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1、一铺养三代，还是三代养一铺中小型投资者选铺黄金定律解读 随着房地产新政的出台，住宅市场的投资热潮逐渐冷却，商业地产市场被各方看好，成为了新的投资热点，大量的投资资金转向了目前受政策影响较小，未来前景较为看好的商业地产，商业地产一扫之前的寒冬景象，业内人士纷纷预测将进入商业地产发展的“黄金十年”。但商业地产投资与住宅投资相比而言要复杂许多，进入门槛也较高。如果想要获得稳定的租金收益，则必须对商铺所处位置、区域平均租金水平以及各业态经营状况进行综合考虑。而作为中小型投资者，手中可运作的资金相对较少，加之大部分投资者对商业地产知之甚少，所以投资选铺更需谨慎。如果缺乏市场认知，盲目追求高回报率，对后期
2、商铺管理缺乏经验的话，一铺养三代的美好愿望恐怕就要变成三代养一铺的“噩梦”。 而作为一个专业的商业项目操盘者，我认为中小型投资者在投资选铺的时候应该从以下几方面着手，充分了解市场及商铺信息后再有针对性的进行投资，以免投资不当造成自身损失。 1.区域位置（传统区域划分） 首先，从区域的 4 选址来看，大部分的投资者还是将目光聚焦在商圈氛围较好，发展较为成熟的区域，例如东西城、朝阳、海淀等地。但这些区域的商铺是否真的适合中小型投资者，其良好的商业氛围又能否被充分利用起来则是需要重点考虑的问题。 下图为现今北京商业地产市场各区域商业整体平均租金与售价情况以及各区的投资回报率，可以看出，各区整体商业售
3、价大致在 2-3 万左右，个别区域接近四万；而租金价格各区差异较大，最低租金和最高租金可相差三倍以上。 从投资回报率来看，西城区高居各区之首，达到了 19.4%，而平均租金也高达 17.2 元/天。由于西城区拥有西单及金融街两大成熟商圈，且客流以商务人士和北京内部居民为主，消费能力较高，区域整体商业氛围十分成熟。但从整体的商业构成来看，西城区商业以两大黄金地段的综合性商业体为主，整体平均租金被大幅拉高。除此之外，其他地区的临街商铺推出量相对较少，租金水平也远远达不到区域平均水平。而无论是从未来西城区的商业市场放量或者是其目前较高的商业售价水平来看，西城都不是中小型投资者应关注的区域。 东城区的
4、商业租售价格是几区之中最高的，平均售价接近 4 万/，平均租金也在 18元/天左右，投资回报率也相当可观。王府井商圈位于东城区内，与其他成熟商圈不同的是，王府井不仅是知名的商业步行街，也是北京具有一定历史文化意义的景点之一，常年吸引着众多外来游客。旅游购物带动了整个王府井商业的发展，从而也提高了东城区的整体租售价格。但由于王府井地段及历史价值的不可复制性，而东城区其他商业的供给相对十分稀少，东城区未来已无过多的商业发展空间。除了具有相当资金实力的投资者可以进行中长线投资外，中小型投资者还是应量力而为。 宣武、崇文两区与东西城相比，无论是商业售价或租金，整体价格均下降不少，这与北京整体商业发展北
5、热南冷有很大关系。崇文门新世界、崇光百货、前门商业街陆续开业后，这两区的商业氛围得以提升，但整体仍难以匹敌东西城。而近期开业的商业项目中以商业综合体为主，商业街铺放量几乎没有放量，而原有街铺的空置率相对较低，因此崇文、宣武也不是中小型投资者应重点关注的区域。 海淀、朝阳两区属于首都重点建设的经济、科教中心，是近年来商业市场发展最快的两个区域，两区各有大量商业项目落成或在建。包括中关村、CBD 等在内的几大商圈已经迅速成熟，成为了继西单、王府井之后又一批成熟商圈，众多投资者的目光也纷纷聚焦在此。从租金回报上来看，朝阳海淀两区的平均租金都保持在 7-8 元/平米天左右，投资回报率在 10%左右。由
6、此可以看出，这两区的商业投资回报前景较为可观。但随着商业市场不断发展以及对未来前景的看好，两区的商业售价也一路走高，整体商业售价均达到两万五以上，未来预计还将进一步上涨，这对中小型投资者的资金实力也是较为现实的考验。 丰台、石景山两区地处城外四环南部，商业发展速度不及海淀、朝阳两区。但随着丰台丽泽金融商务区的以及石景山 CRD-首都休闲娱乐中心的启动，最近一段时间两区的商业发展势头较为迅猛，石景山的万达广场、以及近期即将开业的台湾街都使区域的商业价值得到了有效提升，商业租金明显高于前两年，投资回报率也达到了 9.7%。这两个区域都属于新兴的商业市场，开发程度远远不如其他已成熟的地区，商业物业售
7、价也是几区内相对最低的，是北京目前发展商业的“价值洼地”，因此未来的发展空间也十分巨大。更适合中小型投资者。 随着北京市发展的战略东移，通州区的商业市场也被带动发展，根据通州新的商业规划，到 2010 年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。区域整体商业售价在两万/左右，目前由于通州商业以社区底商配套为主，整体出租状况不佳，租金水平较低，目前仅为 3.7 元/，但未来 CBD 商业氛围的延续，通州区将承接更多的外溢资源，商业租金将会有着大幅度的上升空间。由于通州目前人口密度较大，商业市场发展速度却没有跟上，而随着政府对通州区域规划的加强，未来本地区的商业
8、市场将加速发展，目前的租金是明显偏低的，因而也形成了“价值洼地”，对于投资者而言，目前是进驻通州的大好时机。通州区的商业街铺供应较其他几区相对较多，而本区域的人均消费能力与朝阳海淀相比并未无很大差距，未来整体市场的看好也能保障商铺的出租租金。 大兴区随着北京市城南计划的启动，商业需求不断上升，面积小、投资总额少的商铺受到市场热捧。而将于今年 10 月进行试营业的火神庙国际商业中心则进一步拉动了大兴区的商业发展，区域整体商业售价已达到 21528 元/平米。由此不难看出，随着北京内部区域商业市场的逐渐饱和，原本远离城市中心的通州及大兴等地商业发展潜力很大，未来将成为重点发展的商业地区。中小型投资
9、者可根据自身情况，选择适合的商铺加以关注。 综合以上几区商业租售情况分析可以看出，内城四区以及朝阳海淀的商业发展已经较为成熟，而丰台、石景山、通州及大兴等区的商业市场正处于蓬勃发展及快速上升期，商铺的选择也较为多样，随着未来商业市场的不断外扩，这几区的发展前景都比较看好。如果可以在早期选择合适商铺进行购买，即使是中小型投资者也可以获得较高的投资收益。 1.商铺类型 根据不同的物业形态，我们可以将商铺类型大致划分为以下几类：购物中心、百货商场、商业街、写字楼配套商业及住宅配套商业。不同的物业形态适合不同的发展模式，当然也会对投资者造成一定影响。中小型投资者的特点是可承受的总价不能过高，需要在较短
10、的时间内收回投资，难以担负较长时间运营管理，不适宜进行中长线投资。所以选择商铺的时候就不能选择总面积过大，整体售价较高的商铺，要选择面积较小，展示面较好，可以保证稳定客流位置的商铺进行投资。 购物中心一般具有整体规划，越来越多的开发商在开发购物中心的时候选择自行持有经营，即使出售价格也会相对较高，而且购物中心后期整体的经营状况如何也会明显影响各类小业主的投资收益，是否选择购物中心类物业进行投资，还需要多方考虑。 百货商场通常拥有自己的招商运营团队，不对中小投资者开放，因此不在考虑范围内。商业街具有一定的自身特点，一般处于城市或景区的繁华地段，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，能够为聚
11、集的人群提供充足的空间。并且作为一个多功能、多业态的集合体，除满足购物等首要需求之外，还要能够提供休闲游憩的放松体验。另外，商业街的展示面较好，可以有效的利用外部较宽阔的街面来进行宣传，而一般的商业街都属于人流较为聚集的地方，客流量大，也可提高经营商户的曝光率，从而保证经营收益，也可以促进租金的提升。另外，商业街的铺位一般比较容易分割，可根据投资者需求进行调整，较好的控制总价。 写字楼配套商业及住宅配套商业的类型较为相似，一般都位于写字楼或者住宅楼群的底层，大部分的开发商也会选择将配套商业部分进行分割出售。由于写字楼及住宅区可以提供较为稳定的客流，且其各自的商业需求特点也较为明显。根据调研显示
12、，生活服务类最业态有意愿进驻社区商业，因为社区商业的基础性功能仍以日常生活配套服务为主，社区居民对日常生活服务的需求最为旺盛且频繁，包括洗衣、美容美发、药房诊所、房产中介等等。作为配套型商业，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展，因次比较符合中小型投资者所期望的投入少，回报稳定，风险较低的投资需求。 2.租售模式 除了商铺的物业形态外，商铺以何种形式进行销售，以及购
13、买后开发商所提供的服务都是投资者应考虑的问题。 从上图可以看出各类型物业一般会选择的租售模式，大致可划分为四种，包括纯销售、纯租赁、先租后售以及售后返租。传统百货、购物中心以及写字楼配套商业采取以纯租赁为主以及少部分先租后售的租售模式，而商业步行街以及住宅底商大多选择纯销售以及少部分先租后售和售后返租的租售模式。造成这种现象的原因有三点：一是社区底商、步行街这两种物业类型大多分布在社区周边，服务对象是居住在周边社区的业主，经营的业态也大多为满足这些业主日常生活需求的生活服务类、餐饮类业态，而底商和步行街两种物业类型均采用小面积分割铺位的方式，在适应不同业态的需求和档次方面都较具有灵活多变的特性
14、，对于定位也没有过多的要求，因此开发商愿意出售这些店铺达到快速回笼资金的目的；二是由于传统百货和购物中心这三种业态都具备较强的整体性，需要在前期针对商业项目做出合理的策划方案，包括市场定位、产品定位等工作来保证不同业态和品牌布局的合理，这样才能增加该商业项目的寿命，使开发商获得长期经营利润。 而事实上，租售模式所带来的业权问题不仅影响着开发的收益，也直接影响着各个投资业主的经济收益。去除不可购买的纯租赁物业，我们可以对其他三种租售模式进行具体分析。 以销售为主要模式的商业物业一般多出现在商业街或者住宅配套底商中，由于纯销售模式的商业物业一般不具备整体规划或者整体经营的理念，因此会出现业态混乱、
15、布局不合理的现象。而产权掌握在小业主手中，一旦规划不符合小业主的利益，他们不会听从指挥，任由开发商“排兵布阵”。即使某些小业主同意规划方案，但是由于人数众多，执行起来也有诸多的不便。这样对商业整体的氛围培养以及后期的经营均会造成一定影响。所以中小型投资者在选择商铺的时候还应该尽量避免购买这种业权全部分散在小业主手中的商业物业，即使有部分商业物业进行分割出售，最好也选择由开发商自行持有 30%-50%业权的商业物业，从而保障整体商业运营及收益。 先租后售模式，通俗一点可以解释为带租约出售，也就是先把商铺租给品牌商户后，再为该商铺寻找投资者。这样会为投资者降低购买产权后却无法将店铺出租的风险，从而
16、使销售过程更加顺畅，也正因这种带租金的商铺比较容易出售，因此先租后售这种租售形式在所有的商业物业类型中均有出现。尽管如此，这种方式也存在着不可规避的劣势。例如餐饮类和服装类的品牌商户在选择店址时对于客流量、交通通达性、店铺展示面等都有较高的要求。因此，在同一个商业物业中，位置好的店铺会首先被规模较大、知名度较高的品牌商户看中挑走，这样一来该商业项目就会产生招不到商户的“死角”，投资者在选择铺位的时候一定要注意避开这些“死角”。 售后返租是指商业项目被小面积分割出售后，再由开发商的专业运营团队统一负责招商，同先租后售相似，这种租售形式也会减少投资者的投资风险，促进销售的进行。但是售后返租这种租售形式对于开发商的专业性以及责任感有着非常高的要求。由于这种租售形式会拉长开发商的战线，占用大量的时间以及人力物力，因此在现实生活中，既具备专业运营团队，又富有责任感的开发商少之又少。因此，售后返租这种形式最终产生的效果并不像预期的那样好。 举例来说， SOHO 中国有限公司开创了售后返租这种租售形式，在全国
