物业管理法律知识培训

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1、法律知识培训物业管理法律知识篇主要内容介绍| 现有立法及法律规定| 物业管理常见法律问题及解析| 物业纠纷判例选编现有立法及法律规定n 物权法 （附件 1）n 物业管理条例 （附件 2）n 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （附件 3）n 中华人民共和国城市房地产管理法 （附件 4）n 物业服务收费管理办法 （附件 5）n 业主大会规程 （附件 6）n 物业管理企业资质管理办法 （附件 7）n 福建省物业管理条例 （附件 8）n 泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见 (试行 ) （附件 9）n 泉州市物业管理服务收费指导收费标准 （附件 10）n 泉州

2、市物业服务收费管理实施细则 （附件 11）n 厦门市住宅区物业管理条例 (2004修正 ) （附件 12）n 泉州市前期物业管理招标投标管理规定 （附件 13）n 泉州市物业管理项目经理工作考核规定 （附件 14）n 住宅室内装饰装修管理办法 （附件 15）物业管理常见其他法律问题解析n 前期物业服务合同和普通物业服务合同n 物业的接管验收n 入伙及装修管理n 业主大会与业主委员会n 物业日常管理中涉及的法律问题前期物业服务合同和普通物业服务合同l 前期物业服务合同l 普通物业服务合同l 二者的区别物业的接管验收l 物业接管验收的条件。l 接管验收内容。l 物业管理资料的接管和移交。物业服务合

3、同应明确的内容l 明确委托物业服务的内容、范围和期限。l 除了 物业管理条例 规定的业主委员会拥有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。l 明确物业公司的权利和义务。l 对违约责任的约定。入伙及装修管理n 什么是入伙 ?n 业主入伙后进行装修过程中禁止改变建筑物外观及主体结构的依据。n 业主在擅自搭建引起的法律问题及物业公司的应对措施。 业主大会及业主委员会n 法律性质n 物业公司在召开业主大会、成立业委会时的法律地位物业专项维修基金n 收取依据n 归属物业在日常管理中常见的其他法律问题n 相邻权纠纷及应对措施n 小区停车位归属问题物业管理常见法律问题及解析n 业主欠费能否停止

4、供水电气的问题物业管理常见其他法律问题解析n 前期物业服务合同和普通物业服务合同n 物业的接管验收n 入伙及装修管理n 业主大会与业主委员会n 物业日常管理中涉及的法律问题前期物业服务合同和普通物业服务合同l 前期物业服务合同l 普通物业服务合同l 二者的区别物业的接管验收l 物业接管验收的条件。l 接管验收内容。l 物业管理资料的接管和移交。物业服务合同应明确的内容l 明确委托物业服务的内容、范围和期限。l 除了 物业管理条例 规定的业主委员会拥有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。l 明确物业公司的权利和义务。l 对违约责任的约定。入伙及装修管理n 什么是入伙 ?n 业主

5、入伙后进行装修过程中禁止改变建筑物外观及主体结构的依据。n 业主在擅自搭建引起的法律问题及物业公司的应对措施。 业主大会及业主委员会n 法律性质n 物业公司在召开业主大会、成立业委会时的法律地位物业专项维修基金n 收取依据n 归属物业在日常管理中常见的其他法律问题n 相邻权纠纷及应对措施n 小区停车位归属问题物业管理常见法律问题及解析n 业主欠费能否停止供水电气的问题物业纠纷案例分析| 案例一：物业公司未尽人身安全保护义务 ,导致小区居民遭受侵害，物业应承担何种责任？| 案例二：小区业主是否可以擅自改建阳台，破坏共同绿地？| 案例三：延期交房是否应当承担违约责任？| 案例四：谁是水费的缴纳义务

6、人？| 案例五：物业公司是否有权停电？| 案例六：业主委员会的主体资格合法吗？| 案例七：业主停放在小区内的车辆毁损，物业承担责任吗？物业纠纷案例分析 之 案例一n 案例一： 物业公司未尽人身安全保护义务 ,导致小区居民遭受侵害，物业应承担何种责任？案情简介 案情简介 原告：刁义丽。被告：泉州市华洲物业管理有限公司（下称华洲物业公司）。2003年 4月 15日，原告刁义丽与吴孝新签订了一份租赁协议，由原告向吴孝新承租华洲商贸城好望角 917室。 2003年 7月 14日，刁义丽向晋江市公安局池店派出所报案称：其在当天凌晨 3时在返回租住处时，被一名身穿保安制服的男子尾随，意图对其进行强奸，后刁

7、义丽乘其不备，从九楼跳到八楼阳台逃脱，并向公安机关报案。之后原告刁义丽向福建省晋江市人民法院起诉请求被告登报向原告道歉，并赔偿精神损失费 10000元。物业纠纷案例分析 之 案例一n 问题评析 n 如何判断华洲物业公司是否尽到安全保卫义务的标准？n 是否支持受侵害人的主张精神损害赔偿请求？物业纠纷案例分析 之 案例二n 案例二： 小区业主是否可以擅自改建阳台，破坏共同绿地？案情简介 案情简介 原告：青岛中南物业管理有限公司南京分公司。被告：徐献太、陆素侠。2005年 3月 10日，被告购买了由原告管理的麒麟锦城小区房屋一套，同年 10月 1日办理了房屋交付手续。同年 12月，二被告对该房屋进行

8、装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。原告认为二被告的上述行为已严重违反了 中南麒麟锦城业主公约 和 中南麒麟锦城物业管理服务协议 的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益，遂向法院起诉，请求判令二被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。物业纠纷案例分析 之 案例二n 问题评析 n 物业公司是否有权提起诉讼？n 买楼附赠的花园是否为业主所专有？n 业主有权私自改造庭院绿地吗？物业纠纷案例分析 之 案例三n 案例三： 延期交房是否应当承担违约责任？案情简介 案情简介 原告：厦门奋发（ FUN） 企业有限公司被告：厦门市东区联合开发公司原告与被告签订房屋买卖

9、合同，约定被告在 1993年 10月 30日前交付房产，但遇有恶劣天气等几种特殊原因，可以适当延期。因恶劣气候影响施工进展，被告于发给原告交楼通知书，延期至 1994年 1月 28日开始正式交房。 1993年 11月 3日被告将香江花园交由沿海物业管理有限公司管理。 1994年 1月 8日被告又向原告发出入住通知书，通知原告于 1994年 1月 28日缴清安装电话费、煤气费和管理费，并于 1994年 2月 28日前凭有关证件办理房产交接手续。原告即提出被告收取管理费过高，双方至今未办理房屋交接手续。原告起诉至法院，要求被告立即向原告交付房产并赔偿因迟延交付商场所造成的经济损失；宣告被告擅自授权

10、沿海物业管理有限公司对原告房产实施管理及其制订的收费标准为侵权行为，并承担相应的责任。物业纠纷案例分析 之 案例三n 问题评析 n 商品房销售后设立或委托物业公司合法吗？n 办理交接房屋手续时，是否有权要求业主一并预交管理费？物业纠纷案例分析 之 案例四n 案例四： 谁是水费的缴纳义务人？案情简介 案情简介 原告：厦门水务集团有限公司被告：文图花园业主委员会、厦门长兴物业管理公司2001年 11月 11日，原告水务公司与被告长兴物业公司签订一份 同城特约委托收款结算水费协议书 ，协议书约定双方水费的结算，采用同城特约委托收款的结算方式。用户对当月的水费数据有疑问的，可在接到收款凭证后 5日内到

11、自来水公司办理有关查询、核实等事宜。协议签订后，被告长兴物业公司每两个月向物业小区内各业主即用户收取相应水费后缴交原告。后因发生争议，被告长兴物业公司自 2003年 12月 19日起停止代理缴费。原告水务公司认为被告文图业委会欠水费及滞纳金，而被告长兴物业公司应承担连带清偿责任。物业纠纷案例分析 之 案例四n 问题评析 n 谁是水费的交纳义务人？n 在供水合同中，业主委员会、物业管理公司的法律地位如何？物业纠纷案例分析 之 案例五n 案例五： 物业公司是否有权停电？案情简介 案情简介 原告（上诉人）：厦门艺发办公用品有限公司。被告（上诉人）：厦门象屿物业管理有限公司。原告系厦门银丰工业大厦四楼

12、厂房的使用人。 1999年 9月 1日被告与厦门丰盛集团公司签订银丰工业大厦物业管理委托合同。该合同第6条约定： “ 物业管理公司负责向业主和各物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收代缴水电费 ” 第 8条： “ 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告，及停止相应服务等措施 ” 。 1999年 9月象屿物业公司与厦门湖里供电公司签订高压供用电合同一份。 2000年 9月 1日，象屿物业公司以艺发公司拖欠其管理费和水电费为由，将艺发公司的生产用电拉闸。象屿物业公司向法院起诉要求艺发公司偿付拖欠水电、物业管理费。次日，艺发公司向法院提起诉讼，要

13、求象屿物业公司赔偿停电造成的侵权损失。物业纠纷案例分析 之 案例五n 问题评析 n 物业公司的停电是否是侵权行为？n 物业公司与业主之间的供用电关系适用电力法调整吗？物业纠纷案例分析 之 案例六n 案例六： 业主委员会的主体资格合法吗？案情简介 案情简介 原告：香江花园业主委员会。被告：绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司第三人：厦门市住总物业管理公司原告与被告签订了物业管理合同，约定由被告管理香江花园物业，管理期限至 2000年 12月 31日止。换届后的香江花园业委员会决定重新选定物业管理部门，于 2000年 10月登报招聘物业招标广告并函告被告参加投标。被告接到通知后，表明不承认第二届香江

14、花园业主委员会的主体资格 , 其不参加。经公开招标，第三人中标，原告与之签订了物业合同，约定从 2001年 1月 1日起至 2002年 12月 31日止由第三人对香江花园进行物业管理。但被告在合同到期后拒绝撤出和移交香江花园物业管理资料，原告遂以被告侵权为由向法院提起诉讼，请求判令被告撤出香江花园管理现场，将物业管理权移交第三人。物业纠纷案例分析 之 案例六n 问题评析 n 业主委员会有权提起诉讼吗？物业纠纷案例分析 之 案例七n 案例七： 业主停放在小区内的车辆毁损，物业承担责任吗？案情简介 案情简介 原告：杨晓燕。被告：厦门市银鼎岩物业管理有限公司。2008年 3月 8日，原告将其所有保时捷轿车停放于承租的车位。次日 16时许原告发现该车车身被锐器刮痕，为此支出维修费 28482元。原告认为被告负有对车辆进行保管的义务，故请求法院判令被告承担车辆维修费 28482元。物业纠纷案例分析 之 案例七n 问题评析 n 原、被告之间存在的是保管法律关系，还是物业服务管理法律关系 ?n 什么是公平责任原则 ?感 谢 您 的 参 与