【2017年整理】房地产估价整理习题

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1、房地产估价第一章 房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )2、房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A.发明、 B.发现、C.创造、D.确定3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A.传统评估业务、 B.价值分配

2、C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估1、 2、C 3、B 4 、C第二章 房地产及其描述1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该地区五通一平的正常费用是（ ）元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。A.易受限制、B.相互影响、C. 独一无二、D.不可移动3、下列影响某套住宅价格的因素中

3、，不属于实物因素的是（ ） 。A.户型、 B.楼层、C.层高、D.装修4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ） 。A.土地总量有限、B.规划限制、C.房地产不可移动、D.价值量大1、 98 2、D 3、B 4、C第三章 房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。 （ ）2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ） 。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成

4、交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。3、下列属于成本租金构成的内容有（ ） 。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ） 。A.原始价值高于账面价值、B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值、D.快速变现价值低于市场价值5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格7、.某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房

5、价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（） 。A.该厂房的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格为 50 万元 D.该房地产的实际价格高于 50 万元E.该房地产不存在名义价格8、在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元每平米，建筑面积 100 平米，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元。乙成交价格 5000 元每平米，建筑面积 120 平米，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元，丙成交价格 4700

6、 元每平米，建筑面积 90 平米，成交时候一次性付清。丁成交价格 4760 元每平米，建筑面积 110 平米，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率 10%，这 4 个可比实例单价分别是多少？ 1、 2、C 3、ABCE 4、B 5、B 6、C 7、ABC 8、第四章 房地产价格影响因素1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税 D.提高购房贷款利率2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 （ ） 3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确

7、的有（ ） 。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大4.下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ） 。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应5.下列房地产状况中属于区位状况的有（ ） 。A.位置 B.房地产规模 C.环境景观 D.外部基础设施完备程度 E.朝

8、向、楼层1、C 2、 3、ABCD 4、B 5、ACDE第五章 房地产估价原则1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人 B.估价报告预期使用者C.管理部门 D.中立2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中 （ ）是龙头。3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（） 。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产

9、市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去4、某宗房地产的土地面积 300，建筑面积 250,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积 300 元，残值为每平方米建筑面积 50 元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 5、某建筑物的建筑面积 5000,坐落的土地面积为 2000，土地价格 1500 元/，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为 1600 元/，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/。试计算该建筑物的现值。 （特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的

10、个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到） 。 6、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（） 。A.收益递增递减原理 B.均衡原理C.替代原理 D.适合原理7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 （）9、某工厂经所在街道负责人同

11、意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可 10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（） 。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去1、D 2、估价目的 3

12、、C 4、该宗房地产相对于空地的减价额（300-50）250=62500（元） 5、该建筑物的现价（1800500015002000）/50001200（元/） 6、D 7、B 8、 9、D 10、C第六章 市场法及其运用1、评估某套建筑面积为 120 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下 4 个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（） 。 A. 甲 B.乙 C.丙 D.丁2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120 平方米，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的

13、比准价格是（）元/平方米。A.8571 B.10000 C.13393 D.156253、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（） 。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价

14、格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。5、某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100） ，则该房地产 2006 年 9 月的价格为（）元/。6、评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为 2010 年 10 月 1 日，成交价格为 3500 元/平方米，另知：该类房地产市场价格 2010年 6 月 1 日至

15、2011 年 3 月 1 日，平均每月比上月涨 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均每月比上月上涨 2%，对可比实例进行市场状况调整。7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000 元/平方米，装修标准为 1000 元/平方米， （甲别墅的装修标准为 800 元/平方米） ，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/平方米。 8、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 110 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%） ，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。 （1 平方英尺=0.0929 m2）9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E 共 5个交易实例，其