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1、1前 言深圳市城市规划设计研究院于 2000 年 5 月根据宝安区领导的部署，受深圳市规划国土局宝安分局委托，开始编制深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划 ，至 2000 年 11 月完成，并于今年 3 月获得批准。为了进一步对规划区内观澜园区的用地功能和形体环境作出更详细的控制规定，深圳市规划国土局宝安分局于 2001 年 3 月再次委托我院编制深圳市宝安区高新技术产业园观澜片区详细蓝图 。本次项目在编制过程中，外部宏观条件发生了变化，直接影响到规划的内容和过程。2001 年4 月初，宝安区高新技术产业办公室正式成立，对规划编制提出了新的要求，本次详细蓝图和“园区市政详规”同时编制
2、， “市政详规”对上层次规划提出了修改意见，影响到本次规划的编制程序。2001 年 7 月结束的中共深圳市委三届三次全体（扩大）会议上，张高丽书记作了题为以建设高新技术产业带为新的起点，努力把深圳建成高科技城市的重要报告，报告中将观澜高新技术园区纳入到全市高新技术产业带之中，位于深圳市高新技术产业带中部，属观澜龙华坂雪岗片区，是产业带重要组成部分。由于上述宏观背景的变化，本次规划的项目名称和内容都将作相应的调整，将项目名称调整为深圳市高新技术产业带观澜园区详细蓝图,内容上和“园区市政详规”相协调。本次规划编制过程如下：12001 年 3 月 5 日，深圳市规划国土局宝安分局正式委托我院编制深圳
3、市宝安区高新技术产业园区观澜片区详细蓝图 。22001 年 4 月8 月，方案编制；32001 年 8 月 13 日， “详细蓝图”项目组向宝安分局作了初步方案汇报；42001 年 8 月 20 日， “详细蓝图”项目组和“市政详规”项目组同时向宝安分局和宝安高新办作了方案汇报；52001 年 8 月 23 日， “详细蓝图”项目组根据上两次会议意见，将修改后的方案向宝安分局有关领导做了汇报，并得到认可；62001 年 9 月 10 日， “详细蓝图”项目组和“市政详规”项目组再次就园区规划路网调整方案，分别向宝安分局和宝安高新办有关领导作了汇报，并得到认可；72001 年 9 月 20 日，
4、提交“详细蓝图”正式成果。2第一章 现状概况及上层次规划简介一、现状概况1规划区位置和面积园区位于观澜镇东南部，梅观高速公路以东，观天路（即南环路）以南，机荷高速公路以北。园区面积 4.23km2。2园区周边环境园区自然环境条件优越，能满足高新技术及先进技术工业对环境条件的较高要求，园区的位置相对独立，同时与观澜镇各大功能片区关系紧密。园区与观澜镇新城行政文化中心、老城商业贸易中心区、物流中心区毗邻，距国际知名的观澜高尔夫球场 3km 左右，可以较方便地使用它们的基础设施和各类服务设施。3. 自然条件（1）地形地貌园区为典型的珠江三角洲冲积平原内的丘陵半山区，第四系地层广泛分布，岩土层分布较均
5、匀。地貌形态以剥蚀堆积为主，土壤主要为花岗岩风化形成的赤红壤，结构疏松，易形成水土流失。园区位于地震烈度 7 度和 6 度的过渡区。园区建设用地条件较好，地势较平坦，地势起伏不大，最高海拔为 172.6m，最大高差为 120 m。（2）气候条件园区地处北回归线以南，气候属亚热带海洋性季风气候，气候温和。全年平均温度 21到22，最高 35，最低2，春夏多雨，年降雨量平均达 1500 至 2000mm。常年盛行东南和东北风，年平均风速 2.6M/S，大风日数平均 7.3 天；灾害性天气有台风、防潮、寒露和干旱等。4 行政区划园区用地范围内仅含樟坑径行政村。5现状人口园区内现状户籍人口 868 人
6、，暂住人口数量大，人口的机械增长直接影响到园区人口的规模。6 土地利用现状（1）园区现状土地开发利用程度低，主要是村民住宅用地和工业用地，基础设施缺乏，建设用地凌乱、无序、规模小，土地资源浪费现象严重。但园区内可供开发利用的备用地面积较大。（2）园区用地面积 423ha，其中现状建成区面积为 75.84ha，占总用地面积的 17.93%；已批未建用地面积为 38.93ha，占 9.2%；园地、林地、菜地、水库、鱼塘等面积为 138.76ha，占 32.80%；剩余平土区面积为 169.47ha，占 40.07%。7土地权属现状园区内已征为国有的土地面积 36.55ha，其余为集体土地。国有土地
7、中已建成的用地面积为11.53ha，未建成的用地面积 25.02ha。8 现状建筑质量及空间分布（1）建筑质量本次规划对园区内现状建筑质量作了详细的现场调查。将建筑分成一、二、三类，一类建筑是指建筑质量较好，90 年代以后所建；二类建筑是指建筑质量一般，8090 年代所建；三类建筑是指建筑质量较差，80 年代以前所建。表一 现状建筑质量一览表建筑面积类别 占地面积（M 2）（M 2） （%）一类 106624 287086 57.35二类 57522 179057 35.77三类 22944 34416 6.88合计 187090 500559 1003（2）空间分布园区内的建筑主要是村民住宅
8、和工业厂房，大部分沿现状道路两侧分布，建筑质量参差不齐，新旧建筑犬牙交错。由于缺少规划，布局不合理，建筑景观较差。9 公共配套设施现状园区内的公共配套设施很不完善，主要集中在下围、新田村两处，计有市场一处、托幼一处，沿现状道路还分布有部分汽修、商业、餐饮等设施，规模小，服务半径小。10 道路交通现状（1）外部道路园区对外交通情况较好，主要依靠观天路（南环路） ，可通达周边的龙华、平湖、光明及东莞等地。另外，梅观高速公路和机荷高速公路在镇域内交叉通过，缩短了观澜园区与特区口岸及航空港的空间距离，园区与镇外的联系主要依靠上述高速公路在观澜镇域的两个出入口。（2）内部道路园区内部道路未成体系，现状由
9、于交通量小，尚能满足使用要求。主要道路为两块板公路，路面质量较好；部分为一块板，路面质量差。由于道路两旁的山体常受雨水冲刷淤积于道路上，其通行能力受气候影响大，无法适应园区的进一步发展。二、上层次规划简介本次规划的编制涉及的上层次规划主要有宝安次区域规划 （2000-2020） 、 宝安区观澜镇镇域规划 （1999-2010） 、 深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划 、 深圳市高新技术产业带规划纲要 （讨论稿） ，其中后两个规划对本次规划具有直接的指导意义。宝安次区域规划 （2000-2020）由中国城市规划设计研究院、深圳市宝安规划设计院、中国市政工程中南设计院深圳分院 2000
10、年 12 月编制完成。已通过审批。规划确定该片区用地为高新技术产业园区。宝安区观澜镇镇域规划 （1999-2010）由河南省规划设计院、深圳市宝安规划设计院 1999 年 12 月编制完成，正在审批当中。规划确定该片区除一般城市建设用地外，还有林地、园地、耕地等非建设用地。由于该规划编制时间较早，对规划片区定位及功能布局与目前发展情况不相适应。深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划由深圳市城市规划设计研究院 2000 年 11 月编制，已于 2001 年 3 月获批准。规划确定：宝安高新园区“一区多园”的发展模式和“园中有绿，绿中有园”的规划思路。一区指宝安区高新技术产业及先进工业园区
11、；多园指观澜、石岩、福永园区。功能定位：观澜园区以生产、研发、管理和培训为主，成为深圳市未来高新技术产业和先进工业发展的主要区域之一。用地规模：4.23km 2。人口规模：园区就业人口 3.7-4.2 万人，居住人口为 2.1-2.3 万人。土地利用：规划总用地 4.23 km2。城市建设用地 3.54 km2，水域和其它用地 0.69 km2，高新技术园区用地 1.0 km2。开发模式：宜选择“外生技术推动型”的总体开发模式。在近中期内，可采取“一区三园”的模式，远期逐步将向高新技术产业带方向发展。4 深圳市高新技术产业带规划纲要 （讨论稿）由中国城市规划设计研究院 2001 年 7 月编制
12、。规划确定： 产业带范围：西起南山前海片区，东至龙岗葵涌大鹏片区，一带九片，此外还有一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，简称 9+2 个片区。 用地规模：产业带全长 100km，规划总用地面积 156.62km2，其中可建设用地约 100km2，高新技术产业用地 55.45km2。 规划产值：到 2005 年产业带工业产值达到 2000 亿元，2010 年产业带工业产值将达到 4000亿元以上，等于再造一个深圳。4表二 深圳市高新技术产业带九片区一览表（单位：平方公里、亿元）规划用地序号 片区名称 产业、功能分布 总面积 其中：可建设用地面积总投资估算建成投产后年新增产值1 高新技术园
13、区 IC 生产、软件开发、电子信息（其他） 、生物技术、新材料、高教、研发、科技超过孵化、留学生创业11.52 11.52. 265.13 8132 前海片区 软件开发、科技超过孵化 4 4 3 留仙洞片区 IC 生产及相关产业 2 2 120 1204 大学片区 高教、研发 3.8 2.1 39.23 5 石岩片区 电子信息（其他） 、新材料 5.18 3.95 1.87 127.76 光明南片区 IC 生产、生物技术 28.31 15.05 200 2007 龙华观澜坂雪片区电子信息（其他） 、新材料、生物技术 9.3 观澜 3.72 63.68 183.38 宝安碧岭片区IC 生产（配套
14、） 、电子信息（其他） 、新材料31 20 142.2 202.59 大工业区（含出口加工区）电子信息（其他） 、新材料、生物技术、出口加工38 大工业区 35加工区 375.07 229葵涌片区 10.47 6 39.21 22.510大鹏片区生物技术、新材料、软件开发、研发、留学生创业9.04 4.9 光明、公明高新农业片区高科技含量、高经济效益、高生态效益的现代农业示范1267 8.08 5.0411东部海洋产业片区运用高新技术进行海洋生物、产品研发、养殖6.00 8.89 5.04合计 152.62 100 993.36 1915.8第二章 规划依据、原则和目标一、规划依据1 中华人民
15、共和国土地管理法2 中华人民共和国城市规划法3 城市规划编制办法实施细则4 深圳城市规划标准与准则5 深圳市城市总体规划（19962010） *6 深圳市宝安次区域规划（方案） （19992020）*7 深圳市高新技术产业带规划纲要 （讨论稿）8.深圳市宝安区高新技术产业及先进工业园区发展规划9 深圳市宝安区、龙岗区规划国土管理暂行办法 （深府1993283 号）10 深圳市宝安区村镇规划工作手册11 观澜镇国民经济和社会发展“九五”及 2010 年规划*12 宝安区观澜镇镇域规划*13 深圳市宝安区龙华观澜片区市政工程详细规划14 深圳市宝安区市政工程详细规划 1995.515 深圳市城市供
16、水系统布局规划 1995.1216 深圳市乡镇供水 2010 年发展规划 1999.1217 深圳市宝安区观澜市政详规 199918 深圳市电力网发展规划 （19932010）19 深圳电网设计(X1961-X01)；20.深圳市燃气专项总体规划(以下简称“燃专规”) 1998 年21市宝安区燃气工程发展规划(以下简称“宝安燃规”) 1998 年22深圳市燃气设施现状调查报告图表2000 年（*表示尚未正式审批，本次规划仅做参考）二、规划原则1以深圳市高新技术产业带规划纲要为指导，明确观澜片区功能定位及产业发展方向。2将观澜园区作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导
