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1、资料清单：第一批一、 企业发展战略和目标1 公司在三峡总公司的定位及与其它生产单位的关系宜昌九州置业有限公司原隶属葛洲坝水力发电厂，由后勤部门组建而成，主要经营物业管理（居住物业、商业物业和生产物业）和房地产开发,并提供园林绿化、空调安装运行维护、通信安装运行维护、供电运行管理、保安保洁等配套专业服务。2002 年，葛洲坝水力发电厂改制后，九州公司成为长江三峡实业投资有限责任公司下属单位，其经营业务没变，属第三产业，是服务性企业，是三峡总公司多经企业之一。九州公司主要为三峡总公司提供后勤保障，营造安全、洁净、便捷的生活、生产环境。管辖范围有紫阳一区、紫阳二区、西坝小区、营盘山小区、九州大厦、星
2、座大厦、大江电厂、二江电厂等生产生活区，目前，受三峡总公司委托九州公司又承担起三峡电厂、永久船闸等区域的保安保洁工作。九州公司凭着在业内的良好信誉与长江电力股份公司葛洲坝电厂、检修厂、三峡电厂等生产单位建立了良好的服务合作关系。九州公司与三峡总公司生产单位是服务与被服务的关系，生产单位是业主，是九州公司的服务对象。2、公司的成立与发展历史宜昌九州置业有限公司创立于 1998 年 10 月，是宜昌市颇具规模且资历较深的专业化物业管理公司，具有物业管理一级资质。是中国物业管理协会理事单位，湖北省物业管理专业委员会副主任单位，宜昌市物业管理协会常务副会长单位。2000 年 12 月 3 日公司 量体
3、系在宜昌市物业管理行业首家通过长城（天津）质量保证中心和英国 际认证服务有限公司双重认证。公司以“为业主着想，让业主满意”为宗旨，倡导“全心全意为顾客服务”的核心价值观，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居、办公和生产环境为奋斗目标。公司物业管理面积已达 100 多万平方米。管理楼宇 71 栋。其中有被国家建设部评定为“全国城市物业管理文明示范住宅小区”的葛洲坝电厂紫阳二生活区，有被湖北省建设厅评定为“湖北省城市物业管理文明住宅小区”的葛洲坝电厂紫阳一生活区，有被湖北省建设厅评定为“湖北省物业管理优秀大厦”的星座大厦和九州大厦。公司物业管理范围已从原来单一的生活小区延伸至生产区、办公
4、区。目前，已承接了葛洲坝电厂生产区和办公区物业管理，并积累了较为丰富的管理经验。公司所属空调分公司、通信分公司、园林绿化分公司和保洁中心具备承接大型空调工程、通信工程、园林绿化工程和高层楼外墙清洗及家政服务的资质和实力。在新的世纪里，公司将凭借九州品牌和丰富的管理经验，竭力为业主提供尽善尽美、至诚至真的物业管理服务。为国人营造理想的生活空间。宜昌九州置业有限公司创立于 1998 年，具有物业管理一级资质。是中国物业管理协会理事单位，省物业管理专委会副主任单位，市物业管理协会常务副会长单位。公司 量体系于 2000 年12 月 3 日通过双重认证。公司推行“全心全意为顾客服务”的核心价值观。其管
5、理的生活区、高层楼多处被评为国家级、省级“优秀小区”和“优秀大厦” 。积累了丰富的生活区、生产区、办公区物业管理经验。公司所属专业化分公司具备承接大型空调、通信、绿化工程和楼宇外墙清洗及家政服务的资质和实力。3、公司 2003 年经营目标和计划公司 2003 年经营目标：全年实现经营收入 3700 万，其中物业托管收入 2000 万、物业经营收入 700（含水电回收 400 万，对外房屋出租及物业管理收入 300 万） 、工程收入 1000 万；房租、水电费回收率及工程结算款收款率不低于 95%，全年实现税前利润 60 万，实现净利润 30 万元。4、2003 年公司各部门工作计划绿化公司1、
6、扎实实抓好安全管理工作，始终把安全管理工作放在首。分公司经理是公司第一安全责任人，分管经理是分管部门的第一安全责任人，各个部门主任是该部门安全生产的第一责任人，也是该部门的兼职安全员，切实行使好安全监督责任，起吊大树，高空施工作业时，分公司领导和部门主任必须坚守现场，监督生产的全过程，及时消除安全隐患，确保全年不发生重大安全责任事故。2、在人事方面，我将加大管理和培训力度，实行一人多岗的竞争机制，落实绩效考核的激励机制，打破大锅饭，提高办事效率；同时抓好培训工作，提高员工综合素质，抓好绿化工、花卉工、草坪工、苗圃工、养护工的取证工作，争取做到持证上岗。3、进一步实行多元化的承包管理，减人增效，
7、降低成本，不断提高经济效益；并实行末位淘汰制的绩效考核方式。4、加大市场拓展力度，充分利用公司的品牌和资质等资产的优势，采取有效措施通过各种渠道参与市场竞争，逐步扩大市场份额；。5、进一步加大基础设施的建设和完善，建立健全各类规章制度和档案资料，逐步建立规范和科学管理的模式。6、对各部门实施因地制易、实事求是的考核，对生产部门实行成本控制管理考核，对工程部门实行单项工程考核和承包管理相结合的考核模式，对经营部门实施内部合同管理考核模式，并制定相应的奖励政策，充分调动员工的积极性和创造性。7、进一步解放思想、更新观念、集思广义、积极探索和研究水电行业绿化管理的现状、要求和特点，力争把绿化公司建设
8、成水电行业的一棵新秀。8、园林绿化公司承担着葛洲坝电厂 50 多万平方米的绿化管理任务，力争在最短的几年内把葛洲坝电厂建设成省级园林式单位。9、圆满完成上级领导和部门交给的其它各项任务。公司把“创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居、办公、生产环境”作为分公司的努力方向，精心设计、精心施工、精心养护，为全厂职工家属提供一个“树木繁茂、绿草如茵、鲜花盛开、四季如春”的优美环境。通信公司：1、 下大力完成公司资质证申办工作，为闯市场拿到通行许可证。2、 积极抓好公司技术储备，为公司发展壮大打下基础，一方面搞好在职员工的培训，另一方面理顺工资关系，引进专门优秀人才。3、 进一步加强通信运行维护
9、、护和宽带网的维护工作，使业主放心、满意。4、 力争明年的合同签订过程中，尽可能扩大合同范围，提高合同金额，在现有基础上扩大份额。5、 努力争取长江电力股份公司有关通信业务托管及工程招标工作。力争占领长江电力股份公司通信工程全部市场。6、 争取承接一定份额的三峡工程通信系统的安装调试工程。紫阳物业公司：1、物业管理上档次，向专业化方向发展，如保洁清运将承包给点军区环卫局。2、开展特色服务，了解服务需求量，建立顾客信息网络，拓展市场，如三峡 10楼的管理、维修热水器等。3、社区活动中心工作有计划、有安排，在主要时间内排好活动计划。4、加强变电站基础工作，实行标准化、定置化管理，强化变电站调度中心
10、的职能，做到资源共享。5、加强对老设备的整改，比如紫阳公寓门窗维修。6、要在条件成熟的生活区研究、探索家政服务新路子，试探性导入家政服务。7、大培训力度，把管道工逐步培养成电工，实行一专多能。8、进一步强化收费管理。内保部：1、 加强组织建设，成立临时党支部，团支部和工会组织，开展好党、政、工、团活动。2、 加强思想政治工作，按要求组织政治学习，树立全员与时俱进观念。3、 组织好创“安全文明岗“活动，促进内保部团队的意识加强，调整力量，落实质量体系有效运行，使管理工作规范化、科学化。4、 进一步强化培训，完善制度，加大考核力度，提高值勤质量。5、 按需要广泛引进内保人才，壮大优化内保队伍结构，
11、进一步规范落实末位淘汰等激励机制，提高队伍的竞争意识、风险意识、责任意识。6、 加强同地方公安部门联系，掌握治安保卫动态，正确采取应对措施，做好内保工作。7、 强化市场意识，不断开拓新市场，力争在厂外有新的进驻值勤项目。大众公司:随着三峡总公司改革进程的加快和股份公司的成立，三产面临的困难和问题也会越来越多，同时机会也就越来越大，要把握好机会就必须加紧练好内功，强化管理，开拓市场，降低成本，练就一套过硬的本领，在新的一年里，我们将在总公司的领导下，以三个代表作为我们的工作行动指南，与时俱进，努力做好以下几个方面的工作：一、 积极开拓市场，努力完成总公司下达的各项指标2003 年我们将围绕总公司
12、制定的各种指标开展工作，以经营工作为主线，以安全生产为保证，以优质服务为宗旨作为工作重心，积极做好下面几点；1继续做好写字楼的招租工作，确保写字楼的出租率超过75%，资金回收率达到 98%，写字楼的收入与去年相比有明显的增加。2积极开发与写字楼相配套的服务工作，充分利用现有的空房条件，扩宽经营渠道，不但探索经营之道。3积极开拓保洁市场，以保洁工程为主导服务产品，以家政服务为基础，以保洁用品为辅助，扩大保洁的服务领域，真正让保洁成为公司新的利润增长点。为了鼓励职工积极开创市场，分公司对保洁实行任务指标，利润指标两项目标考核，具体的考核办法经分公司研究后上报总公司，今年保洁工作除完成厂内保洁工程以
13、外，市场指标确定为 50 万元。二、 抓内部管理，提升物业管理的服务质量新的一年，公司将继续以 9002 质量体系为工作准则，提升服务质量，积极探索适应新形势下的物业管理方法，具体做好以下几点：1管理方面，分公司将以事务部为公司的龙头，以物业部，保洁部，保安部为技术支撑，根据公司现有的管理范围安排两名事务员，让他们全方位的与顾客进行交流，及时了解顾客的需求，与此同时，对管理范围的保安，保洁，物业服务进行有效的监督和检查，使物业管理服务上一个新的台阶。2做好 9002 质量管理体系的转版工作，编好与大众有关的体系文件，使之成为真正能指导公司工作的有效文件，确保公司管理上新的台阶。3继续做好成本核
14、算工作，规范物业管理收费和服务收费，做到有章可循，降低物业管理费用。4加强对员工的培训，特别是对新入公司的员工应做好岗位前培训，确保安全生产，提高工作效率。三 、做好写字楼的硬件改造工作，创造良好的经营环境为改善写字楼的经营环境，在征得总公司领导同意后，完成对写字楼的改造工作，具体内容如下：对九种大厦写字楼大厅，走道，楼内的各种标识进行重新装修或更换。照高标准，高档次的设想进行改造，以提升写字楼的档次，摸索高档次写字楼的经营规律，增加公司收入。善写字楼的硬件。四、加大企业的宣传力度，为写字楼的招租提供良好的外部条件写字楼经过装修后，应加大对九种大厦写字楼的宣传，扩大知名度，为写字楼的对外出租创
15、造条件。我们深信，在总公司的领导下，经过全体员工的共同努力，我们一定能实现我们的目标。 空调公司:一、 公司的总体工作思路：以总公司 2003 年行政工作要点为主线，以人为本，大力培养员工全心全意为顾客服务的价值观和工作责任心，切实转变观念和工作作风，进一步加强、规范内部管理和安全管理；充分调动员工的主动性和积极性，努力做到人尽其才，才尽其用，不断提高员工综合素质。管好现有的空调范围，积极努力、想方设法开拓三峡、宜昌市内市场。二、 公司的工作目标：（一） 管理目标：1、 不发生重大人身安全责任事故。2、 设备管理规范、设备使用率、完好率不断提高。3、 员工上岗合格率不断提高。4、 规范、完善、
16、健全绩效考核体系。5、 配合总公司做好 系换版工作、并规范运转。（二） 经营目标：1、经济指标：进一步加强预算工作，完成产值 万元。2、费用指标：全年各项费用开支控制在规定范围内。（三） 服务目标：顾客满意率逐渐提高。三：工作要点：随着长江电力、长江实投公司成立，与其说把我们和电厂剥离，不如说把我们推进了“大海” 真正进入市 场。这既时挑战，亦是机遇，怎样使我们进入市场后立于不败之地，根据工作思路和目标，公司将着手以下工作：(一） 管好葛洲坝：目前我们承担着葛洲坝电厂、检修分厂、二江分厂、水工分厂、光耀公司、紫阳公寓、紫阳幼儿园、办公区空调、紫阳一区、二区点式楼、西坝 1319 号楼生活区空调运行维护管理及相关业务，这是我们必须确保的，具体打算是：1、 从“人”入手，加强各项管理，加强绩效考核，转变观念，提高服务意识，增强责任心
