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1、中锦大厦市场调研报告. 地 理 位 置 : 中 锦 大 厦 在 深 圳 宝 安 前 海 地 区 ， 位 于 深 圳 南 山 半 岛西 部 ， 伶 仃 洋 东 侧 ， 珠 江 口 东 岸 ， 包 括 南 头 半 岛 西 部 、 宝 安 中 心区 ， 宝 安 大 道 和 新 安 一 路 十 字 路 口 。 与 目 前 新 规 划 地 铁 线 站 出 口步 行 5 分 钟 。 地 理 位 置 相 当 优 越 。一 、 前 海 新 区 格 局 及 优 势2013 年 5 月 30 日 ， 前 海 股 权 交 易 中 心 正 式 开 业 ， 首 批 挂 牌 展 示的 企 业 总 数 突 破 1200 家
2、 ， 一 举 成 为 国 内 最 大 的 OTC 市 场 (场 外 交易 市 场 )。 截 至 11 月 29 日 ， 前 海 股 权 交 易 中 心 挂 牌 企 业 达 到2658 家 。 前 海 股 权 交 易 中 心 挂 牌 企 业 规 模 和 速 度 ， 均 位 居 国 内 场外 交 易 市 场 首 位 。 .外 部 交通：“海、陆、空、铁”各种战略性交通资源云集前海。这里临近际机场和深圳机场两大空港；未来，厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸；广深沿江高速公路、南坪快速路、海滨大道等高快速公路穿过该区域；穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁 1 号线、地铁 5 号
3、线、前海枢纽站等铁路、地铁交通设施将在这里与整个珠三角紧密地联系在一起。内部交通；前海综合规划提出多模式、一体化的综合交通体系，以公共交通为主导、各类交通形式协调发展。规划各类轨道线路 12 条，总长约 53 公里，轨道网络密度 3.5 公里/平方公里，各等级规划道路总长度约 180 公里，路网密度约 12 公里/平方公里。规划布设“六横三纵”共 27.3 公里的公交专用道网络，布设 16 处、总面积约 3 平方公里的公交场站，倡导与轨道站点和建筑一体化建设。同时，建设独立完善的慢行体系，包括自行车道系统和步行系统。.占地面积 14.92 平方公里，可开发土地为 10 平方公里，处于构建珠三角
4、国际大都市圈至关重要的“香港深圳广州”一线的重要位置上。.机 构 设 置 ： 由 深圳市前海深港现代服务业合作区管理局管理发展方向：.前 海 由 深 港 两 地 合 作 发 展 现 代 服 务 业 , 主 要 承 担 现 代 服 务 业 体制 机 制 创 新 区 、 现 代 服 务 业 发 展 集 聚 区 、 香 港 与 内 地 紧 密 合 作 先导 区 、 珠 三 角 地 区 产 业 升 级 引 领 区 等 四 个 方 面 的 功 能 ， 重 点 发 展金 融 业 、 现 代 物 流 业 、 信 息 服 务 业 、 科 技 服 务 和 其 他 专 业 服 务 等四 大 产 业 领 域 ， 前
5、海合作区将构建三区两带的城市规划结构。一是商务中心片区。位于双界河以南、海滨大道以北，借鉴世界先进城市中心区建设的国际化管理的经验，重点发展金融、信息、贸易、会计、法律服务等现代服务业，吸引企业总部集聚发展，打造集中展示深港都会区形象的核心区；二是保税港片区。位于铲湾路以南，以前海湾保税港区为依托，重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融等服务业；三是综合发展片区。位于海滨大道以南、铲湾路以北，承接商务中心片区、保税港片区的功能拓展，实现与商务中心片区、保税港片区的协调发展，成为集聚性强、功能复合的综合型产业发展区；四是滨海休闲带。位于听海路以西的滨海地区，大力推进环前海湾滨海生活岸线
6、建设，打造集生态性、景观性、文化性为一体的高品质滨海公共活动区。前海合作区将在空间规划中构建生态体系，加强环境保护，建设绿色城区。.前 海 将 走 出 于 中 环 、 曼 哈 顿 不 同 的 发 展 路 子 ， 发 展 有 别 于 “现代 物 流 业 ”、 “信 息 服 务 业 ”和 “其 他 专 业 服 务 ”等 属 于 1.0 版 现代 服 务 业 ， 而 “科 技 创 新 服 务 ”、 “高 技 术 服 务 ”和 “创 意 设 计 服务 ”、 “信 息 内 容 服 务 ”以 及 高 端 人 才 服 务 等 2.0 版 的 现 代 服 务 业 。.前 海 一 要 打 造 成 现 代 服 务
7、 业 的 聚 集 区 ， 不 断 创 新 合 作 内 容 、 方式 ， 创 新 合 作 体 制 机 制 ， 在 新 一 轮 发 展 起 点 上 深 化 深 港 合 作 ； 二 是 要 打 造 成 科 学 发 展 示 范 区 ， 力 倡 并 践 行 低 碳 、 生 态 、 集 约 、高 效 概 念 ， 在 开 发 建 设 、 产 业 布 局 和 管 理 服 务 等 方 面 都 要 体 现 科学 发 展 主 题 ； 三 是 要 打 造 成 深 圳 的 标 志 性 新 城 区 ， 突 出 水 主 题 ，做 好 城 市 设 计 ， 打 造 标 志 性 建 筑 ， 把 前 海 合 作 区 塑 造 成 “
8、新 深 圳 ”的 典 范 。.低 碳 能 源 助 前 海 建 设 低 碳 生 态 区 碳 中 和 为 积 极 配 合 前 海 的“低 碳 理 念 ”和 “清 洁 能 源 ”计 划 . 利用前海的滨海资源，建设将突出前海水城理念。据悉，未来前海合作区将实现 100%的污水收集率和彻底的雨污分流，并将采取一系列先进技术手段保障水安全，创建节水型城区。二 、 政 策 优 惠 ：.在国家立法机关指导下，充分运用经济特区立法权，开展先行先试的探索性立法，营造与国际接轨的商事法律环境。根据国家相关法律规定和实际需要，设置相应的法治机构，引进民间商事调解机构，加强深港司法合作。.加强深港政府在公共服务领域的
9、合作，共同推进前海服务业发展。加强深港在城市管理方面的交流与合作，提高城市管理的国际化水平。构建高效廉洁的服务型管理机构，减少和规范行政审批，在企业设立、经营许可、人才引进、.在国家税制改革框架下，充分发挥前海在探索现代服务业税收体制改革中的先行先试作用，促进深港合作，为现代服务业发展和吸引各类高层次人才到前海工作创造良好的社会和经济环境。注册在深圳的保险企业向注册在前海的企业提供国际航运保险业务取得的收入，免征营业税；注册在前海的企业从事离岸服务外包业务取得的收入，免征营业税；注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受试点物流企业按差额征收营业税的政策；积极研究完善融资租赁企业的税收政策，条
10、件具备时，可在前海试点；结合国家电子商务示范城市建设的优惠政策，探索鼓励电子商务发展的财税政策。完善技术先进型服务企业认定标准，经认定的技术先进型服务企业按15%的优惠税率征收企业所得税，其发生的职工教育培训经费按不超过企业工资总额 8%的比例据实在企业所得税税前扣除。.土地支持。创新土地管理体制和土地整备模式，鼓励地上地下一体化开发和土地功能复合利用。根据前海开发建设的需要，在不突破土地利用总体规划确定的建设用地规模、不影响河口泄洪纳潮安全、不破坏海洋生态环境的前提下，可依法适当围填海，用于发展建设。.口岸服务。加强深港口岸合作，创新海关、检验检疫、边检等口岸部门监管合作模式，探索建立口岸监
11、管结果共享机制。加快电子口岸建设，加快大通关进程，为前海的人员、货物和车辆出入境创造更加便捷的通关服务环境。.社会保障。鼓励在教育、医疗、社会保障等方面开展合作，为境外人员到内地工作和生活提供便利。内地社会保险经办机构依法为香港雇员提供优质、高效、便捷的社会保险管理服务。.人才环境。建立健全有利于现代服务业人才集聚的机制，研究制定各类吸引高层次、高技能服务业人才的配套措施；加强深港两地信息交流和人才培训，积极探索两地从业人员的资格互认，营造良好、便利的工作和生活环境；加大对教育和培训的投入力度，加强生产性、生活服务业相关学科专业建设，加快形成与前海现代服务业集聚发展相适应的技能人才和创新人才培
12、养体系，为前海现代服务业合作区建设提供人才支撑。招 商 引 资 ：.意向投资额已达 700 余亿元 .48 家企业签订合作意向，其中香港企业 21 家，总部类项目 16 个，研发中心类项目 24 个。.到 2020 年 ， 初 步 预 计 ， 届 时 前 海 地 区 生 产 总 值 将 达 到 1500 亿元 人 民 币 。建设目标：初创阶段（20102012 年）。用三年左右的时间，全面完成合作区土地整备工作，区内基础设施建设取得重大进展；区内景观环境得到明显改善；制度设计和政策法规取得一定的突破；公平、高效的管理运行机制和社会公共服务体系基本形成；产业发展开始起步，引进部分香港和世界高端品
13、牌的服务业；初步形成运作规范、安全有序、服务优良的营商环境。提升阶段（20132015 年）。再用三年左右的时间，基本完成区内基础设施建设；初步建立资源节约、环境友好的生态城区；深港国际合作取得明显成效，产业发展政策环境和社会公共服务体系进一步开放和完善；产业发展初具规模，初步建立具有一定国际竞争力的现代服务业体系，在区域经济发展中的引领带动作用不断增强；建立起国内一流的营商环境。2015 年预计地区生产总值达到 500 亿元左右。发展阶段（20162020 年）。建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区；具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境；形成结构合理、国际化程度高、辐射能力
14、强的现代服务业体系；聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产服务业中心；在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。地区生产总值达到 1500 亿元左右。.规划拟在接近10 年时间，努力形成以国际化人才为主体、有 80 万从业人员、30万居民，构筑 2600 万平方米的建筑体量，用于支撑现代服务业发展。.到 2020 年 建 成 亚 太 地 区 重 要 的 生 产 性 服 务 业 中 心三 、 前 海 楼 市 ：新盘：一些数据表明，位于深圳湾体育中心对面的岸芷汀兰，去年12 月中旬开盘，均价 3.8 万元/平方米，现在三房的均价已经涨到了 4.5 万元/平
15、方米。涨幅最为明显的是后海湾片区。据三湘海尚的官方成交记录显示，目前这一楼盘的成交均价已经超过了 5 万元/平方米，鸿威海怡湾也超过了 4.5 万元/平方米，就连最低调的君汇新天，如今也很少见有低于 4 万元/平方米的单位了。二手：前海区域二手楼盘的势头也不比新盘差多少，目前前海在售的二手楼盘共有 68 个，数量不多，更显得稀缺，楼价十分坚挺。主力在售的八个二手楼盘诺德国际、阳光棕榈园、南海花园等，价格都在 2 万以上。四、前海办公楼国际房地产服务机构仲量联行在深圳举行市场分析会。根据仲量联行研究显示，第三季度受前海利好因素和商事主体注册改革刺激，深圳甲级办公楼的需求加速上升，新增供应的高预租
16、率和现有项目的良好租赁表现使空置率下降，整体租金领跑全国一线城市，资本市场销售量继续上升，资本值上扬。年内租赁市场基本面向好，需求继续攀升，整体空置率稳定，资本市场将继续呈现供不应求的态势。本地零售商表现活跃，地段优越的购物中心供不应求，全年净吸纳量预计创新高。但是，由于大部分成交位于非核心区的新商场，整体租金升幅偏低。未来优质供应将陆续增加，租金平稳增长，投资气氛乐观。保税仓的租赁需求较上季疲软，租金升幅大幅放缓，空置率下降，但非核心区保税物流园空置率和租金较受压。非保税仓租金维持平稳，随着较高空置面积逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。前海优惠政策和商事主体注册改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主体注册流程的简化和门槛的降低刺激了企业注册的热情后，本季度这股热潮持续，新注册企业数增加，中小型企业大量增加，一定程度上增强了办公楼市场氛围。另外，前海地区在推动金融改革方面及企业所得税优惠政策刺激下，大型金融类企业在前海注册成立公司的气
