1合景泰富集团概述一、集团历史 .............................................................................................................................1二、集团结构 .............................................................................................................................3三、集团业务分布 .....................................................................................................................5四、关联关系 .............................................................................................................................8五、集团财 务状况 .....................................................................................................................8六、核心成员企业评价 ...........................................................................................................16七、集团股权关系图 ...............................................................................................................56一、集团历史合景泰富集团由孔氏三兄弟创建于 1995 年，其发展共分为三个阶段：A 起步阶段1995 年至 2000 年，集团主要在广东地区发展，开 发了“ 合景御晖苑”、 “合景御华苑”、 “合景叠彩园”等多个住宅 项目，迅速在竞争激烈的广州地区房地 产企业中站稳脚跟。
B.多元化拓展阶段2001 年至 2007 年上市前，集团开始在优质住宅、商业地产、酒店等多个不同 领域发展2001-2007 年 间，集 团开发了“合景盈彩美居”、 “合景菁品园” 、“合景誉峰” ，“合景领峰” 、“瑜翠园”、花都优质 住宅“ 合景马鞍山一号”和大型园林社区“ 合景朗悦君廷” 等多个优质住宅；2004年 6 月，合景泰富集团藉开 发珠江新城中轴线上的国际金融广场（IFP）国际超甲级写字楼项目，涉足办公物业开发；2007 年，集 团与喜达屋饭店及度假村酒店管理集团（Starwood）建立战略合作伙伴关系，并启动 “广州 W 酒店”、 “花都合景喜来登度假酒店”、 “广州东圃合景福朋喜来登酒店” 等多家国际星 级品牌酒店的合作项目C.全国 战略部署阶段2007 年 7 月 3 日，合景泰富地产控股有限公司正式在香港联交所挂牌上市（香港联合交易所上市编号：1813），成 为第五个成功在香港上市的广东省房地产开发企业从 2007 年起，合景泰富进入了高速发 展的时期，其开 发的领域涉及北京、上海、天津、海南、成都、广东等多个领域，集团土地储备 （建筑面积）从 2007 年的 397 万平方米增加至目前约 842 万平方米。
截止 2012 年 12 月 31 日，合景泰富集团总资产 488.64 亿元，总负债 335.11 亿元， 资产负债率为 68.58%，实现销售收入 96.76 亿元， 净利 润 24.33 亿元截止 2013 年 7 月，合景泰2富集团共有 35 个项目处于不同的发展阶段，其中处于销售阶段的项目共 13 个，处于建设阶段的项目 8 个，待开发的项目 10 个，运 营中的项目 4 个 产品涵盖中高端住宅、甲级写字楼、服务式公寓、五星级酒店等各种类别各项目情况如下表： 地区 项目名称 项目性质 项目情况 合作方 土地储备面积 （万平方米）天湖峰境 住宅、酒店 运营中 48.7科汇金谷 商业、公寓 运营中 15领峰 住宅、酒店 运营中 2.26国际金融广场 商业 运营中 0.73誉山国际 住宅、商业 销售中 197.11睿峰 公寓 销售中 0.52天銮 公寓、商业 销售中合景持股 33.3%、富力地产持股 33.3%、新鸿基持股 33.3%1.84J2-2 商业、公寓 建设中合景持股 50%、万基隆置业持股 20%、万洲房地产持股 30%0.81生物岛项目 公寓、商业、办公 建设中 5.07佛山项目 住宅、商业 待开发 合景持股 20%、新鸿基持股 80% 67知识城项目 商 业、公寓、酒店 待开发 19.47挂绿湖项目 酒店 办公 待开发 8.78广州大坦沙项目 住宅 待开发 合景持股 50%、方圆持股 50% 18.85峰汇国际 住宅、商业、公寓 销售中 48.2苏州领峰 住宅、商业、公寓 销售中 40.2叠翠峰 住宅、商业 建 设中 0.86苏州工业园项目 商业、公寓 待开发 1.4苏州高铁新城项目 商业 待开发 1.09尹山湖项目 住宅、商业 待开发 16苏州苏州漕湖项目 住宅、商业 待开发 3.42万景峰 住宅、公寓、商业 销售中 11.75成都誉峰 住宅、商业、公寓 销售中 18.67成都成都天誉 住宅、商业 建设中 合景持股 50%，hk land china 持股 50% 19.03香悦四季 住宅、公寓、商业 销售中 37.6北京崇文门项目 商业 待开发 0.55汀澜海岸 住宅、酒店 销售中 7.48海南 月亮湾 住宅、商业、酒店 建设中 64.863天津 津南新城 住宅、商业 建设中合景持股 25%、富力地产持股 25%、雅居乐地产持股 25%、上海世茂地产持股 25%128.9浦东项目 商业 建设中 2.61上海领峰 商 业、住宅、公寓 建设中 10.75天汇广场 商 业、住宅、公寓 销售中 合景持股 50%、绿地集团持股 50% 4.2上海叠翠峰 住宅、商业 销售中 7.72嘉誉湾 住宅、商业、酒店 销售中 合景持股 50%、富力地产 持股 50%、 14.82上海峰汇 公寓、酒店 销售中 5.38上海上海奉贤南桥项目 住宅、公寓、商业 待开发 10.37合计 842二、集团结构（一）集团关系树2007 年 7 月 3 日，合景泰富地产控股有限公司正式在香港联交所挂牌上市（香港联合交易所上市编号：1813），合景泰富地产控股有限公司股东为正富公司（3％）、晋得公司（64.5％）、 SSF SWIFT(7.5％) 、公众人士（ 25％），而正富公司和晋得公司分 别由孔健岷、孔健涛、孔健楠持有 76.5%、15%、8.5%股权，成为第五个成功在香港上市的广东省房地产开发企业。
合景泰富集团股权架构主要是由合景泰富地产控股有限公司通过境外三层 BVI 公司股权和一层香港公司股权， 间接持有境内各项目公司股权在境内项目公司中房地产经营的企业主要根据所在区域形成主要的几家项目公司，其中广东地区核心项目公司为天建房地产、广州市中天盈、礼和置业 、广州合景，广东以外地区公司主要以广州合景为股东持有股份苏 州地区以苏州合景、苏 州凯誉为核心公司，成都地区以成都中天盈为核心公司，北京地区以北京合景为核心公司，海南地区以海南新世界为核心公司，新进军的上海区域则以上海兆景、上海泓誉为核心公司在物 业投资方面 则以广州新恒昌发展为核心公司， 负责合景国际金融广场的投资和管理在物业管理方面，主要核心企业为广州宁峻物业 （详见集团股权关系图）4（二）实际控制人合景泰富实际控制人为孔健岷、孔健涛、孔健楠三人，近三年来实际控制人及管理层基本稳定，是合景泰富管理人 员一直以来保持稳定的主要因素，为集团全力拓展国内市场提供了重要的保障 合景泰富执行董事孔健岷，男，46 岁，合景泰富的 创始人， 89 年毕业于暨南大学计算机系，曾任工商银行广州分行白云路支行信贷主任，现任合景泰富地产控股有限公司主席兼执行董事。
孔健岷先生于 89 年－94 年，开始筹划“御晖苑”、 “御华苑”的项目开发工作，有 12 年的丰富物业开发及投资经验孔健岷先生作 为公司的核心领导，成功组织开发了“ 御晖苑”、 “御华苑”、 “叠彩园”、 “盈彩美居”“誉峰园”、 “国际金融中心”等房地产项目，较深入了解开发、销售、管理各个环节的运作，其十几年的房地 产企业管理经历， 积累了 较多的工作经验和较专业的知识，在公司决策层有着较高的威望孔健涛，男，43 岁，合景泰富地 产控股有限公司执行董事兼行政 总裁孔健涛先生 94年毕业于暨南大学生物系，研究生学历， 毕业后在广 东广联实业进出口公司从事贸易工作，95 年加入合景泰富，跟随孔健岷先生参与了“御晖 苑” 、“御华苑” 、“叠彩园” 、“盈彩美居” 、“誉峰园”、 “国 际金融中心” 等房地 产项目的开发，负责集团 整体项目工程，从中得到了 较丰富的工作经验，也提高了其企业管理水平孔健楠，男，48 岁，合景泰富地 产控股有限公司执行董事兼 执行副总裁，85 年-94 年在广东省物资集团机关从事行政工作，较熟悉集团公司的内部行政管理、人员管理和档案管理程序和方法，工作之余，辅读法律专业学位，于 1996 年取得广东广播电视大学法律系本科学历，孔健楠先生 95 年加入合景泰富，负责协调 管理该集的人力资源、行政管理、信息管理及法务监察职务。
合景泰富成立以来，各个部门职 能明确，并制定了科学的工作考核 奖惩机制，体现了孔健楠先生在行政管理方面的较高水平三）集团管理体制合景泰富集团总部设立在广州，总部主要负责整个集团的人事管理和对外投资决策，在财务及资金管理方面，集 团总部设有财务管理中心，该中心具有对外投资、 资金归集、资金调拨及统筹管理职能合景泰富集 团下属各企业以项 目为主体，实施相对独立的财务和资金管理，其下属企业的财务负责 人由集团本部直接派 驻目前集团省外资金调拨均采用5支票或电汇划付的模式，未使用任何银行的资金结算网络三、集团业务分布（一）主要业务板块板块收入情况（2012-12-31） 单位：亿元主营业务板块 （行业） 板块业务收入 占比 板块业务利润 占比房地产 93.3 96.42% 35.01 81.61%商业 1.43 1.48% 7.85 18.3%酒店 0.84 0.87% -0.06 -0.14%物业管理 1.19 1.23% 0.11 0.26%合计 96.76 100％ 42.9 100%解释与分析：1、整体情况近几年来，合景泰富呈阶梯式向上发展，集 团开发的项目遍及全国几大重点城市。
集 团从广东地区开始逐步发展，近几年在全国各地均能取得较好的销售业绩，同时逐步进入全国知名的房地产企业合景泰富在 2012 年中国房地产上市公司综合实力排名中位居第 24位，被评为 “中国地产上市公司 50 强”、 “中国房地产 百强企业” 等多个奖项，2012 年度，合景泰富实现销售合同金额约 122 亿元，比 2011 年增加 6%2012 年实现销售收入约 97 亿元，获得 净利润 24 亿元，毛利率及净利润率分别为 36.54％和 25.14%2012 年合景泰富销售收入比 2011 年减少 4.46 亿元，净利润较 2011 年增加 3.29 亿元主要因为 2012 年度，国家 继续实行房地产调控政。