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1、重庆龙湖冉家坝项目 可行性报告,报告主线,一、项目概况二、区域板块定位及发展三、市场机会及风险分析四、项目投资收益分析,项目概况,龙头寺火车站,金开高尚居住区,弹子石CBD,解放碑CBD,朝天门,江北嘴CBD,观音桥商圈,两路口上清寺CBD,新牌坊、冉家坝高尚居住区,本案,滨江路高尚居住区,项目区位分析,保税港码头,江北国际空港,项目基础经济指标：,占地面积：74.88亩C4-1建筑用地24930.86平方米C4-2广场用地24986.38平方米总建筑规模：264446.88平方米用地性质：商业及金融业用地业态：现代化商业、国际甲级写字楼、高级商务公寓综合体、6星级酒店,项目轨道交通配套情况,
2、5、6及轻轨环线三路轨道交通交汇于广场地下，将建造为大型轨道换乘中心。本项目距离内环高速公路入口仅300米，通过内环高速，半小时内即可到达重庆主城各区。,项目景观环境配套情况,本地块具备了非常优秀的休闲景观资源：2.5万平米大型休闲广场80米宽600米长的景观大道景观大道双侧布置1.8公顷绿化带在广场东、西向各延伸出700米林荫步行道连接各居住社区在项目1公里范围内，已建成的公园有动步公园、百林公园等,宗地位置,橄榄郡祈年悦城,龙湖水晶郦城MOCO,盛世北城阳光地中海紫都城沃尔玛百安居SM,高新科技园,观音桥,春风城市心筑,项目周边楼盘情况,悠哉悠宅,山顶道1号,项目周边商业情况,宗地位置,祈
3、年悦城欧式风情商业街区,水晶郦城餐饮休闲街MOCO 3万方时尚商业体,紫城天街沃尔玛百安居SM（12万方）,高新科技园,观音桥,永辉超市东和风情街,新世纪超市,易初莲花,春风商业街,世纪金源大酒店5星,金科大酒店5星,重庆戴斯大酒店5星,五洲大酒店4星,欧瑞锦江5星,项目周边酒店情况,君豪大酒店大酒店5星,华都假日酒店4星,项目周边写字楼情况,紫都星座商务公寓6500元/平米,水晶国际甲级写字楼10000元/平米,MOCO国际商务写字楼7000元/平米,未来国际甲级写字楼12000元/平米,中信国际甲级写字楼12000元/平米,水晶星座商务公寓7000元/平米,朗晴广场甲级写字楼12000元/
4、平米,金、木、水、火、土星甲级写字楼80000元/平米,宗地价值初步评估,宗地具有优越的地理位置与自然环境，3线轨道交通规划，周边配套完善，交通方便，已有大规模社区，区域发展快，是渝北区政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。 从项目土地性质分析，其主要为商业用地，且业态规划较为明确，品质较高，相互业态之间存在良性影响。,项目板块定位及发展,冉家坝新城是以商贸、办公、高新技术产业为主，集文化教育、艺术博览、生活居住为一体的新城区。,区域定位,区域定位,渝北商圈规划,两路商圈,以商业步行街为核心，重点发展大型购物中心、百货商场、综合超市、专卖店、专业店，到2015年形成功能完备、繁荣兴旺的购
5、物、消费、服务中心，商业经营面积75万平方米左右,冉家坝商圈,重点发展大型购物中心、百货商场、星级酒店、专业店，到2015年充分满足辐射区内居民日常生活需要和部分功能性商业需求，商业经营面积100万平方米左右,冉家坝商圈规划,以冉家坝商业广场为中心，以龙山大道为核心，以紫城天街为载体的商业核心区，商业面积超过80万平方米，突出商业购物、传媒休闲、商务办公、住宿餐饮四大功能，既作为北部区域新的商业集聚区，也是渝北区乃至重庆市未来商贸发展的核心增长极。,区域辐射范围,新牌坊、北部新区,龙溪板块,新牌坊、北部新区,大石坝、南桥寺,区域商业容量分析,冉家坝板块规划商业体量100万方，目前成型和在建的商
6、业体量近50万方。 按照国际惯例分析：人均商业面积容量控制在1.2平米较为合适，目前大、南、冉、龙居住人口在40万人左右，则目前商业需求体量约为42万平米，商业体量需求与供应比较正常。 政府规划未来项目所处区域及周边人口应增至100万左右，及未来区域商业缺口还相距50万方左右。 因此，从人口需求分析，目前项目所处板块的商业市场还比较安全。,项目内部业态相互影响,酒 店,写字楼,住宅,公寓,人流,生活配套,住宅,酒 店,商 业,项目机会及威胁分析,居住型公寓,机会点,1、高尚的居住板块形象及成型的居住氛围；2、3条轨道交通的规划更为项目带来巨大的增值潜力；3、市政绿化广场，城市景观中轴，倍添项目
7、居住魅力；4、6星级酒店和甲级写字楼提升项目品质；5、渝北第二商圈的定位完善项目居住配套。,1、目前周边生活尚不便利，冉家坝广场的迟迟不动工也增添了市民对区域的疑虑。2、居住型公寓是本案最安全的业态，但同时也是利润最低的业态。因此，在体量划分上应根据市场具体情况和开发公司的资金利用情况进行合理安排。,威胁点,商业,机会点,1、项目处于渝北区定位的两大商圈之一：冉家坝商圈核心，地位优越，价值凸现；2、3条轨道交通的中转站带来的众多人流，更使项目商业价值明显；3、项目周边高尚社区林立，居住人口众多，且对外辐射能力强，市场基础较好。4、商业的高售价也是本案重要的利润提升点。,1、冉家坝商圈呈哑铃状发
8、展，且周边商业体量较大，业态定位丰富，故在商业体量上应尽量谨慎。2、就项目目前区域现状来看，商业体量已经基本满足现居人口需求，本案供应的大体量的商业成型还需区域发展才能完全消化。3、应与邻近的观音桥商圈在业态定位上形成差异化互补。,威胁点,甲级写字楼,机会点,1、冉家坝商政中心的地位使区域商务前景看好。2、重庆产业北移和项目紧靠重庆高新科技园区也使本案具备一定的商务市场机会。3、龙湖水晶星座、MOCO、祈年商务公寓等项目的成型使得项目周边商务氛围已经初步成型。,1、项目毕竟处于次级商圈，不属于大面积写字楼客户的主选区域。2、从区域商务的目标客群分析，也主要为中小型企业，大面积的写字楼的高使用成
9、本使其接受困难。3、所以在写作楼定位上建议打造中小企业办公为主的SOHO写字楼。,威胁点,6星级酒店,机会点,1、冉家坝商政中心的地位和周边众多的产业支撑使项目打造6星级酒店具备市场基础。2、6星级酒店的高品质和良好的市场形象也能够带动本案的其他业态形象。,1、从目前重庆星级酒店的管理模式来看，酒店管理公司直接购买可能性极低，这为项目资金回笼产生较大的影响。2、6星级酒店的投入较大，对项目前期资金投入也要求较高。3、建议以银行评估融资方式进行酒店运作。,威胁点,项目业态定位及体量分配,综合以上分析，项目总体业态定位为：商业、写字楼、超5星级酒店、居住性公寓。,项目经济效益测算,此经济效益测算包
10、含9672.77万财务费用.如可规避此费用,则项目的税后收入为5.2亿.,总结,项目所处区域为渝北区重点发展区域,为未来渝北两大中心商圈之一。 项目所处地块为未来三线轻轨转换站，人流量大，商业价值明显。 项目紧邻冉家坝广场，背靠城市景观大道，景观资源较好。 项目周边为重庆高尚社区聚集地，现周边已入住人口约为20万，商业基础奠定。 地价成本低，楼面地价仅为1300元/平米，升值潜力较大。 业态定位明晰，内部业态形成良性互动。 高星级酒店对项目品牌提升帮助较大，但资金回收周期较长，建议采用银行评估融资经营。综上所述，本案为高形象、中高收益项目。项目对于企业树立形象和品牌具有较大的辅助作用。税前利润率36.43%，税前财务净值4.73亿，首期现金投资收益为98%。两年回收期限，此项目价值优良，投资可行性较高。,THANKS,
