土地情况12 月份，杭州共成交 6 宗土地，总面积共约 14.7988 万（约 221.97 亩） ，总成交金额 247051 万元。从成交区域来看，下城区 4 宗，约 10.8209 万（约 162.31 亩） ，成交金额 170051 万元；其次是上城区 1 宗，成交 27503（约 41.25 亩） ，成交金额 52200 万元；江干区 1 宗，成交 12276（约 18.41 亩） ，成交金额 24800 万元。值得一提的是 08 年成交
7、的最后一块土地，是位于城南雄镇楼的原东南化工厂地块，总占地面积为 41.3 亩，其中住宅用地 38.2 亩，容积率 1.9，预计可开发建造一个总建筑面积近 5 万平方米的住宅区，由万均置业以总价 52200 万元，楼面价 9833 元/方竞得。（3）余杭挂牌土地情况12 月份，余杭共挂牌 1 宗土地，为商业金融用地，约 25155（约 37.73 亩） 。（4）余杭成交土地情况12 月份，余杭共成交 1 宗土地，为商业用地，约 29283（约 43.92 亩） ，成交金额为1760 万元。2、杭州周边城市十二月份挂牌、成交土地情况3（1）桐庐挂牌土地情况12 月份，桐庐无挂牌信息。（2）桐庐成
8、交土地情况12 月份，桐庐共成交 4 宗土地，土地用途均为商住用地，总面积 11.84322 万（约177.64 亩） ，总成交金额约 11974.5584 万元。3、其他城市挂牌、成交土地情况（1）绍兴挂牌土地情况12 月份，绍兴无挂牌信息。（1）绍兴成交土地情况12 月份，绍兴共成交 2 宗土地，均为商服会所用地，总面积 9396（约 14.09 亩） ，总成交金额约 1240 万元。注：富阳、萧山、余杭、建德、德清、临安暂无挂牌、成交土地信息详见：12 月份土地挂牌、成交情况附表一杰盟小结：整体来看，12 月份挂牌土地相对较多，成交地块数量寥寥无几。资金量过大是让开发商拿不动地的关键一环
9、。在金融危机的背景下，受房地产市场低迷的影响，外来大鳄纷纷收紧资金，收缩战线。借此机会，本地房企可以以较低的价格拿地。位于下城区东新街道(原杭州重机厂地块)，因无人要求书面竞价，杭州新天地集团均加价 20 万直接成交，地块成交总价为 170051 万，楼面地价为 3017-3373 元/ ，整体性价比较高。三、商品房市场分析1、商品房市场综述2008 年 12 月，杭州八区共成交商品房 2134 套，较 11 月份的 1506 套环比上升41.70%，从成交区域分布情况分析，西湖区成交最为集中，12 月成交 528 套，主要是由于该区域的滨江金色蓝庭（169 套） 、上郡公寓（107 套） 、
10、坤和西溪里（ 74 套）均进入销售十强，占西湖区总销售额的 66.29%。下沙开发区、滨江开发区和江干区成交量较为接近，4均在 300 套以上徘徊。排名 区域 成交套数 成交均价（元/）1 西湖区 528 141302 下沙 329 71903 滨江 319 99584 江干区 304 123095 拱墅区 271 158466 下城区 200 109447 上城区 151 193208 之江 32 8565 总计 2134 12380（上表数据根据透明售房网统计整理）附表二：12 月份单个楼盘住宅项目成交排行情况2、写字楼市场综述杭州 12 月份共成交写字楼 321 套，继续保持 11 月的
11、上扬势头，环比上升 43.95%。从区域上来看，拱墅区异军突起，宜家时代大厦有 81 套成交量，而浙商时代大厦有 58 套的成交量，两个楼盘的集中交易，使得拱墅区 12 月的成交量跃居各区域首位。值得注意的是，根据透明售房网的每日跟踪结果，浙商时代大厦在 12 月 22 日12 月 28 日的一周时间内集中交易。该楼盘位于密渡桥路 1 号，9 月中旬开盘，但 12 月下旬才有成交，目前尚有 47套可售，已售均价为 26900 元/ 平方米。楼盘名称 区域 成交套数 成交均价（元/） 营销推广沁园雅舍 江干区 61 12807 无浙商时代大厦 拱墅区 58 26900 无柏悦轩 滨江 47 81
12、48 无锋尚苑 西湖区 8 9170 无尚品商务楼 拱墅区 7 32101 无（上表数据根据透明售房网统计整理）四、二手房市场分析（数据来源于杭州透明售房网）1、二手房总体交易量通过对杭州透明售房网二手房成交数据统计分析显示，11 月份杭州主城区二手房成交约 1331 套，日均成交约 44 套，比 10 月份的 813 套增长了 518 套，环比上涨 63.71%。自 10 月 14 日杭州市出台“24 条”房产新政后，杭城二手房月成交量从 10 月份起稳步增5长，可见杭州二手房市场的“小暖冬”已经到来。从成交价格上看，近期市场价格基本稳定，均价在 12409 元/左右。2、二手房成交套数情况
13、11 月，西湖区和下城区的二手房成交依旧活跃，两区成交量各占总成交量的 25%左右，相差细微。上城区和拱墅区，与上月一致，仍旧在市场份额的 18%左右徘徊；成交量最低的是江干区，占市场份额的 11.87%。除江干区外，其他各区与上月纵向比较，都突破 100套增长量。整体来说，杭州二手房市场各区域发展也属于量升价稳阶段。11月 份 二 手 房 市 场 成 交 套 数 区 域 分 布 图342 341249 24115825.69%25.62%18.71%18.11%11.87%050100150200250300350400西 湖区 下 城区 上 城区 拱 墅区 江 干区 区 域成交套数 成 交
14、 套 数比 重3、二手房成交面积情况11 月份杭州主城区二手房成交面积排序仍旧依次为西湖区、下城区、上城区、拱墅区、江干区。成交面积排名与成交套数排名一致。出现的新情况是，年底临近，大户型房源的挂牌量增多了。究其原因，主要是受到今年整体经济环境影响，为了筹现急于出售房子的卖家比较多。11月 份 二 手 房 市 场 成 交 面 积 区 域 分 布 图28078 2634620214 175181084427.26%25.58%19.63%17.00%10.53%050001000015000200002500030000西湖区 下城区 上城区 拱墅区 江干区 区 域成交面积（）成 交 面 积比 重4、二手房各区域成交均价情况11 月，杭城二手房成交均价最高的是上城区，成交均价为 13859 元/，上月该区域6成交均价为 13783 元/，相比之下，上城区价格基本保持稳定；位居第二的是下城区，成交均价为 13394 元/，而上月该区域成交均价为 13821 元/，略有下降；成交均价排行第三的是西湖区，成交均价是 12408 元/，与上月 11143 元/ 成交均价相比，涨幅为11.35%；排行第四的是江干区，成交均价是 11497 元/，与上月 10153 元/相比，涨幅为 13.24%；成交均价最
