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1、1杂论最麻烦的就是销售环节，如果按总房款计价，那么业主必然要为装修付出购房交易税等税款。如果装修企业提供发票，则程序过于繁琐，且不利于开发商和装修企业的帐面控制。所以眼下的精装都是开发商内部的装修队伍。要达到国外先进国家的住宅建设方式，还需要体制上的转变。曾经参加过建设部举办的成品房推进的会议，目前最大的难点是税费制度跟不上，也就是精装所产生的税费可能存在二次征缴，或计入房屋成本而产生购置税费。关于质量，相信这些大家能很好的把握。另外，成品房的核心是节约，但前提是设计上必须细致，功能必须到位，否则二次装修得不偿失。尽管毛坯房有诸多“原罪” ，但精装修却迟迟“ 难产”。究其原因，消费者对于精装修
2、有自己的担忧：如何保证精装房的质量和品质，批量化的精装修房如何满足消费者的个性化需求，精装房价格会比自己装修划算吗等等问题都让他们对精装修信心不足。相对于消费者的担忧，房地产开发商也有自身的考虑。由于精装修房的环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大等，出现这样那样的问题也在所难免。首先，精装修房利润小，成本高。若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。其次，个性化装修难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，对于菜单式装修，业主总会按照自己的意图修改增减项目，这样极易出现工程失控现象。再次，真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象导致即使住宅实现了精装修，仍可能因户型
3、的缺陷引起业主不满，这种拆东墙补西墙现象，无形中增大了开发商的成本和难度。精装修首先要解决的是设计方案与装修质量问题。无论是选择“精简普及型”，还是“顶级奢华型”装修方案，首先考验开发商对自己产品的定位、对目标客群的把握。同时，如何将装修工程现场品质管控好，也将考验开发商的监管能力。“当做毛坯房的时候，开发商可能面对的只是三、四个合作单位，比如建筑的总包、分包、门窗、管道等，很有限，而且顺序都是既定的，很好管控。一旦做精装修，面对的合作单位就将翻几倍，比如木地板、灯具、橱柜、墙漆各个商家各有各的作业方式，进场后有许多交叉作业的地方。”厦门万科客服中心的负责人说，“例如装木地板的把墙漆给碰伤了，
4、装灯的划伤了木地板，甚至搞不清楚是谁给弄坏的，这就考验开发商的管控水平，还有从问题中不断改进的学习能力。”精装修房还考验开发商的服务能力。一位开发商的代表就直言，毛坯房交房了就完事了，客户自己装修出现的问题不会来找开发商，但精装修的服务很可能要持续到未来一两年。万科的客服负责人也表示：“品质控制是在一定范围内容许一定的瑕疵，但有些客户往往就是不能接受瑕疵，这就需要沟通和服务。”以此看来，只有与客户有更密切的沟通与精准把握的企业，才有可能在精装房产品上取得成功从这点来看，精装修房是一个新的门槛。2住宅精装修的操作模式与发展方向写作背景：瑞尔特在济南服务的齐鲁置业有限公司专注打造精装住宅，取得了领
5、先市场一步的发展优势。作为营销代理方，瑞尔特先后参与设计了齐鲁骏园的“完全 UNI（优你）主义”菜单式装修以及齐鲁花园的完全精装修两种模式，在商品住宅精装修的实践和理论上进行了很好的探索与总结。 一、精装修模式体现开发商责任与消费者参与度之间的关系住宅精装修开发的具体操作模式多种多样，根据开发商承担责任以及消费者参与度的不同，可分为以下几种：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内挑选，以便开发商集体采购并施工。 一般来说，开发商承担的责任越多
6、，提供的服务越精细，消费者的参与程度也就越深，从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性，使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和接受。例如，近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务。后来在此基础上，又加强了个性化居室装修的顾问服务等附加内容。例如，阳光 100的“米娅计划”，发展商与专业设计公司强强联合，在专业室内设计师的指导下，根据客户的需求提供的一个完整的个性化居室装修服务，设计师根据客户的需求，在装修风格、材质等各方面提供专业指导和咨询服务。发展商将组合优秀的材料及家装品牌，给客户提供充分的选择空间，由客户自行决定家中的品牌组合，对
7、于超出发展商统一标准及预算部分，客户可根据需要追加费用，使装修一步到位。但是由于众口难调，以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用，使得装修的效率和质量难以达到理想状态，同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求。现在人们越来越认识到装修和装饰的不同，个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修。因此在住宅精装修开发模式上，统一的完全精装修将成为近几年开发商比较合理的选择。 二、方案设计和材料选择是精装修操作流程的关键因素。 住宅精装修开发的流程基本相同，一般如下：方案设计材料采购样板示范装修施工装修监理质量验收保修和维护等。其中，导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节。如
8、果是菜单式，则消费者在这两个环节的参与度就高，尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常，而且意见被采纳的程度高；而对于统一的精装修模式，则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握，设计出符合大多数人审美情趣的产品，消费者可以反馈意见，但是意见被采纳的程度则相对较低。因此，方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在。 1、住宅精装修对设计师提出更高要求。设计方案设计阶段，应由装修设计师把握全局。装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程。这样，精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品，即全面的了解住宅装修中所用到的产品，了解产品的基本功能、适用范围、施工方
9、式、价格、风格等；在对产品有了相当了解和把握3的基础上，消费者参与装修产品的选择，设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计，搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案，从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间。2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅空直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。装修材料的绿色环保，是装修的基本要求。因为人们在室内的空间相对较长，因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要。而品牌保证则是消费者放心的
10、又一条件，这是现代社会的一种诚信保证。 三、如何解决精装修和客户个性需求之间的矛盾，是住宅精装修开发的难点。消费者是理性的，并且需求也是多方面的。从现实角度来考虑，开发商很难做到满足消费者方方面面的需求，因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”。从精装修市场的发展状况上来看，市场的成熟需要一个过程，在当前阶段开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”，而不是“满足消费者最大程度的需求”。发展商做的精装修应该是大众化的，比如地板、墙、厨房、洁具等。而客户个性化的东西主要体现在装饰和家居布置上，因为装修的东西是一次到位更改不了的，装饰和家居是可以调整的。 所以必须分清装修与装饰的辩证
11、关系。许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系，其实任何事物都既有个性也有共性，如住宅装修除材质、色彩变化外，门套只是饰线微小变化，门也只是造型变化，踢脚板、护角线等基本没变化，其中有大量共性，若能解决相关技术问题，完全可工厂生产零件，组装成部品，通过现场排列组合解决个性化问题，这样，按照国外发达国家经验，轻装修，重装饰，即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修，留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选，这样便可有效解决装修个性化问题，大量减少装修房销售之风险。 四、“轻装修，重装饰”的全新的消费观念，让“完全精装”
12、成为消费者和开发商共同的最佳选择。 齐鲁置业有限公司在齐鲁骏园开始尝试菜单式装修。为此，我们特别提出了“完全uni（优你）主义”。在售房时向客户提供装修设计方案与材料设备菜单，住房选定后统一装修。但是在实践过程中我们发现，开发商介入消费者个性领地越多，矛盾也就越多。加上现在人们越来越认识到装修和装饰的区别，越来越认识到个性化更多的是依靠后期的家庭装饰而非装修。因此在齐鲁花园的精装修模式上没有继续采取菜单式，而是采取了统一的完全精装修模式。 作为济南第一个完全精装修交房的中高档住宅，齐鲁花园淡化风格意识，强调装修的大众化和基础性，同时加强过程控制和服务深度。并且结合健康住宅的标准，创造出一种升级
13、版“健康型精装社区”的模式。特别体现在装修材料的选择上，不追求简单的高档和奢华，而是在质量和品牌保证的基础上，讲究材料的绿色环保。同时，对装修公司严格把关，初步的资质考察通过后，选择 5 家单位进行样板间设计和装修；然后，对其实际施工能力进一步考察，同时充分听取客户的反馈意见，最终确认 2 到 3 家进行最后的大批量4统一精装修。这些过程的严格管理，充分保证了精装修材料的环保性与施工的高质量。由于齐鲁花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为满意和放心，齐鲁置业在模式创新的同时，还从理论内涵上将精装修延伸出“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念，要求房地产开发的各个环节、各个阶段都必须高
14、标准、高质量，产品的各个部件都必须是精品，各种客户服务包括将来的物业管理都必须规范而体贴入微，除此之外项目管理的过程控制同样十分严格，只有这样才能真正创造一种高尚的、文化的、精致的人居环境和生活氛围。 具体操作过程中，我们加强了对客户消费者观念的引导。大大弱化风格意识，强调装修的大众化和基础性。首先明确“装修”和“装饰”是两个不同的概念，“装修”是大面积、整体性的，“装饰”则是业主参与程度深、细节的、个性化的。当代人“轻装修、重装饰”，倡导简约装修风格，把主要心思和精力用在家庭装饰上，突出个性和品位，而不必拘泥于所谓的装修风格。然后，通过样板示范房来听取客户的反馈意见，并以此对各装修单位的实际施工能力进行考察，最终确定 2 到 3 家装饰公司，并针对不同户型设计出不同的装修风格，同种户型的风格一致，争取做到大多数人满意。也就是追求一种“满意解”，是“最大程度的满足大部分消费者的需求”，而不是“满足所有消费者最大程度的需求”。（文易志红）
