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1、合肥滨湖世纪城项目分析一 开启滨湖时代合肥有一个楼盘：2009 年上半年销售面积，41 万平米，单盘销售面积全国第二名！滨湖世纪城在整个合肥掀起购房风暴，不得不关注。他是谁？他就是滨湖世纪城。08 年 9 月 13 日-15 日，滨湖世纪城开合肥楼市开盘之先河，连续开盘三日，迅速去化2300 套房源，创下了当前中国一个惊人的楼市神话。由此而引发的一股滨湖世纪城热潮迅速席卷了合肥，并逐步蔓延到整个安徽省。显然，在滨湖世纪城这一“巨无霸”气质的楼市鲶鱼作用下，滨湖新区正在成为安徽地产热度最高的区域。楼盘名称：滨湖世纪城 占地面积：2500 亩 总建筑面积：480 万 M2 （观湖苑 50 万平米）
2、 绿化率：40 % 容积率： 3.07产品情况：住宅、大型购物中心、五星级标准酒店、学校、商业街、写字楼所在位置： 滨湖新区 西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路开发商：安徽世纪金源置业发展有限公司430 万平米预计 21 个月销售完毕，是一个梦吗？房子象白菜一样卖？首次开盘时间：2008.9.13-15 销售业绩：2300套截止09.8.31 89.82万平米！实际销售远不止于此最近开盘时间：2009.8.1-2 销售业绩：900套21个月430 万平米，完全可能！二 项目信息物业类别 普通住宅 商品房 项目特色建筑类别 高层（18 层、26 层、28 层、33 层） 装修
3、状况 毛坯环线位置 所属商圈物业地址 其他区紫云路与徽州大道交叉口交通状况 从卫岗或东陈岗坐快速公交 1 号线、18 路、888 路；148 转 601 到紫云路下车，向东 300米开盘时间 2008-09-13 入住时间 暂无资料容 积 率 暂无资料 绿 化 率 40%物 业 费 1.20 元/平方米月 物业公司开 发 商 安徽世纪金源置业发展有限公司 预售许可证 合房预售证第 20080680 号售楼地址 紫云路与徽州大道交叉口起价 暂无资料 均价 3800【项目介绍】滨湖世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，项目占地为 2500 亩，总建筑面积约为 480 万平方米，商品
4、房数量约 24000 套，规划入住居民数量约 7 万人。项目的物业形态包括住宅、高级公寓、超大型购物中心、五星级标准酒店、学校、商业街、写字楼等多种物业类型，建成后的滨湖世纪城将成为合肥市规模最大的高尚综合社区。滨湖世纪城项目用地位于滨湖新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路。项目内部通过东西向的万泉河路、福州路和南北向的广西路、天山路分为 10个地块。项目的交通条件极为便利，随项目进展将有多路公交车线开通，通过徽州大道可直达主城区中心地带，即将建设的城市轻轨也将经过滨湖世纪城，为城市生活加速。合肥市的战略规划是“一主城，四组团，一个滨湖新区” ，作为合肥战略规划之一的滨
5、湖新区，其北面通过徽州大道与主城区紧紧相连，东、南临全国五大淡水湖之一的“巢湖” ，其独特的地理优势将使滨湖新区成为一个全国范围内独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区。滨湖世纪城项目规划以住宅建设为主体，小区内主要建设高层住宅，其层数为 18 层、26 层、28 层、33 层不等，每个居住小区形成中间高、四周低错落有致的建筑群形态。作为安徽省在建的“第一大楼盘” ，滨湖世纪城的配套阵容堪称豪华：大型 SHOPPINGMALL，约 40 万平方米；双塔五星级标准酒店，约200 米高；沿街商业，约 8 万平米；小学两座、完全制中学一座、幼儿园约三座；4 栋高
6、层综合写字楼，约 150 米高；高档公寓建筑群，高度超过百米。另外，在项目南侧，是合肥市中心医院，该医院按照全国三级特等医院的规模，是全国技术含金量最高、规模最大的特大型一流医院之一；在项目西南侧，是已开学的合肥一中、师范附小、四十六中，高品质的教育设施，构成区域级完善的城市综合配套。滨湖世纪城的建筑户型设计秉承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空间。在各项功能分区明晰的前提下，考虑不同所需，保证室内空间的精确度，全面满足购房人需求。各商品房的户型布局合理，功能分区明确，动静分离、部分有烟厨房与无烟厨房分开、干湿分区。在住宅户型设计中，有大型观景平台、全通透景观起居厅及餐厅、空中花园入户、阳光电梯
7、厅、居室储藏空间等大量的现代人性化设施；规划中保证每栋楼旁均伴有规模在数千平米的大型组团绿地；每个小区的中心均有上万平方米的大型中央景观，居民在楼间漫步时感觉不到建筑的视觉压力和机动车的威胁，如同置身于大型的园林空间之内。滨湖世纪城以其超大规模的体量与完备的配套阵容，将极大促进滨湖新区的兴盛发展，加快合肥城市版图扩张的步伐。滨湖世纪城的投资商世纪金源集团高擎“我们造城”的大旗，凭借雄厚的企业实力，立志将滨湖世纪城建设成为安徽省内高尚的大型综合社区，推动合肥楼市的繁荣发展。【周边配套】小区内部配套:大型 SHOPPINGMALL，约 40 万平方米；双塔五星级标准酒店， ；沿街商业，约 8 万平
8、米；小学两座、完全制中学一座、幼儿园约三座；4 栋高层综合写字楼，约 150 米高中小学:合肥一中、师范附小、四十八中医院:合肥市中心医院【交通状况】从卫岗或东陈岗坐快速公交 1 号线、18 路、888 路；148 转 601 到紫云路下车，向东300 米【楼层状况】50180 平米户型。层数为 18 层、26三 房子为什么能像白菜一样卖？1、滨湖=浦东？政府炒作环城时代滨湖时代，无与伦比的政府推动力。合肥市的战略规划是“一主城，四组团，一个滨湖新区” ，作为合肥战略规划之一的滨湖新区，是合肥未来通过巢湖、走入长江，融入长三角地区的水上门户。在“世界眼光、国内一流、合肥特色”的的规划指导下，省
9、委、省政府下决心引江济巢、改造生态环境，以安徽新浦东为定位标准，将滨湖新区全力打造成为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等为核心功能的现代化魅力新城。双向十车道+快速公交专用道，学校配套堪称豪华，中心医院全国第三说这里是未来合肥的居住天堂也毫不夸张。2、高性价比引出价值洼地2008 年初：开盘均价 3500，最低价 3100，最高价 40002009 年中：楼盘均价 4450，最低价 3700，最高价 46802010 年初，楼盘均价 5500，最高价格摩尔豪庭价格 6500 元/平米。该价格在 2008 年到 2009 年中相当于新站区生态公园附近，瑶海区临近肥东，高
10、新区大蜀山北，经开区价格，目前房源稀少，价格高于以上地区。滨湖世纪城投资商世纪金源高层领导高瞻远瞩，在深入分析楼市发展趋势下，果断否定了原先 400 元/平米的涨价计划，而调整为提高 30 元/ 平米的涨幅。从首次开盘均价 3850 元，到随后的 3880 元，再到现今 3950 元/平米的均价，尽管仅上调了 100 元/平米，但是展示的却是大盘的姿态：承诺永不降价。如果没有雄厚实力的支撑，没有强大的产品竞争力，这种承诺只能沦为一句空话，一种作秀。对于一贯低调的世纪金源集团而言，而是一种给予社会各界特别是购房者的置业信心。 在其他楼盘用送礼品、超低起价等营销手法吸引客户眼球时，滨湖世纪城却用实
11、实在在的产品感召着客户的注意力，验证了好的产品总会受到青睐的真理。参照种种优势，这些都是切切实实促成滨湖世纪城涨价的原动力。受到市场追捧的产品升值是必然的，是价值规律的体现，无论楼市大环境如何，滨湖世纪城的不降反涨也可谓是意料之中。3、学龄儿童决策论学区策略一站式教育配套幼儿园：24班、21班、15班各一所；小学：有66班两所，合肥师范附属小学（一所招生完毕） ；初中：合肥市第四十六中、四十八中学高中：合肥市第一中学迎合合肥人重教育重学区心理小区内小学初中：全部非寄宿制业主子女方可入学北京汇佳幼儿园：“贵族幼儿园 ”合肥师范附属小学：安徽首批特色示范小学四十八中：“包河名校”、 “市特色初中”
12、 市一流初中四十六中：“市特色初中”、市一流初中合肥一中：合肥最好的高中4、造成效应滨湖世纪城广告“我们造城”占地2500亩总建筑面积480万平米建成后可容纳7万人居住40万平米SHOPPING MALL 8万平米商业街小学两座、完全制中学一座、幼儿园约三座 合肥一中、四十六中200米双塔五星级标准酒店 4栋150米高层综合写字楼三级特等医院合肥市第一人民医院 轨道1号线2014年运行，15分钟火车站全国最大安徽国际会展中心 滨湖城市天地，20多个项目5、营销策略（1）重奖重罚的置业顾问策略滨湖世纪城应该是全合肥佣金比例最高的楼盘！完不成任务千三提点,完成千四,超额完成千五! 车位销售一个佣金
13、 500!滨湖世纪城可能是全合肥罚款最牛的楼盘！指定销售房源任务,完不成任务,每缺一套罚款 1000 元,车位必须完成销售住宅套数的 70%(7 个车位/10 套住宅), 每缺一个罚款 1000 元.现场管理随机罚款 （2）现场持续不断的热销氛围带来的压迫感现场听到最多的话：我想买房子，你可以给我介绍下吗？你们今天开盘吗？今天有看房团？你们今天什么活动？是不是雇人在这里啊？怎么跟菜市场一样啊？！那边有空位子！昨天看还那么多房子，今天怎么一套都没了！你等我十分钟，我那边还有 3 组客户(业务员)帮我签份合同吧！我现在手上有 5 份合同！(签约组) 6、不容忽视的产品力的保障滨湖世纪城的产品品质特
14、点：大部分楼栋设置观光电梯。全小区市政供暖 ，满足市民需求.实现动静分区， “人车分流” ，打造地上园林、地下行车的生活空间。社区内建造广阔的水景绿化和大型休闲广场，充分满足社区居民休闲散步、放松心情的需求，让家的温暖浸润在无边的风景中。88-220 平米，户型方正，无明显缺陷。专业物业服务， “心级”好管家。世纪城物业管理，18 年服务经验。社区内 9 个组团均采用围合式布局，呈“井”字形排列，天方地圆，契合“龙生九子”之寓意，暗合儒家学说“聚财生宝、子孙满堂”的理念，符合易经 “六爻之动，三极之道”住宅布局，切合佛家“万事慈吉、理顺人生”之思想，儒道佛三教归一，形成社区内“生、聚、发”之效
15、果，让居者身体健康，聚气聚财。三 谁在创造奇迹？2007年11月15日开工。整个项目整体开工!一区小学确保今年9月份开学；七区40万平米购物中心主体结构6月7日全部封顶，今年年底投入运营；八、九区加快主楼的装修及地下车库施工，有望提前交付使用在2010年夏季全面完成各个园区的主体结构封顶。世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集团。17 年房地产开发历史。洞察政府需求，联合政府缔造出北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城（09 上全国第三） 、贵阳世纪城（09 上全国第一） 、重庆世纪城等地产传奇。世纪金源集团和世纪城被人们当作了房地产业的“为民众盖房的金字招牌
16、” 。世纪金源集团旗下拥有北京、云南、重庆、福建、上海、湖南、贵州、安徽、陕西等9 个区域集团，目前包括 50 多家子公司，20 余个地产项目，累计开发各类商品房 3500 万平方米，建成和在建 12 家五星级大饭店及 6 家 Shopping Mall。集团以“诚信创业、造福社会”为企业宗旨，以“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发、物业管理”为六大支柱产业，目前在中国大陆已投资1000 多亿元人民币，开发各类商品房 3500 万平方米，缴纳各项税费已达 100 亿元人民币，捐资公益事业 12 亿元人民币。四 客户群分析据有关数据分析：50%合肥市（6 成团购） ，30%省内，20%外地团购方向：银行、政府（中行
