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1、 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司 富蕴县金龙湾安置房及旅游服务项目 尽职调查报告 （报告完成日期： 2016 年 08 月 4 日） 经办业务部门： 市场部 声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照 基金会 有关规定，根据合作申 请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和 整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信 息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合 理性负责。 直接调查人员签字： 周鸣 2016 年 08 月 4 日 团队负责人签字： 梁舰 2016 年 08 月 4 日 第一节 项目申报单位概况 项目名称 富蕴县 “金龙湾” 安置房及旅
2、游服务项目 项目建设性质 新建 项目开发单位简介 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司 成立于 2012 年 5 月 4 日 ， 由昌吉州鑫鑫瑞安房地产投资有限公司投资 1000 万元，占投资额 100%。开发建设的项目是“金龙湾”安置房及旅游服务项目工程，富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司是一家正在蓬勃 发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业。 公司位于 富蕴县迎宾西路南侧、额尔齐斯河北岸 ，交通 非常便利。 董事长、总经理、法人代表 张兆斌 1964 年生， 2012 年 5 月投资创办 富蕴三维 鑫瑞房地产开发有限公司 。 公司下设财务部、工程部、 销售部 等
3、三 个部门，目前，公司正式员工 8 人，其中管理人员 3 人 。 项目单位证照 第二节 报告编制依据及范围 项目申请报告的编制依据 1.中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意 见 (2006 年中央 1 号文件 )； 2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十 三 个五年规划 纲要； 3. 富蕴县国有土地上棚户区改造房屋征收与安置补偿方案 ； 4. 富蕴县 2016 年旅游 “ 管理与服务年 ” 实施方案 ； 5. 新疆 省国民经济和社会发展第十 三 个五年规划纲要； 6. 阿勒泰地区 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 7. 阿勒泰地区城 镇 体 系 规划（ 2012 2030
4、）； 8. 中商产业研究院发布 2016-2021 年富蕴县城市更新运作路径及项目投资机会研究报告 ； 9. 建设部房地 产开发项目经济评价方法以及国家发改 委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法； 10.国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南； 11.富蕴县“金龙湾”安置房及旅游服务项目 投资备案确认书； 12. 承办单位对该项目的编制委托书； 第三节项目概况 建设地点 项目位于 富蕴县 ， 迎宾西路南侧 ， 额尔齐斯河北岸。 建设内容： 富蕴县“金龙湾”安置房及旅游服务项目 是由 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司 负责开 发 。项目位 于 富蕴县迎宾西路南侧、额尔齐斯河北岸 。项目
5、总占地面积： 50261 ，总投资约 4694 万 元，总建筑面积 ： 61700 ， 计划分 二 期建设，开发周期计 划为 3-5 年。 于 2013 年开始施工建设，目前：项目一期 （ 5#、6#、 7#楼）已竣工。项目二期（ 10#、 11#、 12#、商业） 预计 2016 年底 10 月完工。 公司自成立以来，本着“打造精品小区，引领住宅潮流”的产品理念和市场定位，凭借迎宾路西路南侧额尔齐斯河北岸的土地资源优势，进行房地产开发，小区总建筑面积 62911 平方米，其中住宅 41689 平方米，商业 20789 平方米，富蕴第一个美丽的花园式住宅小区即将呈现在全县人民面前。 该项目今年
6、开发住宅三栋，总建筑面积约 9936 平方米。项目整体采用了时尚的现代风格与本土民族风情相融的建筑风格，与额河沿岸秀丽的水景，园林绿地植被珠联璧合。为本地提供了一个房在景中、人在画中时刻与大自然亲密接触的高品质生活区，造福于社会。 本公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销 等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发设计任务。“管理创造品，品牌促发展，诚信赢顾客”是我们的经营理念，“追求卓越，力争完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一
7、方口碑”是我们永远不懈的追求。 新时期，为适应市场竞争、发展的需求，全体员工在总经理的带领下，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，努力把公司建设成为最具竞争力的房地产企业之一，为改善我县的住房条件和美化城市面貌做出更大的贡献。 主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 规模 备 注 1 规划建设用地面积 万 m2 5.0261 2 总建筑面积 万 m2 6.17 3 地上建筑面积 万 m2 2.8676 4 地下建筑面积 万 m2 5 建筑层数 层 36 6 总建筑密度 % 7 容积率 1.25 8 机动车停车数量 辆 待建 9 绿地面积 万 m2 小区未建
8、完 10 绿地率 % 38.26 11 项目总投资 万元 截止 8 月 3 日一期现场图： 项目现场 5#、 6#、 7#楼（一期现房）： 项目现场 10#、 11#、 12#楼（二期期房在建）： 项目周边配套及额尔齐斯河夜景： 项目待建土地部分 35 亩： 施工单位情况及资质 项目施工单位： 富蕴县天业建筑工程有限责任公司 是一家集 房屋建筑工程承包（贰级），预制构件生产（叁级）销售，园林市场开发，劳务输出，五金交电、陶瓷制品销售，机械劳务租赁，木材加工、水暖电安装，塑钢窗制作、红砖生产销售 。 建筑质量情况 通过现场目测和查阅检测报告， 项目在工程质量上没有大的 问题，各项目部能按照施工设
9、计图及规范要求施工，能较好地执 行强制性有关条文，整体质量水平提高，砼外光平实，感观好， 表面平整，强度达标，棱角分明，轴线标高准确，总的效果比较 理想。项目所使用的钢材和水泥符合国家标准。 建设地区概况 富蕴县有着中国第二寒极之称，四季景色秀美，环境优美，是天然的旅游胜地。南部卡拉麦里自然保护区为主体辅有野生动物、及各种珍稀鸟兽和古老的硅化木、色彩斑斓的五彩城、滴水泉，北以阿尔泰山夏牧场为主体，加上高山湖泊、原始森林、岩画、石刻等自然景观和人文 景观于一体，令人流连忘返。 富蕴县总人口 9 万人，城辖 3 个镇、 6 个乡：库额尔齐斯镇、可可托海镇、恰库尔图镇、吐尔洪乡、杜热乡、库尔特乡、喀
10、拉通克乡、铁买克乡、喀拉布勒根乡。 库额尔齐斯镇：辖 5 个社区、 1 个村委会：赛尔江西路社区、赛尔江东路社区、文化西路社区、文化东路社区、富兴路社区、也尔特斯村。 可可托海镇：辖 3 个社区、 1 个村委会：文化路社区、团结路社区、文化西路社区、塔拉特村。 恰库尔图镇：辖 2 个社区、 1 个村委会：文化路社区、迎宾路社区、恰库尔图村。 杜热乡：辖 10 个村委会：杜热村、阔克布拉克村、大坝村、乌亚勒铁热克村、克孜勒加尔村、索依勒特村、玉什克日什村、胡吉尔特村、铁斯甫阿坎村、乌扎合特村。 吐尔洪乡：辖 19 个村委会：吐尔洪村、克孜勒塔斯村、喀拉吉拉村、阔协萨依村、乌亚拜村、阔斯阿热勒村、
11、达尔肯村、吉格尔拜村、喀拉奥依村、塔斯托别村、康阔勒特克村、托普铁热克村、拜依格托别村、阔克铁热克村、库热克特村、阿克喀仁村、霍孜肯村、托留拜克孜村、阔克塔拉村。 喀拉通克乡：辖 11 个村委会：萨尔托海村、加勒帕克村、小煤矿村、奥尔塔阿尔格勒泰村、塔斯塔 克村、克孜勒库都克村、阿拉布喀村、白杨沟村、阿克加尔村、喀拉吉格特村、塔斯巴斯陶村。 库尔特乡：辖 11 个村委会：库尔特村、塔木别勒切尔村、阿舍勒村、喀拉巴喀依村、苏普特村、达拉阿吾孜村、萨热巴斯村、温都尔喀拉村、布拉特村、朔可尔德村、吉拉特村。 喀拉布勒根乡：辖 12 个村委会：加朗阿什加尔村、正格勒德托别村、喀拉塔斯村、克孜勒库木村、
12、喀拉苏村、萨尔喀仁村、喀拉卓勒村、阔克铁热克村、吉别特村、巴拉尔茨村、喀拉恰海村、加木克村。 铁买克乡：辖 6 个村委会：铁买克村、喀拉萨木尔生村、喀依尔特村、都孜拜村、 萨尔铁热克村、铁买克新村。 境内可可托海稀有矿早期建国初期便享誉海内外，公三号矿脉就有 82 种矿物，被中外学者誉为“天然矿物陈列馆”。贵金属矿产有金、银、等；稀有金属矿产有锂、铍、等；非金属矿产主要有硅石、麦饭石等；宝石矿产主要有海蓝宝石、碧玺、紫牙乌、水晶等。野生动物资源有雪豹、北山羊、野驴、鹅喉羚、盘羊、猎隼等。野生药用植物资源有雪莲、甘草、党参、阿魏、冬虫夏草、百台等。已发现的矿产资源有铍、锂、钽、铌、铜、镍 ,铁、
13、金、煤、云母、海蓝宝石、珍珠岩、大理石等。 第一产业 2013 年富蕴县农民人均纯收入达 8739 元，与 2012 年同比增长 18.29%。全县播种面积达 41.11 万亩，与 2012 年同比增长 9.74%；粮食产量达 103532 吨，与 2012 年同比增长 71.96%；油料作物产量 11038 吨，与2012 年同比下降 36.55%；牲畜存栏 61.01 万头 (只 )，与2012 年同比增加 0.44 万头（只）；牲畜出栏 44.25 万头（只），与 2012 年同比下降 1.05%；肉产量达 14387 吨，与 2012 年同比下降 4.58%；奶类产量达 40588 吨
14、，与 2012年同比增长 0.02%。 第二产业 2013 年富蕴县主要工业产品产量：铁矿 石原矿量 1144.39 万吨，与 2012 年同比增长 10.23%；铜金属含量 1.58 万吨，与 2012 年同比增长 9.15%；水泥 45.53万吨，比 2012 年同期增长 39.66%；发电量 3714.38 万千瓦小时，比 2012 年同期增长 33.45% 。 第三产业富蕴县 2013 年全年接待游客 109 万人次，与2012 年同比增长 20%；实现旅游收入 8.4 亿元，与 2012 年同比增长 30%。 富蕴县属大陆性寒温带干旱气候，冬季严寒而漫长，夏季炎热，春秋季短暂，日照充
15、足，年平均日照时数 2900 小时，平均气温 3.0 C，极端最高气温 42.2 C，极端最低气温 -51.5C，平均无霜期 137 天，年降水量 189.6mm，年蒸发量1970mm。 蒸发量大，年蒸发 1743mm，日照丰富，年日照2869.8 小时。气候干燥，年相对湿度 61%。无霜期短，年均140 天。境内有近三分之二的地区无明显夏季，只有冷暖之分。以 0为暖半年，占 206 天 。 富蕴县地处新疆维吾尔自治区北部，阿勒泰地区东端，额尔齐斯河上游，位于北纬 45 00 48 03，东经 88 1090 31之间。北部与蒙古人民共和国接壤，东临青河县，西接福海县，南延准噶尔盆地，与 昌吉回族自治州的奇台县、吉木萨尔县、阜康市毗邻 。 富蕴 县总体规划（ 2010 2020）于 2010 年 7 月 阿勒泰地区城镇化发展的战略方针是“点轴开发，中心聚集，组团发展”。限制开发强度，保持必要的绿色和生态空间，以城镇和产业区为主的“点”联结发展轴带。结合阿尔泰山区和额
