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1、1收益法在房地产评估中的应用研究中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。本文
2、主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。关键词：房地产评估 收益法 问题 对策Abstract: With the constant improvement of Chinas market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cos
3、t method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation
4、 is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market e
5、nvironment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distort
6、ed in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with Chinas
7、 reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic eleme
8、nts and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords: real estate appraisal Income approach Problem Strategy2前 言随着我国市场经济的发展，资产评估和估值技术得到了普遍应用，资产评估不仅是社会中介行业需要了解掌握的专门知识和技能，也是国有资产管理部门、金融机构、税务管理部门，以及企业管理人员等都需要了解和掌握的专门知识和技能。我国目前的情况是，从事资产评估的人员数量并不算少，但是资产评估高端人才匮乏。制约资产评估高端人才成
9、才的主要因素是，现有评估人员及其相关人员的资产评估理论基础薄弱，对资产评估规律的认识肤浅，难以应对错综复杂的资产评估实践。在资产评估实践中难以积累成功的经验，以及总结经验教训。随着中国经济体制改革的进一步深入，特别是中国加入WTO以后，房地产市场的持续发展，对房地产的管理不仅停留在多少建筑面积的房屋，有多少面积的土地，而是进一步了解这些房地产的价值是多少，需要对房地产进行估价。资产评估作为中介服务行业是市场经济体系的重要一环，在我国经济体制改革和对外开放的历史进程中发挥着无可替代的基础性作用。本文的研究计划首先利用课外时间查阅相关权威期刊和书籍，以及向大学教授咨询，获得了大量真实且利用价值大的
10、资料和信息。然后应对现行的房地产评估的基本内容进行深刻的了解，然后参考有关资料发现收益法在资产评估实施过程中产生的问题，并对问题进行归类总结，结合具体实例，逐一进行研究，并且针对问题提出有效的、合理的对策。文中结构分四大部分，第一部分是阐述收益法的涵义、适用的条件和对象及其评估步骤和可行性。其次，是通过对收益法在房地产评估中基本内容的理解分析，发现了收益法在其评估过程中产生的问题及不足，譬如：年净收益确定比较困难；房地产市场不稳定，所以估价人员比较难确定风险调值；评估人员在收集所必须的材料方面必须花费大量的人力、财力和时间，影响和制约了评估人员对收益法的采用；我国房地产市场还处于较低的层次，房
11、地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大等等。第三部分是鉴于第二部分中提到的收益法在房地产评估运用当中的问题针对性的提出了一些有效的合理的对策。如文中所提到的：客观准确的确定各参数；建立健全估价制度，不断提高评估人员的职业水平和专业技能；组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材；加强在岗评估人员的培训等等。最后在文章的结尾对收益法在房地产评估中的不断研究和发展提出了期望。收益法的理论依据是预期原理。预期原理说明，房地产的价值通常不是基于其历史价值、生产他所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或得到的满足的预期。房地产正常收入通常是在考虑和分析房
12、地产的实际收益、类似房地产收益、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。本文通过对收益法在房地产评估中内容的归纳，分析其实施过程中存在的问题，最后在此基础上提出相关政策建议。3一、收益法在房地产估价中应用的特点 （一）收益法的基本思路1.收益法的定义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额（采用收益法得出的价格通常
13、称为收益额）。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估目标来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。2.收益法适用的条件和对象收益法是以预期原理为基础的，它着眼于未来，是预计估价对象未来的正常净收益。该方法是利用资金具有时间价值的原理，将合理预期的未来收益折现求资产价值的一种评估方法。它可利用复利折现公式进行运算，从这一角度而言，其理论基础是很完善的。由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法，因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价，如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估，对于政府办公楼、
14、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益法一般不适用。另外，运用收益法评估时估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的，只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。3.收益法的评估步骤（1）搜集房地产有关收入和费用的资料；（2）测算房地产的正常收入；（3）测算房地产的正常费用；（4）测算房地产的净收益；（5）估测并选用适当的资本化率；（6）确定房地产的收益年限；（7）估测并确定房地产评估价值。4收益法公式举例收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：其一是针对评估对象未来预期收益有限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；其
15、二是针对评估对象预期收益额的情况划分，有可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。P为评估价值； i为年序号；Pi 为未来第i年的评估价值；Ri 为未来第i年的预期收益；r 为折现率或资本化率；ri为第i年的折线率或资本化率;t为收益年限；n为收益年期有限；A为年金。1纯收益不变(1)在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/r4其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年 1 2 3期无限。(2)在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式：P=Ar*1-1(1+r)这是一个在评估实务中经常运用的计算公式，其成立条件是： 纯收益每年 1不变； 资本
16、化率固定且大于零； 收益年期有限为n。 2 3(3)在收益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：P=A*n其成立条件是： 纯收益每年不变； 收益年期有限为n; 资本化率为零。 1 2 3这些具体方法有许多数学表达式，在资产评估中运用收益法时，重要的不是去套用这些数学公式，而是恰当地选择运用收益法的各个经济参数，如收益额、折线率等。利用数学表达式的形式表达收益法中的具体方法，只是对这些具体方法折现或资本化过程的一种抽象和概括，计算公式本身并不能保证评估结论的正确。（二）收益法在房地产估价中的可行性分析采用收益法进行评估，优点比较突出，主要表现在这种方法可以比较真实和准确地反映资产收益的价格，而且与投资决策紧密结合，因此，应用此方法评估的房地产价值易为买卖双方接受。同时这种方法从房地产经营的根本目的出发，紧扣被评估房地产的收益进行评估，更加符合房地产评估的本质要求。1理论依据充分收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是
